안녕하세요.

으으음입니다 :)

임장을 가고 임보를 쓰기를 반복하지만

아직도 여전히 비교평과 1등뽑기는

풀리지 않는 숙제 같은 파트입니다.

1등을 뽑는다고 뽑고는 있지만

내가 정말 잘하고 있는게 맞는건지

다른 사람들은 어떻게 하고 있는건지

항상 궁금하셨을 거라고 생각합니다.

그래서 오늘은 제가 실제 사용하고 있는

절대 실패하지 않는 1등 뽑기 방법을

가감없이 오픈해보도록 하겠습니다!

지역의 시장 분위기를 파악하세요.

혹시, 지역을 '입체적'으로 파악하는 것이

투자에 있어 얼마나 중요한지 알고 계신가요?

'가격'만 놓고 저평가를 판단할 줄 아는 것도

가격감을 익히기에 너무 중요한 부분이지만

실제 투자를 한다고 생각했을 땐 다릅니다.

지역을 입체적으로 바라보면서

지역의 시장 상황과 분위기를 고려하여

1등 뽑기를 진행할 수 있게 된다면

더 좋은 결론을 만들 수가 있습니다.

울산광역시 처럼 '자치구'가 있는 지역은

울산 전체 > 울산 북구 의 시장 상황으로

좁혀 들어가면서 파악해보시면 좋고요.

구미시처럼 공급이 진행중인 지역에서는

실제 입주중인 단지의 매매, 전세 물량을

확인해보면 시장을 이해하기 쉬워집니다.

가능하다면, 현장 방문이나 전화임장으로

실제 현장에서 느껴지는 분위기를

파악해볼 수 있다면 더욱 좋습니다.

Zoom Out, 저평가 단지 찾는 방법

시장의 분위기를 파악하였다면

본격적으로 저평가 단지를 찾아야 합니다.

저는 1등 뽑기를 할 때, Zoom Out! 하면서

1등 뽑기를 진행하고 있습니다.

아래에서 하나하나 설명드리겠습니다.

STEP1.

지역 내 저평가 단지 추리기

일단, 네이버 부동산에 '평형' 필터를 겁니다

84타입, 59타입, 낀평형 순서대로

총 3번의 스캐닝을 진행할 예정입니다.

여기서 가장 중요한 포인트가 있습니다.

'아.. 이 단지는 진짜 안 살 것 같은데...'

라고 생각하는 단지들을 포함하여

모든 단지를 다 눌러 가격을 확인하셔야 합니다.

나의 에고(Ego)에 사로잡혀 놓치는 곳에

기회가 있을 수도 있기 때문입니다.

여기서 또 하나의 꿀팁을 드리자면,

'좋은 곳'부터 시작해서 '안좋은 곳' 순서로

지역을 훑어 나가시면 좋습니다.

예를 들어, 좋은 곳이 3.5억이었는제

덜 좋은 곳이 3.8억인 경우와 같이

가격이 뒤틀린 경우를 발견하기 쉬우며

비슷하게 위상을 가지고 있는 곳에서

갑자기 가격이 툭! 떨어지는 단지들을

걸러내기에 수월하기 때문입니다.

STEP2.

저평가 단지 중 TOP3 뽑기

약 100~150개의 단지가 있는 지역에서

STEP1을 통해서 저평가라고 생각한 단지가

10개 내외 정도로 추려지게 됩니다.

그럼 그 10개의 단지들 중에서

가장 저평가 되었다고 생각하는 3개의 단지

즉, TOP3를 뽑아 내는 작업을 합니다.

이미 한번 걸러진 저평가 된 단지 중

한번 더 저평가라고 생각되는 단지를

골라내는 작업을 하면 더욱 '정교'해집니다.

진짜 투자한다는 생각을 가지고

'조건', '투자금' 등을 함께 고려하면서

뽑아내는 작업을 하는 것이 좋습니다.

가치와 가격을 고려한 마지막 1등 뽑기

지금까지 내 각각의 앞마당에서

가장 저평가 된 TOP3 단지들을 뽑았습니다.

만약, 내가 앞마당이 10개가 있다면

10개 × TOP3 = 30개의 저평가 단지가

추려지게 되었을 것입니다.

이제 이 TOP3 단지들을 한데 모아

다시 한번 최종 TOP3를 뽑을 것입니다.

STEP3.

저평가 TOP3 중 TOP3 뽑기

(ft. 가격축배치 활용하기)

제가 1등을 뽑을 때 활용하고 있는 방법은

더프님의 '가격축 배치' 방법 입니다.

▶임장보고서에 1등뽑기 표현하는 방법◀

(ft. 양식첨부) by. 더프님

https://cafe.naver.com/wecando7/9508538

앞에서 뽑았던 TOP3 단지들을 모두 가져와

가치 순서대로 왼쪽부터 쭉 나열합니다.

가치 순서대로 배열된 상태에서 그대로

단지의 가격대에 따라 위 아래로 배열합니다.

오른쪽에 있으면서 (가치가 덜 좋으면서)

더 위에 있는 것들 (가격이 더 비싼 것들)은

상대적 저평가가 아니기 때문에

하나씩 제거해 나가시면 됩니다.

그리고 마지막에 최종 TOP3를

결정하기 바로 직전에! 투자금을 고려해서

결론을 내리시면 되는 것입니다.

(갭에 매몰되지 않기 위해 가장 마지막에!)

-----

저는 이렇게 1등을 뽑고 있습니다.

과정 사이 사이에 많은 생각들이 들어가고

그것들을 꼭 '기록'하면서 생각을 정리하시면

'내 생각'이 담긴 '1등 뽑기'가 완성됩니다.

1등 뽑기의 정석이라고 불렸던 방법이니

정말 제대로 된 1등을 뽑아보고 싶다면

꼭 한번 해보시길 응원드리겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

▶ 1등 뽑기 양식 공유 (ppt 파일) ◀

_ 첨부 파일 확인 _