안녕하세요 배당받는도비입니다.
열두시 넘어서까지
열정적으로 코칭해주신 잔쟈니 튜터님 정말 감사합니다.
라이브를 들으면서
내가 평소 고민했던 내용들을
튜터님께서 명확하게 설명해주신 덕분에
‘앞으로 이렇게 해야겠구나’하는
명확한 방향성을 얻어갈 수 있는 시간이었습니다.
많은 내용을 배웠지만 그 중에서
꼭 적용하고 싶은 것 위주로 적어봤습니다.
#1. 시세트래킹으로 시작해 결론으로 이어지는 프로세스!
저는 라이브코칭 듣기 전까지
다음달부터 어떻게 해야할까 고민하고 있었는데
마침 시세트래킹 질문이 올라와서 반가웠습니다.
저는 앞마당 단지를 모두 매달 전수조사하고 있었는데
가격대가 잘외워지지 않고,
매달 모든 전수조사를 하는 것이 마음은 편하지만
시간도 많이 걸려 앞마당 결론 파트를 쓸 때 마감에 쫒겨 허덕이곤 했습니다.
튜터님께서는
가격을 정확하게 외우려고 하는 것보다
7억 초,중,후로 나누어 본다면 비교적 쉽게 외워지고
영어단어처럼 자주 접해야 한다고 말씀하셨습니다.
시세트래킹의 양식이 중요한 것이 아니라
매달 꾸준히 누적 기록하고,
나아가서 앞마당마다 1개의 단지라도
전화임장하여 지역의 분위기를 읽어보는 습관이 중요하다고 하셨습니다.
(매물 이야기로 시작해, 매매분위기 ‘집 많이 보러와요?, 전세분위기 ’요새 전세 잘나가나요?' 등)
전수조사에 대해서
저처럼 모든 앞마당을 전수조사하기보다는,
앞선 시세트래킹을 통해
전세세팅이 용이하고,
내 투자금으로 투자할 단지들이 비교적 많고
가격대가 저렴한 지역을 선정하여,
그 지역들에 대해서 전수조사를 진행하는 것이 보다
효율적일 수 있다는 사실을 깨달았습니다.
전수조사한 단지 중
1차 선별을 통해
투자금 + 20% 안에 들고,
전고점 대비 싸서 저평가 된 단지들을 뽑고,
(장바구니 담기)
2차 선별을 통해,
환금성이 아쉽거나,
전고점이 비교적 낮아 경쟁력이 떨어지는 것을 제외하는 등
소거법을 통해 최종 2개 이하 매물을 남겨놓은 뒤,
(장바구니 빼기)
3차 선별을 통해
최종 매물에 대해 매물임장을 가서
투자후보물건을 고르고 매물코칭을 진행한다는
결론 프로세스까지 설명해주셔서
다음 앞마당을 만들 때 적용한다면
시간도 적게들면서
실천적인 앞마당 결론을 낼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
#2. 근저당 끼어있는 물건
근저당 적당한 수준은 70-80%
과도하다면, 갚았을 수도 있으니 대출잔액증명서 확인하자!
감당가능하다면 대출상황가상계좌로 계약금을 입금하거나,
매도인,중개사장님과 함께 은행방문해서 입금하기.
근저당 물건에 대해서 어떻게 판단해야할지 확실히 복습하는 계기가 되었습니다.
#3. 협상은 매도인을 이롭게하는 것을 먼저 찾는다.
저는 집을 보러갈 때,
집의 하자를 찾거나
집주인이 이사날짜가 잡혀있어 빨리 집을 팔아야 한다는 등
집주인의 약점?을 파악해서 협상을 시도했는데
오히려 내가 매도인에게 무엇을 줄 수 있을까를 생각하면은
협상이 수월할 수 있다는 사실을 다시 새기게 되었습니다.
그러나 무엇보다, 충분히 저평가된 단지인 것이 1번. 협상은 다홍치마!
#4. 투자 후 운영 로드맵
지방의 경우 신규 재계약을 하면 2+2=4가 되어
4년 거주도 할 수 있는데
매도 타이밍이 왔을 때 빨리 팔아야 하는 지방 아파트의 특성상,
세를 끼고 팔아야 하는 상황이 될 수 있어서
갱신권을 통해 5%만 올려받아 2년 뒤 매도를 준비하는 것이
매도하기 용이하다 것을 알았습니다.
* 구체적 적용방안
1. 다음달 임장 시, 잔쟈니 튜터님 결론 프로세스를 통해 결론 내기.
(시세트래킹하면서 앞마당 1개당 전화임장 1개 해보기)
2. 매임 때 매도인을 이롭게 할 수 있는 것은 무엇일까 생각하며 협상시도해보기.
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