안녕하세요. 집사지니입니다.

강의 끝나고 바로 적는 후기.. 마음가짐이 잔뜩 담긴 후기 입니다.

현실적으로 나의 상황을 직면하고, 강의에서 들은 내용을 삶에 적용하기 위해서! 

수도권 관련 내용은 덜어내고 지방에 중점을 두고 적어보겠습니다. 

목표: 소액 투자자로 성공하기.

현재 상황: 1년에 모을 수 있는 종잣돈이 2100만원. 

현재 가진 종자돈 2천만원. 

싼 것 찾아서 주택수 늘려가는 다주택자 포지션으로 가야한다.

지방은 공시지가 2억 이하일 경우 주택 수 에 포함되지 않고, 취득세 중과가 되지 않음. 

“가치 대비 싼 걸 사려는 노력”으로 투자금을 줄여 매수하기. ‘지방’에서.

내가 하는 모든 투자는 지방일 수 있다. 

내가 10억으로 가는 길은 시간과 노력을 들여야하는 다주택 포지션이다. 

연간 만들 수 있는 종잣돈이 4천만원이라면 얼마나 좋을까? 라는 생각이 들기도 했지만,

10년간 일해왔을때, 지금 내가 남겨진게 이 정도의 돈이라면, 미래를 꿈꿀 수 있다는 사실만으로도 감사하다는 것.

잘 알고 있다.

3년 내 3억 만들기? 불가능 할 수 있다. 

그렇지만 남들이 10년 걸린다면, 나는 15년 걸려도 되니까, 꾸준히 가자.

“기회가 올 수 있다”

1. 매매가 보합인데 전세가 상승하거나 /  매매가 상승분 보다 전세가 상승이 가파를 때
2. 토허제가 9월이면 만료인데, 토허제 때문에 오르지 않은 곳들 집중하기. 
   “모든 송파가 다 오른게 아니다” 거여는 ? 마천은? 

지방 투자의 핵심

광역시→ 0.5억~ 2억 

중소도시→ 0.3억~0.8억(신축위주로) 

장점: 비교적 단기간 차익 실현 후 매도 가능

단점: 가격 상승폭 수도권 대비 적음 (1~3억)

+ 소액투자 가능한 곳 + 입주 물량 없는 곳

현재 지방시장 투자 전략

광역시 부산, 대구는 3년 내 공급 정리됨. 

위험한 곳은? 3년 내 공급 많은 곳 → 대전, 구미, 포항, 청주, 아산, 원주 → 하면 안됨 ! 위험함! 

투자 전략: 

선호하는 아파트들, 전세가 상승하는 지역 + 입주 물량 줄어드는 곳들 ! 기회다 !

+ 보유중 매도시기 체크 ! 

공급은 3년 단위로 나오니까, 재계약 시기시 공급 체크 후 많은 공급 있다면 그 때 매도 타이밍 !

지방과 수도권의 사이클이 다른 이유! 

규모

→ 수도권은 크다. 퍼져 나가는 동그라미가 크다. “10년”

→ 지방은 비교적 작다. 퍼져 나가는 동그라미가 작다. “5-6년”

수요

→ 수도권 수요가 훨씬 많다. 인구수, 입지 차이로 매수 하고자 하는 사람들이 더 많다. 
수요가 많으니, 공급도 많아서, 매매가 높을때 공급 폭탄 생기면→ 공급이 오래 지속된다. 

전세가율

→ 수도권은 매매가 상승폭이 커서, 전세 반등해도 상승가는데 시간 오래걸려, 전세가율이 낮은 편

→ 지방은 매매 전세가가 같이 가는 흐름, 하락장에서도 전세가율이 높다. 전세가율 오르면? 매매도 상승! 

적정 전세가율 서울 60%, 수도권 70% 지방 80%

전세가율 높으면 가격이 저렴하고, 매수 후 하락 가능성 낮다. 전세가율 낮으면 가격이 비싼거고 매수 후 떨어질 수 있다. 

결론

충분히 낮아진 전세가가 반등한다면,

기준에 부합한 전세가율이 온다면,

매수한다.

진짜 투자 하려면 어떻게 해야할까? 

: 금액대별 가장 좋은 아파트를 파악해야한다. 

5순위 시세표 ! + 앞마당 3개 이상 

가는 곳 마다 머리속에 박아두고 시작하기.

선별하는 방법은 ? 

금액대 별로 가장 좋은 아파트 파악

• 한달에 한 번 업데이트 하고, 더 좋은 단지가 나오면 순위 밀어내기.
• 좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있다면 해당 지역 전수 조사!
• 매매 보합 or 하락 하거나 / 전세 상승하거나

지방 투자처 어디로 하면 좋을까?

지역 선택!!

1. 인구수 50만명 이상(중소도시)

2. 전세가율 지역 평균 70%이상 /  개별단지 80%이상

3. 입주 물량 : 투자 시점 + 향후 2년간 입주 물량 적정한 곳

투자처 선택 !!

4. 절대적 저평가인지? 혹은 상대적 저평가인지? 

5. 내 투자금 중 가장 좋은 단지 

+ 수도권과 지방 비교평가 하는 방법

• 대장 아파트 + 대장 아파트 붙여보기. (가격 흐름 비슷한 지역 찾기)
   
• 비슷하다면?
• 현재 가격 같은 아파트 끼리 붙여보기. (전고점은 얼마나 차이났나?)

집사지니's 90일 계획 

가장 좋은 해운대구 7월달에 보고, 

8월은 (중구, 사상구, 사하구, 북구, 동구, 부산 진구) 중 에서 선택해서 갈 것.

9월은 창원(의창구>마산합포구>마산회원구>진해구) 중에서 선택해서 갈 것. 
- 창원 현재 입주 물량 많지만, 입주 물량 감소 및 전세가 반등하면(전세가율 높아지면) 투자기회 생길 수 있음. 

투자 목표 정하기

= 지방 

= 지방 앞마당 3개 이상 만들기

앞마당 

투자금 + 지방 투자 기준에 맞는곳. (인구수, 전세가율, 입주 물량+ 절대적 저평가 -30%)

시세 확인

지역별 매매, 전세, 전세가율, 투자금 규모 → 부동산 지인으로 월 1회 체크

부산, 대구, 창원 3개 지역 +@

임장

7월 월 4회→ 1박 2일 * 2회

8월 월 6회→ 1박 2일* 2회 매물임장 ! 
9월 월 6회→ 1박 2일* 3회

독서 
월 4권 // 읽었던 책을 다시 훑어보는 한이 있더라도, 4권. 

시간 확보.

일주일에 20시간.

임장시간 10시간 제외하고, 평일 10시간, 2시간씩 5일

첫 지방 임장이라 쉽지 않겠지만.

남편이랑 함께 하는 시간이니 내가 더 잘해야지.

내가 더 잘해서, 지치지 말고 여름 임장 잘 해내보자.

지치지 않으려면 아침에 일어나서 목실감 쓰는 것.

그리고 독서 4권 꼭 지키자.

루틴으로 멘탈 관리 하는게 제일 중요하다.

오픈 근무 하는날은 4시 일어나서 목실감 쓰기

그 외 날들은 4시반 기상해서 아침 1시간 확보하기.

결론 

90일 루틴 

아침 목실감 + 독서  

점심 경제 뉴스 

저녁 투자 강의+ 임보 

주말 임장