지금이라도 추격매수할까요?

12시간 전

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘의 인사이트입니다.

해당 내용은 시크릿브라더 단톡방(시크릿브라더 부린이 구조방)에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다

(단톡방에 6월 24일 공유한 내용입니다)

지난 20일에 제가 <조정이 올 타이밍이 된 것 같습니다>라는 글을 올렸습니다.

https://blog.naver.com/secret-brother/223909594982

이 글에 대한 일부 오해를 풀어드리면서
"지금이라도 추격매수할까요?"
에 대한 답도 드려볼까 합니다.

최근에 서울 부동산을 돌아다녀 보신 분들은 아시겠지만 지금 서울 시장은 그야말로 미친 장입니다. 사실 서울뿐만 아니라 경기 주요 입지들도 분위기가 너무나 뜨겁습니다. 일부 지역은 일주일에 1%가 넘게 올랐으니까요 (지역 평균이 1%라는 얘기고 52주로 환산하면 1년에 52%가 올라가는 미친 시장입니다)

시장의 온기가 생각보다 더 빠르게 퍼져서 이제는 10억 언더 가격대들도 괜찮은 매물들이 별로 없는 상황입니다. 실제로 이번 큐레이팅에서 8~9억 대 매물을 봐드리고 있는 분이 있는데 제가 추천드린 아파트의 RR이 일주일 사이에 다 빠져서 지금은 4층, 탑층, 막힌뷰 등 다소 못난이 물건들만 남은 상황이 되어서 눈앞에서 물건을 놓친 케이스가 있었습니다. 일주일만 일찍 신청했어도 잡을 수 있는 물건들이었는데 말이죠.

실제로 큐레이팅을 신청하신 분들 중에 실제 계약까지 이어진 분들이 30~40% 정도 되는데 해당 타이밍에 빠르게 결정하셔서 잡은 분들은 불과 한 달 안쪽으로 호가가 눈앞에서 몇 천씩 올라가는 장면을 보시고 가슴을 쓸어내리셨고, 반대로 더 좋은 게 없나 고민하시다 결정을 못 하신 분들은 불과 몇 주 차이로 급지를 낮춰야 하는 상황들이 발생했습니다.

저는 지난 글에서 이런 미친장이 계속 이렇게 지속될 거라고 생각하지 않고 쉬어가는 타이밍이 올 거라고 예상했습니다.

그게 스트레스DSR 3단계 시행 시점이든 아니면 정부의 첫 번째 정책이든 어떤 이유가 갖다 붙여지겠지만 궁극적 이유는 '과열된 시장의 자연스러운 정상화'라고도 말씀드렸습니다.

그런데 제가 조정이 올 것 같다고 말씀드렸더니 이걸 오해하셔서 22년 하락장처럼 20~30%가 빠지는 거냐고 물어보시는 분들이 계시더라고요.

사실 예상치 못한 펀치를 맞아 시장이 그렇게 될 가능성도 전혀 배제할 수는 없지만 저는 그럴 가능성이 높다고 보지 않습니다. 제가 말하는 조정장이란 지금 연일 깨지고 있는 신고가 랠리가 진정세로 들어서고 현재 실거래가보다 다소 낮은 가격에 거래가 되는 정도의 조정이지 몇십 프로씩 빠지는 하락장이 아닙니다.

예를 들어 지금 실거래가가 30억 찍힌 A 단지가 있고 현재 호가는 31~32억에 나와있습니다. 지금은 이 호가를 따라잡으면서 실거래가가 31억 32억 찍히는 분위기인데 이런 분위기가 꺾이면서 다시 30억, 29억 대 실거래가 찍히면서 숨 고르기 하는 장이 올 것이라 예상하는 것입니다.

물론 제 뇌피셜이고 매번 틀리는 예측이라 제 의견을 무조건적으로 신봉하시는 건 절대 반대지만 그럼에도 불구하고 저는 지금 추격매수하는 것은 바람직하지 않다고 봅니다.

만약 똑같은 A 단지를 15억에 매수할 수 있다고 가정했을 때 지금과 같은 불장에서는 RR을 매수하는 것이 아니라 비로얄동의 저층이나 탑층을 매수해야 합니다. 이마저도 네고는커녕 호가를 높여서 줘야 하죠. 그런데 이런 물건들은 나중에 지금과 같은 불장이 와야만 매도를 할 수 있습니다. 반면에 같은 단지의 RR을 매수하게 된다면 시장이 다소 침체되어 있더라도 내 물건을 팔고 더 좋은 단지로 갈아타기 할 수 있는 확률 자체가 높아집니다. 가격이 크게 떨어지지 않더라도 같은 가격에 RR을 매수하는 것과 비선호 물건을 매수하는 게 큰 차이가 있다는 것이죠.

물론 제 예상과 달리 조정장이 오지 않고 계속해서 지금과 같은 랠리가 이어질 수도 있습니다. 만약 그렇게 된다면 RR은커녕 해당 단지보다 급지를 낮춰야 하는 경우도 발생할 수 있고요. 하지만 언제나 그렇듯 투자에 100%란 없습니다. 다양한 정보들을 조합해 본인만의 인사이트로 어느 한 쪽이든 명확하게 선택을 해야 합니다. 저는 이런 시장에서는 본인이 처한 상황에 따라 다소 다른 전략이 필요하다고 생각합니다.

만약 당신께서 보고 계신 단지가 이미 전고점을 한참 넘었고 현재 나와 있는 매물들의 호가가 직전 실거래 대비 10% 이상 비싸다면 이런 물건들은 지금 당장 추격매수하기보다는 조금 기다려보는 게 좋다고 생각합니다. 하지만 아직 전고점을 넘지 않았는데 호가가 올라가고 있는 상황이라면 지금이라도 추격매수해서 최대한 좋은 물건을 1~2천 더 주더라도 잡는 게 맞다고 생각합니다. 이처럼 개인 상황(자산, 소득, 어떤 물건인지 등등)에 따라 솔루션은 천차만별로 달라집니다.

다음 인사이트에서는
현재와 비슷했던 시기는 언제였고,
그 당시 상황과 지금이 어떻게 다른지
그리고 앞으로 어떤 점들을 참고해서 나의 투자에 반영해야 하는지까지 알려드리도록 하겠습니다.

오늘의 인사이트도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 행복한 하루 보내세요 ♡