[열반기초반 87기 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭?_훈훈한하늘1] 아파트 수익률 보고서 작성하기

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

    종암1차 종암SK뷰 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통(평일 7:30분 기준)

강남 44분 / 여의도 46분 / 시청역 33분 / 광화문역 34

※ 도보 6분 거리 동북선(상계-왕십리) 종암경찰서역 공사중(25년 준공)

3.학군

 서울대학교사범대학부설중 81%, 종암중 77%, 숭곡중 67%

※ 성북구는 지역적으로 산발적으로 학원가가 구성되어 있는데 동북선이 개통되면 중계 학원가쪽으 보낼 수도 있다고 판단.

4. 환경

700m 이내 홈플러스, 이마트

1.1km 이내 현대백화점

2km 이내 고려대 병원, 경희의료원

5. 공급

  푸르지오라디우스파크    2027.03 / 1637세대

  창경궁롯데캐슬시그니처 2027.04 / 1223세대

※  참고) 인근 주요 3지역(동대문구, 강북구, 노원구) 합산 공급량

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 24평형을 기준으로 전고대비 -14%정도 하락해있다. 종암월곡 생활권 내의 다른 단지들과 비교해보고, 같은 급지의 다른 지역 내 단지와도 비교해봐야겠다.

2) 환금성 : 종암월곡 생활권 내에 거의 평지의 1,318세대의 대단지, 탑층/저층 X(현재 24평형 유일 매물), 

3) 수익률 : 100% 수익률을 위해선 10년 동안 3.1억이 더 올라줘야 함. (7.3억 + 3.1억 = 10.4억)

4) 원금보존 : 전세가율 기준 충족(다만, 99년식 구축에 전세물량이 많이 풀려있고, 매매 호가는 올라간 상황이라서 적정 전세가율 맞추려면 투자시 매매가를 깎는 방향으로 해야 할 것 같음.), 매수 후에도 27년도 수요 초과의 물량 공급이 있으므로 전세가 하락에 대비해야 함. 

5) 리스크 대비: 현재 25년도 성북구는 적정수요를 공급이 넘긴 상황이며, 27년도 역시 3,4월에 합계 거의 3000세대의 물량 공급이 이루어 짐으로 역전세 리스크 관리가 필수. 

나의 투자 결론 :  다른 지역과 다르게 성북구는 자체 공급과 동대문 공급에 의해 전세물량이 많이 나와있고, 종암sk는 종암 생활권 중 99년식 구축이며 지금도 최저가 매물 1개 제외는 호가가 올라가서 적정 전세가율 맞추기도 어렵다. 27년 또한 공급물량과 전세 맞추기 어렵다는 생각에 당장 투자를 고려하진 않을 것이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 성북구 종암 생활권은 교통, 연식, 평지의 선호도를 가지는 것을 알게되었고, 보고서를 쓰면서 비슷한 다른 생활권의 비슷한 단지와 비교해보고 싶다는 생각이 들었다. 앞마당을 늘려서 비교평가를 다양하게 해봐야 투자 여에 좀 더 확신이 생길 것 같다.