관련 강의
열반스쿨 기초반 - 소액으로 직장인이 10억 달성하는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
입지평가 기준
동탄의 삼전이 있다가 빠져나가면 큰일…
좋은 일자리가 있다는 것은 여기 살아야 할 이유를 만들어준다
서울에서 1시간 이내는 OKAY →지방은 1시간 NOPE
회사 옆에 살면 삶의 질이 올라가니까
부동산에서 수요는 가격에 영향을 미침 ( 다수가 좋아하는것을 기준으로 가지자)
종사자수( 양적인 측면) , 대기업이 얼마나 위치해있나, 평균 급여 알아보기 없어지는 회사가 아닌지까지 CHECK
구 단위 종사자수로 양적평가하자(시 단위도 괜찮음 / 서울은 구단위로 확인하기)
동탄에서 → 삼성은 출퇴근 하기 좋기에 평택에 이사가지X
반도체, 대규모 공장 → 좋은 지역이다.
선호하는 일자리 일까? 이 일자리를 찾아서 아파트를 올까??? 생각해봐야한다.
수도권에서 교통이 얼마나 영향을 미치나요?
광교 자연앤 힐스테이트 → 대단지 APT 2016년도 신분당선 개통 → 아파트 가격이 엄청 올랐다 교통도 좋고 상권도 좋았기 때문에 수요가 높아 가격이 매우 올랐음
많은 사람들이 출퇴근 시간을 줄이고 싶어하지만 주변은 거주 비용이 올라간다.
중심엄무지구까지의 시간 & 지하철 접근성(역세권)
강남, 서초 송파, 분당 다 더하면 200만명이 넘는다.
서울이 수도권의 45% 직장이 있고 강남 3구가 서울의 32%
1기 신도시 - 서울에서 20km떨어진 곳 = 5군데 분당 평촌 부천 일산 강남에서 멀어질수록 집값이 싸진다. 지방은 자차기준 수도권은 지하철기준으로 보기
교통이 좋다고 바로 오르지 않는다(약 2년) 하락장에는 호재가 보이지 않고 입지가 중요하다.
학군
양천- 목동
강남- 대치
노원 -은사
거주 선호도는 실거주 가치, 전세가에 영향을준다.
초등 -12년 중등 -6년거주 →그래서 집값이 잘 안 떨어지고, 오를때는 엄청 오른다.
-중학교 학업성취도평가를 확인해라 why? → 특목고가 훨씬 서울대 입시 성공률이 높기 때문에 공부잘하려는 특목고에 보내고싶어한다.
좋은 중학교 → 특목고를 가기위해 초등학교, 유치원도 보지만 이 동네는 이미 너무 비싸다 학업성취도 평가와 특목고 진학률 둘 다 봐주면 좋다!
아실에서 학군리스트 뽑아서 평균을 모아라 (엑셀에 붙일 수 있음) 동네별로 붙여서 엑셀로 만들면 비교가 편하다
학군은 상대적이다 강남은 90%넘음 답십리 85%
특목고 진학률이 3%넘으면 높은 편이다
대치동가면 학원가가 800개 넘음 목동은 학원가가 분산되어있다.(목동의 학원가를 다 더해봐야 안다.)
2등은 중계역 (227개)
대치동 학원가 많음(주변의 수요까지 이끈다)
서초,송파는 학원가가 없다 이유는 대치동으로 보내기 때문에
자사고, 외고, 국제고를 일괄폐지 할 경우 여기를 가고 싶은 수요는 떨어지고 강남 학군으로 옮기고 싶어 할 것이다 매매는 부담스럽기 때문에 전세를 찾고 전세가가 높아진다. 불수능 시 대치동 수요가 폭팔 → 불수능 시 재수능이 많아지니까 물수능 시 애매하다 문의는 많지만 대학 합격 때 까지 기다린다. -주춤하다가 시세를 찾아감 학군 수요가 있는 곳은 전세수요가 받쳐줌. 전세 세입자를 찾기 수월해진다.
한강이 보이는 아파트 = 남한강까지 엄청 넓다.
주변에 백화점 등 편의시설이 잘 갖춰진 아파트 자연 - 강, 산, 공원, 호수 =1년에 우리가 몇번이나 갈까? 편의 - 백화점, 마트, 스타벅스, 도서관
★ 현대사람들은 편의시설이 있는 곳을 더 선호한다.
환경을 보는 이유
사람들의 구매력을 볼 수 있는 요소 → 구매력은 소득과 관련, 소득은 감당 가능한가? 집값 수준과 밀접 백화점, 대형마트가 있는가 1KM이내에
3조 매출은 백화점 TOP3 신장률을 보면 상위권일수록 -가 없다
잘사는 지방 - 부산, 대구
임장갈 때 백화점 1층 꼭 가보기 (내가 아는 브랜드들, 명품관이 있으면 = 좋은곳) 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아 - 백화점
균질한 택지 + 백화점, 대형마트 균질한 택지 = 길음 뉴타운 아파트 안에 학교가 있음(수요가 많다)
평촌, 범계역 평남에 학원가가 잘되어있다, → 범계역 근처 범계역 상권에는 백화점도 있고 깔끔하고 학원가도 경기도에서 제일 잘되어있다
평촌역 근처는 서울과 더 가깝지만 상권이 별로다(나이트클럽, 마사지, 등등 상가 상권이 별로다.)
★상권 사진을 찍어라 병원, 스타벅스, 산후조리원(소비력과 출산율을 둘 다 볼 수 있다), 브랜드 학원이 있는지 선호하는 상권인지
대규모 공급
둔촌동
올림픽 파크 포레온 - 12000세대 5- 6000개의 전세가 나왔다…
대규모 공급이 생기면 신축 전세도 내려가지만 구축 전세는 더 내려간다.
기회 = 매매물량 증가, 매매가 하락 리스트 = 전세물량 증가, 전세가 하락
대규모 공급은 지역의 위상을 높이는 역할을 하기도 함. 뉴타운, 신도시, 대단지 → 흑석 뉴타운(주변 집값을 올린다), 노량진 뉴타운
적정수요대비 공급물량을 보세요 2025년 6월 계약(앞뒤로 공급확인하기 , 전세가 낀 물건, 주인전세) → 25년 8월 본계약(잔금) → 27년8월 전세 재계약(여기 까지 공급률 확인 가능) → 29년 8월 재계약 혹은 신규계약(또 공급이 나올지 26년쯤 재계약 시점 확인하고 매도하기)
- 본계약 때 공급 확인 , 2년 뒤 재계약 시 공급 확인 공급이 없는 지역을 투자하자
수익률 개념잡기
얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?
- 전고점 전고점 대비 얼마만큼 올라갈 수 있을까?
- 비교평가 전고점을 넘었을 때 비교평가를 해라 A - 6억 / B- 5억(A와 모든게 비슷할 때 6억까지 오를 수 있지 않을까?) 비교평가한다. 비슷한 지역의 아파트와 전고점을 비교하면서 예측한다
전고점과 전저점 -5년 이내 전고점, 전저점
전고점 - 직전에 거래된 가장 높은 가격 (21년 하반기 다수) 상승장 사람들이 인정해준 가격 / 시장이 좋아지면 이 정도 가격까지는 기대
전저점 - 22년 말~ 23년 초 하락세가 멈춰선 지지선 - 지지해주는 선 가격이 조정 받더라고 이 가격 정도에서 버티지 않을까?
아실에서 거래현황보기
강남 서초 송파 용산 - 규제지역→ 마포 성동구, 광진구 판교 분당 수지 광교 수원 영통 통탄으로 퍼진다. 과천 평촌 산본 의왕 - 앞마당으로 미리 만들어 두기
이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼만큼 될 것인가 - 임장다니고 , 수익률 보고서 작성하자
투자결론
저환수원리
저평가 - 비교평가 (지역내, 지역간) 절대적 저평가 = 전고점대비 20%이상(30%이상 떨어졌다면 이미 저점이다) 상대적 저평가 = 비교해서 평가하는 것
환금성 팔고싶을 때 팔 수 있는가? 나홀로아파트/저층/탑층제외
수익성 투자금 대비 얼마나 벌어들이느냐
원금보존
지역별 적정 전세가율, 입지독점성, 입주물량 적정
리스크관리 현재, 3년 뒤 공급
수익률 높았던 투자사례 1호기
동탄 - 영통 - 수지 -분당 수도권의 가격은 서울 접근성 영향이 크다. 과천1 - 평촌2 - 산본3 시장이 좋지 않으면 평촌과 산본아파트가 같을 때가 있었고 분당과 평촌 아파트가 같을 때가 있었다. 앞마당 1개로 사면 후회할 것이다 최소 3개는 가지자
- 내가 알고있는 지역 늘리기
- 비슷한 가격대의 아파트 찾기
- 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다.
느려도 배운 그대로 행하자
무리해서 투자하지 말고 앞마당 3개 만들고 투자해라 조급해하지말자
선배투자자가 했던 이야기를 포스트잇에 쓰고 붙이자
행동으로 옮기면 하나씩 포스트잇을 버려라
한번에 성공을 바라지말고 하나씩 실력을 키우자
가족과의 시간을 지키며 투자를 해야한다 가족이 0순위다!!
회사일만 하기엔 우리의 목표(30~50억 달성은 매우 힘든 일이다)
월급쟁이는 일한만큼 받는다 투자는 벌고 싶은 만큼 하면된다…. 일주일에 임장 1번은 꼭 해야한다!!!
포기하지 말고 최선을 다해 해라 시간이 지났을 때 후회하지말자
반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다.
이 강의를 듣기 전에는 보고서 작성할 때 감도 안왔었는데 주우이님께서 하나하나 자세히 알려주신 덕분에 수익률 보고서를 나도 잘 쓸 수 있을 것 같은 자신감을 가지게되었다!!
주우님이께서 아파트 수익률 보고서 이거 3억짜리에요 그럼 써야하지 않겠냐 중요하지 않겠냐라고 말씀하셨는데 그 만큼 이 보고서가 중요하구나 내가 이걸 어떻게 쓰냐에 따라 나의 투자 수익률이 왔다갔다 하겠다라는 생각이 들면서 열심히 써야겠다는 다짐을 하게되었던 강의였다:-)
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