안녕하세요
아낌없이 주는 한영혼 원쏘울입니다 :)
지방광역시에 투자했던 1호기를 매도하게 되었습니다.
2년간 이 물건을 보유하고 매도라는 의사결정을 하기 까지의 과정들을 복기하며,
제가 경험했던 부분들이 조금이나마 도움되었으면 하는 마음에 글을 남깁니다!
[ 전세연장 vs 매도 ]
위 자료는 제가 1호기를 투자한 지방광역시E 지역의
현재 매매-전세 지수와 전세매물 증감그래프입니다.(참고 아실)
부족한 공급의 영향으로 전세매물의 수가 급감하였고,
전세매물이 없다보니 전세가는 꾸준한 상승을 보이고 있습니다.
전세가가 매매가를 밀어올리는 환경이 마련되었고,
실제 현장에서도 선호도가 높은 단지들은 매매가가 반등하고 있는 추세입니다.
제가 투자한 1호기 단지는 입지가 괜찮은 구축에 속하는 단지입니다.
구축단지이다 보니 상승의 흐름이 늦지만,
입지의 힘이 작용하는 광역시라
살짝 반등한 가격에 거래가 되는 상황이었습니다.
하지만, 전세만기 시점이 도래하였고,
제가 매수할 당시 목표했던,
전고점까지 가격수준에 도달하기까지는
아직 많이 남은 상황이었습니다.
이 상황속에서 더 수익을 기다려서 전세를 연장할지
매도를 하고 다른 물건으로 갈아타야할지
많은 고민을 했었습니다.
이런 고민에 대해서 독서TF 환경속에 있었던 덕분에
용맘튜터님과 다랭튜터님께 조언을 들을 수 있었고,
매도에도 원칙이 있다는 말씀을 해주셨습니다.
(매도에 대해 고민하시는 분들이 계신다면
아래 용맘튜터님과 너바나멘토님의 칼럼을
읽어보시길 추천드립니다.)
https://weolbu.com/s/EvCxAtTehS
https://weolbu.com/s/EvDJUFUFxe
매도의 원칙 3가지
충분한 수익이 났는지
다른단지를 사기 위한 현금확보인지
향후 지역리스크로 내가 감당안된다고 판단이 될 때
위 3가지 원칙을 기준으로 고민해본 결과
제가 1호기투자를 전세연장하려고 했던 이유중에
자존심과 창피함이라는 감정이 있었다는 사실을
마주할 수 있었습니다.
“아직 목표한 수익이 아닌데, 수익률이 너무 적은데?”
“내가 이 결과를 맞이하려고 노력했었던 걸까?”
“나는 투자자로써 실력이 이것밖에 안되는것일까?”
지난 행동들에 대해서 내가 생각한 방향대로 결과가 나오지 않는다고
그 결과를 억지로 맞추는 선택을 하려는 고집을 부리고 있는 저를 발견했습니다.
감정이 아닌 배운 원칙과 기준대로 행동해야함을 깨닫게 되었고
혼자였다면 에고를 마주할 수 없었다는 사실에
투자자로 성장하기 위해서는 환경속에 있어야 한다는
사실을 깨달을 수 있었습니다.
위와같은 고민의 과정을 거치고
1호기를 연장하여 보유했을때의 기대수익보다
더 큰 기대수익을 볼 수 있는 단지로 갈아타서
전체 포트폴리오를 개선하기로 결정하게 되었습니다.
투자 한 물건에 대한 완벽한 매도타이밍을 예측하는 건 불가능하다.
다만, 내가 할 수 있는 건 배운대로 원칙과 기준에 맞춰서
행동하고 결정을 해 나가는 것이다.
[ How to 매도 ]
1. 가격설정
2. 물건광고
3. 매도협상
이번에 매도를 진행하면서 진행했던 과정 중 남기고자 할 부분을
3가지 주제로 남겨보도록 하겠습니다.
1. 가격설정
적정매도가를 설정하기 위해서 단지내 물건들을 정리하고
거래가 되는 물건들의 상, 상, 가를 전임으로 지속적으로 트레킹했습니다.
* 상황: 매도자분의 상황은 어떤상황이었는지?
* 상태: 매도된 물건의 수리상태는 어느정도였는지? (동,층,향도 파악)
* 가격: 호가에서 얼마나 네고되어 거래되었는지?
경쟁물건대비 내 물건이 1등 물건인가?(상태, 가격)
또한, 주변에 경쟁단지의 매물거래의 상, 상, 가도 지속적으로 트레킹하면서,
시장에서 거래되는 가격은 어느정도 인지,
매수세의 흐름이 어디까지 왔는지를 트레킹하면서 지속적으로 파악하여
제가 받고 싶은 가격에 매몰되지 않고,
시장에서 거래되는 가격을 찾아가는 과정속에 집중하려 했습니다.
2. 물건광고
처음 물건을 내놓을 때는 매수부동산에만 내놓고,
보러오시는 일주일제 1-2번 정도 전화를 드리면서 현장을 파악했습니다.
하지만, 매수부동산 사장님께서는 생각보다 매도에 적극적이지 않으셨습니다.
그래서 사장님께는 죄송하다는 말씀을 드리고, 저도 이 물건을 팔아서
돈을 말련해야한다는 개인적인 상황을 말씀드리고
광고부동산을 5개정도로 늘렸습니다.
이제 부동산에서 전화가 오겠지하면서 안일한태도로 기다렸습니다.
그러던중 TF오프모임때 용맘튜터님꼐서 해주신 말슴이 떠올랐습니다.
"여러분 매도할 때도 매수할 때처럼 현장을 적극적으로 가셔야 해요.
현장가셔서 제 물건을 잘 팔아주실 우선 협상대사상자 사장님을 찾으서야 해요"
그래, 내가 지금 또 지방은 멀다는 사실에
안일하게 머리로만 알고 행동으로 옮기지 않고 있구나!
셀프반성을 하고 현장으로 내려가
매물단지 주변, 경쟁물건 주변, 단지주변, 상위하위 생활권
부동산에 들어가 직접 제 물건을 설명드리고 광고를 부탁드리고 왔습니다.
이 행동을 통해 크게 배웠던 점은
1. 아무리 네이버부동산에 내 물건이 광고되어있어도, 각 사장님께 사진,정보를 드려야 한다.
(그래야 사장님들이 손님오실때나 본인 손님께 사진보내드릴 수 있고 설명드기도 편하다)
2. 매물단지 뿐만아니라 주변단지 주변의 부동산에도 방문함으로써,
현재 시장의 흐름을 현장에서 즉각적으로 파악할 수 있습니다.
(선호도가 높은 신축단지의 경우, 수많은 계약서가 펼쳐져 있었고,
계약서를 작성하시느라 바쁘신 사장님의 모습을 볼 수 있었습니다.)
3. 우선 협상대상자 선별
부동산은 역시 사람이 하는 일이다 보니,
직접대면할 때 더 마음이 가게 된 다는 사실을 알게 되었습니다
“더운데 왜 와서 땀흘리고 이렇게 돌아나녀~ 그냥 전화로 하면되지~!”
“아이고 사장님 그래도 제가 물건광고하는데 사장님은 한 번 찾아뵈어야죠~”
CEO마인드를 가지고 내 물건은 내가 뺀다는 생각을 가지고
행동한다는 말의 뜻을 배울수 있었던
값진 경험의 시간이었습니다.
3. 매도협상
매도를 하기로 마음먹고 현재 거주중인 세입자 부부에게
매도사실을 알렸을 때, 더 거주하기를 희망하셨지만(갱신청구권 살아있음)
집안에 급한 사정이 있어서 물건을 팔게 되었다고 부탁을 드리니,
새로 이사갈 집을 알아보신다고 하셨습니다.
너무나도 감사하게 세입자분이 나가시니,
만기때가지 안팔리면 공실로라도 올해안에 팔아야겠다.
라는 생각으로 또 안일한 마음이 올라왔습니다.
(역시 제일 경계해야하는 건 제 자신을 다시 한번 느낍니다.)
하지만,
예상치 못한 변수가 등장하였으니
그 이름은 바로
시. 어. 머. 니
임차인 부부중 아내분과 소통하고 있었기에 큰 문제가 없을 꺼라고 생각했지만,
돌이켜 보면, 임대차계약을 할 당시에도 시어머니가 함께 오셔서,
전세보증금은 제대로 돌려 받을 수 있는게 맞는지,
제 직업은 어떤지, 오래 살아도 되는지,
물어보시면서 보증금은 전부 자기 돈이라고 말씀하셨었고,
그에 따라 임차인의 아내분은 하고 싶은 말은 많지만, 하지 못하는 상황이었었습니다.
시어머니께서는 전화가 오셔서
지금 이사갈 곳이 없다.
손주가 이제 초등학교 1학년이라 전학을 가기힘들다는 사실을 말씀하시면서,
전세로 더 거주할 수 없는지 조르기(?)를 시전하셨습니다.
이에 저도 제 개인사정을 말씀드리며
정말 안타깝고 죄송하게 되었지만 매도할 수 밖에 없으니,
소정의 이사비를 드릴테니 이사를 확정부탁드린다고 말씀드렸습니다.
이에 (임차인분의) 시어머니께서는 매도의사를 밝히시면서
제가 내놓은 호가보다 한참 낮은 가격을 고수하는
무한 “4달라” 를 시전하셨습니다…
소통이 안되는 막무가내 협상가를 제시하는 상황에
당황하기도 하고 감정도 많이 상했지만,
이 상황을 차분히 정리하였고
다랭튜터님께 현 상황에 대한 대처를 어떻게 해야할지 여쭤보았습니다.
“쏘울님, 마음이 많이 상하시겠어요.
하지만, 매도의 원칙에 입각해서 현상황을
다시 한 번 생각해보셨으면 좋겠어요
내가 이 단지를 얼마에 팔아야하는지,
매수자와 협상한 네고금액이
내가 매수할 단지의 수준을 크게
바꿀만한 금액인가?
쏘울님이 가셔야할 단지의 매물상황과
잘 생각해서 판단해보셨으면 좋겠어요”
튜터님과 통화를 마치고,
다시 차분히 생각해보았습니다.
그래, 지금 말씀하신금액에서 좀만 더 조율하면
내가 다음 투자를 하는데 큰 무리가 없으니,
조금만 더 조율해서 이 임차인부부에게 매도하는게
이사비, 복비 측면에서도 이득을 볼 수 있으니
잘 협상해보자!
제가 직접 상대하는 것보다 적극적인 부사님을
레버리지 해야겠다는 생각이 들어서,
현재 임차인쪽과 적극적으로 소통중인 부사님께 요청을 드려서
저의 최종네고가를 전달드렸고,
저도 상황이 어려운지라
이사를 못가게 된다면 현재 제가 소유한 집으로
어머니를 모실 수 밖에 없을 것 같다는 사실을
전달토록 부탁드렸습니다.
제가 직접 감정적인 대응보다는
부사님을 통한 우회적인 방법을 택했었습니다.
무한 “4달라”를 시전하시던 (임차인분의)시어머니께서도,
갱신청구권을 쓰지 못하는 상황이 발생될 수 있다는 사실을
듣고 나서는 최종 네고가로 결국 협상을 마무리하기로 하였습니다.
사실 위 과정속에서 세입자분과의 원만한 관계와
이사를 간다고 해주신 것에 대한 고마움으로
최대한 저자세로 임했는데,
저도 제 가족을 지켜야하는 입장에서
무한정 상대방의 입장만을 들어드리는 것이 아닌,
선택할 수 있는 결정권을 드리는게
제가 상황을 대처해나가기 더 수월해진다는 것을 배울 수 있었습니다.
부동산투자의 결과는 현장에서 일어나며,
나혼자가 아닌 사람과의 관계속에서 완성된다.
배운 것을 앎에 그치지 않고 실천을 통한 경험으로 실력이 쌓인다.
[부자의 그릇을 키운다는 말의 의미]
우리는 우리가 가지고 있는 그릇의 크기에 따라
돈이 담기기 때문에 열심히 그릇의 크기를 키워야 합니다.
부자의 그릇을 키우기 위해서는
책과 경험이라는 도구가 필요합니다.
책을 보고 배운 내용으로 기존에 가진 내가 그릇을 깨고,
더 큰 그릇을 만드는 경험을 반복하면서
그릇의 크기를 점점 키워나갑니다.
이번 투자경험을 통해서
제가 알고 있다고 착각했던 것들을 현장에서 마주하는 경험
감정이 아닌 원칙과 기준에 따라 결정해야하하는 겅험
위와같은 경험을 통해 조그만 저의 그릇(단지)을 깨고
더 큰 그릇(단지)를 찾아갈 수 있는 한걸음을 내딛을 수 있었습니다.
이러한 과정을 복기하고 마무리하다보니
제 스스로에게 한 문장의 질문이 떠오릅니다.
‘과연, 나 혼자라면 할 수 있었을까?’
“아니오”
저는 위 질문에 확실히 아니오라고 답할 수 있었습니다.
원칙과 기준을 입각하여 행동할 수 있게 바로 잡아주신 다랭튜터님
전체오프에서 항상 투자자로써 가져야할 자세와 마인드를 일깨워주시는 빈쓰튜터님
언제나 너무나도 닮고 싶고 세상 제일 존경하는 용맘튜터님
독서TF라를 기회를 주신 자모멘토님
제 상황을 신경써주시고 튜터님께도 살포시 말씀해주시고 챙겨주신 이나반장님
만나면 좋은 일이 일어나고 귀인같은 멤생이조장님
언제나 기대고 싶은 남자 적투님
아버지로써도 투자자로써도 너무나 닮고 싶은 자주님
유쾌 상쾌한 행복바이러스 에너자이저 지공님
투자에 대한 이야기와 조언을 아낌없이 주신 부쟈님
진정한 기버란 이 분일까하는 우리 보니님
저의 독티 신입동기이자 돈독모에 대한 사랑을 본받고 싶은 언니님
진정한 거인, 한계를 두려워하지 않고 나아가는 멋진 마메님
그리고 우리 독티식구분들
1달동안 폭풍성장을 하고 결과를 내고 있는 열중38조원분들
친한동생에서 이제는 함께 투자자의 길을 걷는 동료 장조님
잘 이겨내고 계신 소리님
결과를 내고 또 열심히 달리고 계신 열공님
제 주위에 있는 이런 좋은 분들이 안계셨다면,
저 혼자라면 절대 할 수 없었던 경험이라고 생각합니다.
그리고 항상 제 결정과 의사를 존중해주는 아내와
제 삶의 원동력 사랑스러원 시아
우리 부부의 성공을 위해 아낌없이 도와주시는 장인, 장모님
항상 아들걱정에 여념없는 부모님
가족들이 항상 함께 했기에 포기하지 않고 나아갈 수 있었다고 생각합니다.
제 옆에 있어 주셔서 정말로 감사합니다. 감사합니다. 감사합니다.
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