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안녕하세요.
남편 명의의 공동소유주와 50%지분이 있는 주택으로 같은 건물에 2가구로 들어가 있는 상속주택이 있습니다.
가슴 아픈 사연으로 팔지도 못하고, 아무런 수익도 발생하지 않은채 장기 보유를 해야 하는 상황입니다.
허울뿐인 다주택자가 되어 청약도 안되고, 용인 수지에 전세로 살다가
21년 9월 바로앞 초등학교가 있는 성복역 더샵수지포레를 10.5억에 매수했습니다.
다행히 당시 상속주택은 5년 유예기간 주택수 제외로 기본세율로 구매하였습니다.
(신축 2년차로 매물이 나오기 시작한 초기였고, 근처 성복역 골드타운이 14.9억을 찍던 시점이라서 거리상 3억정도 갭을 생각하고 12억까지 가지 않을까 하고 구매함. 당시 34평 호가가 11억, 로열층이 13억 수준으로 급매물을 잡아 10.5억에 급히 매수를 하게 됨. 당시 보험도 깨가며 영끌하고 2억 대출 받아 구매함)
대출도 갚았고 현재 대출 없는 상태에서 1억 현금, 신용대출 2억을 받아 실거주와 투자를 분리하여 투자하고자 했습니다. 그러나 서울이 너무 가파르게 오르며 구매가 어렵고 8월10일이 지나면 이제 쭉 3주택자로 되어 취득세가 높다보니 마음이 급해졌습니다. 현재 집 9억대 까지 실거래가 올라왔으나 급히 팔기엔 손절 금액이 너무 아깝고 플랫폼 시티 호재에 기대어 버티기를 하고, 소액 투자처(신축 빌라 6년 주택임대사업자 또는 8% 감수하고 소액 갭 아파트등)를 8월 이전에 찾아 구매할지 고민입니다. 아직 부동산 공부가 부족한 상황이고 21년에도 급하게 살던곳만 보고 사서 후회했던지라 이번에는 신중하고 싶습니다.
전세놓고 작은 평수 전세로 옮겨 여유자금을 1~2억 추가 하여 총 5억 정도로 갭투자를 하고자 합니다.
그런데, 최근 수지구청 하이브엘 이라고 민간임대 아파트가 있어 관심을 갖게 되었습니다.
같은 학군지라서 아이들 학교도 유지할 수 있고, 10년간 세금이 없어 저에게는 좋을 듯 하나
입주시 11억 정도가 필요하고, 월세는 입주장이라서 이자보다 못한 상황입니다.
다주택자라서 대출 한도도 적은데, 이곳은 임차보증금 90% 승계조건입니다.
좀더 차분히 공부해서 취득세 12% 감수하더라도 서울쪽에 갭투자 해야할지,
수지구청 하이브엘에 실입주 하면서 향후 프리미엄 상승을 기대해도 좋을지 너무너무 고민됩니다.
*현재는 수원 자차 이동 근무하나, 향후 강남역으로 발령날 확률이 높음. 강남역 근거리 또는 교통편 중요
Q1. 아래 2가지 중 어떤게 좋을지?
1)실거주와 투자 구분하여 갭투자 찾아보기
- 장점 : 상급지 구축으로 향후 발전 가능성 높은 곳(현재 15억대 매입 후 향후 20억정도 될 물건 찾기)
- 단점 : 취득세 12%, 추후 양도세도 중과로 수익이 나도 실제 수익 낮아짐
2)민간임대주택에 실거주하며 시세차익
장점 : 10년간 세금 없고, 10년 이내 양도시 프리미엄 그대로 수익화
학군지와 신분당선, 플랫폼 시티 등으로 성복역 골트다운과 대장역할 할 것으로 예상
- 단점 : 전세를 놓을 수가 없음.. 흔하지 않은 형태로 향후 매도나 상승 가능성 (확정가 14억으로 고분양가 논란 있었으나 최근 골드타운 14억대 나와 괜찮아 보이나 수지구청 신축이 향후 10년이내 17~8억 수준으로 갈지 의문)
- 실거주를 좋은곳에 하면서 투자자금을 묶어 놓는거 같아 고민. 작은곳에서 실거주비용 아끼고 싶음.
Q2. 더샵수지포레 실거주 만족은 높아 저평가라고 생각하나, 빨리 갈아타기할지,
전세놓고 기다리다가 향후 원금만 회수하고 빠져나갈지?
참고로 맞벌이고, 연 6천 정도는 저축 가능합니다.
강의대로 아직 투자지 선별이 부족하니 후회하지 않도록 30개 이상 찾아보고 신중히 할 생각이나,
세금 문제등이 얽혀있어 일단 8월전에 매도,매수 시도 해보려고 매일매일 조급한 마음으로 고민하고 알아보고 있습니다. 꼭 상담 부탁드립니다.
