서울의 대규모 입주장에서 전세빼기[도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다:)

지난주 서울의 입주장에서

매매, 전세 잔금을 하고

2호기 투자를 마무리했습니다

전세 때문에 고생을 하겠다 생각했지만

지나고 나니 그렇게

걱정할 것은 아니었던 것 같습니다

(그렇다고 손 놓고 있으면 안 됩니다)

제가 투자한 2호기는

25년 서울에서 가장 입주가 많은

지역이었는데요

잔금 대출이 가능하기 때문에

감당이 가능했고

가치 대비 충분히 싸고 수요가 있음에

확신을 얻고 투자를 결정했습니다

지금 생각해 보니 입주가 몰리는 지역에

투자해 본 적이 없었으니

입주장에 대한 감도 없었던 것 같아요

수리를 하고 전세를 빼는

4개월간의 과정을 마무리하고 느낀점을

공유드리려 합니다

전세를 빼는 과정에서 배운점

입주 물량이 많더라도

'얼마나 빨리 소진되는가'가 중요하다

아무리 물량이 많아도

입주 일정에 따라

한꺼번에 몰린 물량들이

얼마나 소진되는 가

입주 물량이 많지만

더 중요한 것은

'수요'라는 것을 느꼈습니다

제가 투자한 동대문의 주요 입주 단지인

라그란데, 디센시아, 이문아이파크자이의

입주 일정이 아래와 같습니다

라그란데 25.2월초-3월말

디센시아 25.7월초-8월말

이문아이파크자이 25.12초-26.1월

라그란데 입주 이전에

전세 매물이 엄청나게 빠르게 소진되면서

입주가 시작되고 나니

실제로 입주 가능한 전세 매물의 가격이

5억 선인 것을 확인했습니다

(네이버 부동산에는 전세 대출이 안 되는 매물이 4.5억선)

그리고 정말 빠르게

전세 매물이 소진되고 있었습니다

이 과정에서 동대문의

배후 수요가 탄탄함을 느꼈는데요

동대문은 중랑구와 가장 교류가 크지만

서울 및 경기 북부 외곽의 수요를 끌 수 있는

지리적 위치에 있습니다

동대문 자체의 입주 물량이

절대적으로 많은 것은 맞지만

배후수요를 포함한 '절대적 수요'가

크다는 생각이 들었습니다

입주 일정을 피할 수 있다면

그 시점이 골든타임이다

아까 말씀드렸던 신축 입주 시기를 보면

사이사이에 텀이 발생하는데요

라그란데의 경우 3월 말 입주는 끝나지만

잔여분이 거의 4월까지 마무리되었더라고요

(그 외로 싸게 내온 매물은 대출이 많은 매물이라

실제 입주는 어려워 보였습니다)

신축 단지는 정해진 입주 기간이 끝나면

중도금 대출에 대한 지연이자가 발생하는데요

적게는 6-7%에서 많게는 8%대까지 발생합니다

그래서 라그란데의 경우

지연이자 때문에 늦어도 4월 안에는

입주하는 조건만 가능하다 브리핑 받았습니다

그럼 라그란데와 디센시아에

입주가 불가한 5-6월,

이 기간이 전세를 뺄 수 있는

골든 타임이라 생각했습니다

다행히 제가 매수한 물건은

6월 말 잔금인 공실 매물이라 올수리 후

5-6월 언제든 입주할 수 있는 조건이었기에

예상보다는 수월하게

전세를 뺐던 것 같습니다

다만, 이것은 동대문이

충분한 수요가 있기에 물량이

빠르게 소화되어 가능했던 것인데요

경기도 혹은 지방에 이 정도 물량이라면

입주 기간 내에 모두 소화되기

어려울 수 있습니다

투자자의 마음가짐

투자는 예상할 없는 일의

연속되는 것 같습니다

어마어마한 입주자 안에서도

의외로 전세가 잘 나갔던 것도

같은 시기 큰 입주가 없음에도

전세가 빠지지 않아

힘들어하는 동료를 보았습니다

그래서 이 글이 전세를 잘 뺐다는

자랑처럼 들려질까 걱정이 됐는데요

지금 같이 조건부 전세 대출이

제한된 시장 상황에서

첫 투자를 하고 전세를 빼는 과정에

불안함과 두려움을

느끼시는 분들이 많으실 것이라 생각됩니다

일단은 할 수 있는 것과

할 수 없는 것 중에서

내가 할 수 있는 최선을 다하고

어떻게든 문제를 해결해보세요

방법은 어디서든 있더라구요

너나위님께서 독서모임 때

전세 잔금을 해야 할지

더 내려서 빼야 할지

고민하는 분에게

가이드를 주시고 나서

"지나고 보니 별거 아니더라"

한마디 툭 해주셨던 것이

기억에 남습니다

이번에 비교적 수월하게

전세를 뺐을지는 몰라도

여러 차례 투자를 하면서

분명 힘든 시기가 올 것이라 생각합니다

내가 할 수 있는 최선을 다하고 나서

흘려보낼 수 있는

투자자가 되겠다 생각이 들었습니다

정리하자면

입주 물량도 중요하지만

더 중요한 것은 그 지역의 '수요'를 알고

입주장에서 투자를 해야 한다면

정확한 입주 물량이 언제 어디에 들어오는지 알고

현장의 분위기, 매물 상황 등

디테일하게 체크하여

내 투자에 적용해야 한다는 것입니다

마지막으로

투자를 하면서 겪는 어려운 상황에

할 수 있는 최선을 다하고

담담히 흘려보내는 마음이

꾸준한 투자를 이어나갈 수 있는

마음가짐이라는 생각이 들었습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다🩷

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

✨투자 후기는 이렇게 쓰면 더 많은 분들이 읽고 도움 받을 수 있어요!

1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.

• 예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기

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