7년간 투자해보니, 제일 어려운 건 집을 사는 게 아니었습니다

보통 부동산 투자 혹은 내집마련에서

제일 어려운 게 무엇이냐고 물어보면

대부분의 사람들은 큰 돈을 들여서

집을 사는 결정을 하는 것이라고 합니다.

그리고 실제로 지금 시장의 모습을 보면

이 말은 너무나도 당연한 말처럼 들립니다.

최근에 발표된 세제개편안이 나오면서

앞으로 세금이 많이 오른다는 이야기가 들리고

대출 규제나 정책 등도 여러번 나오면서

지금 사면 위험하다 아니다 지금이 기회다

도대체 어느 장단에 맞춰야할지 어렵습니다.

주식이라도 괜찮으면 마음이 좀 나을 텐데

급격한 변동성을 겪으면서 8천이 넘었던 코스피는

최근 6천 중반대까지 내려오기도 했습니다.

뭘 몰라서 못 하는 게 아니라

이런 상황들이 어떤 결정을 내려야할지

확신이 생기지 않다보니 계속 뭔가 관심을 갖고

배우기는 하는데 결정은 계속 미루게 됩니다.

그러다 가격이 오른다는 이야기가 들리면

다시 조급해지고 하락하면 역시 기다리길 잘했다 싶고

다시 오르면 또 후회하는 것을 반복하게 됩니다.

하지만 반대로 제가 경험하면서 느낀 것들은 조금 달랐습니다.

2022년 하반기부터 2023년까지 투자했던 물건들이 

급격한 금리 인상으로 인해 전세 가격이 하락하면서

대기업 부장 기준 3~5년치 연봉 정도를

돌려줘야 하는 상황이 찾아왔습니다.

그 이외에도 지난 7년동안 투자를 하면서

막상 힘들거나 어려웠던 순간은

살까 말까 고민하던 시기가 아니라

항상 사고 난 다음이었습니다. 

사실 매수는 한번만 결정을 내린다음

도장을 찍으면 끝납니다.

하지만 보유는 한번에 끝나는 것이 아니라

몇년이라는 시간동안 결정 계속해야합니다.

그 사이 정권이 바뀌고 정책이 바뀌고

그럴 때마다 다시 판단하고 대응해야 합니다.

그렇다보니 사실 사는 것에 대한 고민도

어렵고 결정을 내리는 어려운 것은 사실이지만

막상 그 뒤에는 보유와 대응이라는 산이 남아있는 것이죠.

그래서 오늘은 매수 이후

부동산이라는 자산을 보유해가면서

겪게 되는 이야기를 해보려고 합니다.

지금 매수를 앞두고 계신 분이든

이미 사고 나서 어떻게 해야 할지

혹은 다소 안도?! 하고 있는 분이든 마찬가지 입니다.

결국 앞으로 마주하는 시장을 내가 어떻게 받아들이냐에 따라 

앞으로 얻게 될 결과가 달라지게 될 것입니다.

오늘은 7년동안 투자자로 직접 경험하면서

느끼고 깨달았던 가장 큰 세 가지를 정리해보려고 합니다.

첫째. 기다림은 배신하지 않는다. 단, 가치가 있어야 한다.

상승장이 진행될수록 시장에는 생각보다 이상한 일들이 생기게 됩니다.

대출 규제로 인해 가격대별로 가능한 대출 금액대가 달라지고, 규제 지역 등으로 지정이 되고 정책이 바뀌면서 분명 더 가치가 높은 물건인데 가격이 늦게 오르는 상황이 생깁니다. 반대로 가치가 애매하지만 상황에 따라 가격이 급격하게 상승하는 모습을 보이기도 합니다. 즉, 가격과 가치간의 비대칭이 생기는 시기가 찾아온다는 것입니다.

특히 지금 서울, 수도권 시장의 모습이 이와 굉장히 유사합니다. 그리고 이런 시기에 내 스스로가 가치라는 것을 제대로 판단하지 못한다면 내 결정에 대해 의심이 생기고 흔들리게 됩니다.

실제로 아래 두 단지는 비슷한 가격 흐름을 보여주며 비슷한 투자금으로 24년도에 투자가 가능했습니다. 가치적으로는 빨간색에 해당하는 단지가 더 좋았지만 막상 가격은 파란색에 해당하는 단지가 먼저 상승했습니다. 이때 내가 제대로 된 가치를 알지 못했다면 후회하면서 최악의 경우에는 그냥 팔아버리고 파란색 단지로 갈아타기를 하는 결정을 내릴수도 있습니다.

하지만 시간이 지나고 보면 결국 가치는 제자리를 찾아갑니다. 

이외에도 지난 상승장에서 가격이 상대적으로 눌려 있던 단지들이 이후 어떻게 움직였는지 보면 알 수 있습니다. 당시에는 "저기가 오르겠어?" “저기는 투자하는게 아니야” 라는 말이 나오던 곳이었습니다. 하지만 결국 시간이 지나면서 가치는 가격을 찾아가고 적지 않은 수익을 가져다 줬습니다.

여기서 중요한 건 "그러니까 지금 저평가된 곳을 찾으세요"가 아닙니다. 시간이 걸린다는 것입니다. 가치가 가격을 찾아가는 데는 시간이 필요합니다. 그 기간은 6개월일 수도 있고 3년일 수도 있습니다. 운이 좋으면 바로 오르겠지만 그게 아니라면 기다려야합니다. 

그 시간을 견디지 못하면 판단이 맞았어도 결과를 얻지 못합니다. 혹은 오르지 않았다는 건 별로라고 생각하면서 눈 앞에서 돈을 벌 수 있는 기회를 놓치게 됩니다.

둘째. 잘 사는 것보다 지키는 것이 더 어렵다.

사실 저도 처음 투자를 시작할 때는 매수가 전부인 줄 알았습니다. 좋은 물건을 싸게 사면 끝나는 거라고 생각했습니다. 하지만 시간이 지나면서 매수는 과정일 뿐이라는 것을 배워가게 되었습니다.

물론 처음부터 매수를 하는 단지가 가치가 높아 평생 팔지 않아도 되는 곳에 위치한 아파트면 모르겠지만 그게 아니라면 필연적으로 매도 이후 갈아타기를 하는 과정이 필요합니다. 그렇기 때문에 매도라는 과정까지 이어질 수 있는 보유도 생각해야하며 굉장히 중요하다는 것을 알아야 합니다.

잘 샀다고 끝이 아니라 잘 지켜가기 위한 노력이라는 것을 의식적으로 하는 것이 필요합니다. 결국 내가 지나가야 할 과정은 매수-보유-매도라는 3가지 단계인데 이제 막 1단계를 지난 것입니다.

그리고 보유의 과정에서 여러가지 어려움이 생길 수 있고 정책이나 규제로 인해 대응을 해야하는 상황이 생기게 됩니다. 이때 내가 판단한 가치라는 것에 대해서 잊지 않고 확신을 가지면서 지켜가야 합니다.

또한 보유를 하는데 있어서 중요한 것은 당장의 결과에 일희일비 하지 않는 것입니다. 실제로 투자를 하고 물건을 보유하다보면 막상 투자를 하고 나서 아쉽게 느껴졌지만 시간이 지나고 보니 수익률이 가장 높았던 투자가 되기도 합니다. 

반대의 경우도 있습니다. 투자했던 당시에는 바로 결과가 나와서 잘했다고 생각한 물건이었습니다. 그런데 이후에 하락했고, 그 뒤로 한참 오르지 못했습니다. 이제야 겨우 가격을 회복하는 중입니다. 지금은 수익에 있어서 가장 아쉬운 곳이 됐습니다.

결국 보유를 해가는 과정에 있어서 당장 오르지 않는다고 힘들어할 이유도 없고, 당장 올랐다고 해서 엄청 우쭐하며 모든 것이 다 잘된다고만 생각할 이유도 없습니다. 

어떤 시기에 사느냐? 그리고 어떤 시기에 파느냐? 에 따라서 달라지게 됩니다. 이렇게 이야기를 하면 "그러니까 타이밍을 잘 맞춰야 하는군요"라고 생각하시는 분들이 계실 것 같은데 제가 하려는 말은 그게 아니라 결국 내가 잘 지켜나가야 그런 타이밍을 판단하고 느낄 수 있게 된다는 것입니다.

좋은 물건을 좋은 시기에 산 사람이 결국 돈을 벌지 못하는 경우를 7년간 투자를 해오면서 만난 분들 중에서도 정말 많이 봤습니다. 이유는 비슷합니다. 너무 오르면 불안해서 팔거나 반대로 떨어지면 무서워서 팝니다. 전세금 돌려줄 일이 생기면 혹은 규제가 강력하게 나오면 겁을 먹고 급하게 정리합니다. 결국 상황에 말려서 지키지 못하게 되는 것입니다. 

매수는 시작일 뿐이고 결과는 보유와 매도에서 결정됩니다.

셋째. 리스크는 전혀 예상하지 못하게 찾아옵니다.

2022년을 생각해보면 2021년의 상승 분위기가 이어지면서 너무나 당연하게도 다들 오른다고 생각했었고 저도 그렇게 생각했습니다. 심지어 여러가지 기대감과 규제에 대한 완화 이야기가 나오기도 했구요.

하지만 점차 시간이 지나가면서 갑작스럽게 금리가 오르고, 거래가 끊기고, 전세가격이 하락했습니다. 막상 제가 준비했던 리스크는 규제나 세금에 대한 대비였는데 전세가가 이렇게 빠질 거라고는 생각하지 못했습니다.

그렇게 직접 리스크와 하락장이라는 것을 경험하면서 온몸으로 배운건 리스크는 정말 내가 생각하지 못한 곳에서 온다는 것입니다. 이미 내가 생각하고 예상한 리스크는 사실 리스크가 아니라는 것입니다.

그럼에도 감당할 수 있었던 이유

버틸 수 있었던 이유가 의지라고 말할 수 없습니다. 가능했던 다른 이유가 있었습니다.

첫 번째는 기준을 지켰다는 겁니다.

더 벌지 못하더라도 잃지 않겠다는 원칙을 항상 생각하고 결정을 했습니다. 특히나 싱글이었던 상황에서 입주 물량이 많은 지역에는 투자를 결정할때 보수적으로 생각했습니다. 더 오를 것 같은 상황에서도 이것만은 꼭 지키려고 했습니다.

두 번째는 혼자서 버티지 않았다는 것입니다.

만약 혼자서 버티려고 했다면 절대 못 버텼을 것 같습니다. 그리고 책을 계속 읽었습니다. 시장이 안 좋을 때일수록 뉴스보다 책을 봤습니다. 책을 통해 이런 시기가 처음이 아니라는 걸 알게 되면 공포의 크기가 달라집니다. 그리고 같은 시기를 지나는 사람들 옆에 있었습니다. 다들 힘들었지만 다들 버티고 있었습니다. 혼자 무너지지 않게 잡아준 게 그 환경이었습니다.

그렇게 버틴 결과는 어떻게 됐을까요? 시장이 다시 회복했고 팔지 않고 지킨 물건들에서 수익이 났습니다. 그리고 그 수익으로 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있었습니다.

새옹지마

7년간 투자를 해오면서 가장 자주 떠올리는 말이 새옹지마입니다. 지금 아쉬운 투자가 나중에 가장 좋은 결과를 가져다주기도 합니다. 반대로 지금 좋은 결과를 준 투자가 나중에 힘들게 할 수도 있습니다. 그래서 단순히 현재의 결과로 판단하지 않으려고 합니다. 잘됐다고 실력이 느는 것도 아니고, 안 됐다고 틀린 것도 아니라는 것을 배웠습니다.

투자의 90%는 결국

투자의 과정에 있어서 배운 세가지는 사실 비슷한 이야기입니다. 가치가 가격을 찾아가는 걸 기다릴 수 있느냐? 잘 산 물건을 몇 년 동안 지켜낼 수 있느냐? 예상 못 한 일이 터졌을 때 기준을 놓지 않을 수 있느냐? 전부 아는 것의 문제가 아니라 태도의 문제였습니다.

시작할 때 저는 재테크가 인생을 한 번에 바꾸는 일이라고 생각했습니다. 투자 한번 잘하면 끝이 나는 거라고. 하지만 제가 경험한 건 재테크 혹은 투자는 한방으로 끝내는 것이 아니라 계속해서 해야하는 것입니다. 

좋은 결과도 아쉬운 결과도 그 과정 안에 다 포함되어있고 한방에 결정이 나지 않습니다. 어제의 내가 해둔 것 위에 오늘의 내가 조금 더 쌓고, 그렇게 시간이 지나면서 눈에 보이는 결과가 나타나게 됩니다.

결국 지금 내가 하는 일이 미래의 나를 위한 준비라는 것이라고 생각해야합니다. 이렇게 생각하게 되면서 조급함이 사라졌습니다. 그리고 어떤 일이든지 꾸준하게 해낼 수 있게 되었습니다. 한 번에 끝낼 일이 아니니까 오늘 못 해도 괜찮고 내일부터 다시 시작하면 되기 때문입니다.

기회는 계속 옵니다. 과거에도 그랬고 앞으로도 그럴 것입니다. 이건 확신합니다. 7년이라는 기간에도 몇 번이나 찾아왔습니다. 다만 문제는 기회가 왔을 때 그 자리에 남아 있느냐입니다.

앞으로 투자 혹은 내집마련을 한 물건들을 지켜가시는데 있어서 혹은 매수를 결정하고 그 다음을 생각하시는데 있어서 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.