[열반스쿨 중급반 45기 77조 이젠열심히] 열반스쿨 중급반 4주차 주우이님 강의 - 나는 10월, 부산에서 투자한다.

나에게 가장 인상깊었던 점

1. 전국 공급량
   이전 강의부터 서울, 여러 지방에서 향후 공급량이 적다는 사실을 계속해서 들을 수 있었다. 그런 이야기를 들을 때 마다 ‘투자하기 좋은 시기 인가보다’ 라고 생각은 했지만 전국적으로 얼마나 공급이 적은 것인지 크게 와닿지는 않았다. 그런데 전국의 공급량을 하나의 페이지에 모아 정리한 표를 보니 향후 2년간 공급이 아주 아주 적다는 것을 명확히 알 수 있었다. 특히 서울과 전주의 공급량이 충격이었다. 서울의 향후 입주물량이 적정 공급의 20%대 라는 걸 보고 정말 앞으로 2년간 서울의 전세가가 얼마나 오를까 걱정이 될 정도였다. 그리고 5년간 1년 적정 공급량의 200%도 채우지 못한 전주를 보며 전국적인 하락장에서도 집값이 오른 이유를 납득할 수 있었다.
   그 이후 부산과 대구의 입주물량을 보니 2년뒤 전세 가격이 얼마나 오를까?라는 기대가 되면서 빨리 두 지역의 집을 선점하고 싶다는 생각이 들었다.

2. 광역시, 지방 중소도시 지역별 투자 금액 범위

   이번 강의에서 가장 큰 도움이 된 부분이었다. 전국 50만 이상의 모든 지방의 우선순위와 각 지역의 투자 금액을 알려주셨다. 지방에 대해선 아무것도 모르는 상태에서 임장지를 어디로 선택을 해야할까? 그리고 각 지역에서 선호 순위는 어떻게 될까?, 내 투자금으로 어디를 투자할 수 있을까? 궁금했는데 이번 강의로 완벽하게 궁금증을 해소할 수 있었다.
    다만, 강의를 듣기 전 다른 선배님의 조언을 받아. 부산의 동래구, 연제구를 임장지로 선택하려 했으나 막상 이 지역의 평균 투자금이 내 생각보다 많이 들어서 놀라웠다. 그리고 내 투자금으로 여길 임장하는게 맞을까?란 의구심도 들었지만 주우이님의 ‘+1억하는 지역부터 보면서 그 안에서 기회를 잡아라’는 말씀을 듣고 다음 임장지역은 부산의 동래구, 연제구로 정할 수 있었다.

3. 지방세법 시행령 개정안

   지방 저가 주택에 대한 취득세 완화 정책을 펼칠 예정이라는 것을 기사를 통해 얼핏 알긴 했으나. 이번 기회에 정확하게 알 수 있었다. 그리고 이런 정책이 지방 투심을 자극해서 지방 소액 주택의 매매가을 빠른 시일에 끌어올릴 수 있을 것 같다느 생각도 든다.

4. 강의에 나온 단지 찾기

   주우이님께서 투자하기 좋은 단지 예시를 들어주신 두개의 단지가 있었다. 수도권과 지방 단지명은 가린채 보여주셨는데 검색을 해보니 찾을 수 있었다. 하나는 내 앞마당에서, 다른 하나는 관심 있는 지역의 단지였는데 이렇게 강사님께서 알려주신 단지를 찾게 되니 너무 재미있기도 하고 그냥 그 단지들을 빨리 매수하고 싶단 생각도 든다..

5. 5순위 시세표

   비교평가를 위한 꿀팁! 비교평가가 쉽지 않다. 하지만 같은 가격대의 매물 중 상위 5개의 우선순위를 정하고 좋은 단지가 나올 때 마다 우선순위 재점검하는 5순위 시세표를 활용하면 어려울 것 없다! 게리롱, 잔쟈니님의 방법을 바탕으로 5순위 시세표를 매달 작성하여 빠른 시일 내로 진짜 투자할 수 있는 단지를 선별하자!

적용할 점

1. 투자 목표, 지역 정하기 - 나는 10월에, 부산에서 집을 매수할 것이다.
2. 임장지역 선택하기 - 내 투자금보다 약간 더 높은 지역부터 임장하기 => 동래구 → 연제구 →?? 이렇게 임장을 가자
3. 5순위 시세표 작성하기 - 매달 금액대별 5개 단지의 순위를 매겨보자.

<aside> 👉🏻

질문

1. 보유중인 단지가 재개발을 하게 되면 분담금과 투자금 이상의 돈이 필요한 것 아닌가?
   재개발을 하게 되면 원래 내 집에 있던 전세자를 내보내야하는데 그러면 내가 전세금을 돌려줘야 하지않나? 그러면 내가 10억/7억의 아파트를 보유하고 있었다면 내 투자금은 3억+분담금이 아니라 10억+분담금 아닌가?
2. 전세 재계약 시 전세를 시세보다 낮게 받으면 매도 할 때 불리하지 않을까?
   역전세를 대비해 전세 재계약을 할 시 전세금을 너무 올려 받지 말라고 하셨음.
    지방의 경우 전세 재계약 후 만기 전에 매도를 해야할 수 있다. 이 상황에선 세낀 매물을 매도하게 되는 것이다. 시세에 비해 낮게 세가 낀 매물로 매도를 시도하면 매매가를 깎아줘야 하니 불리하지 않을까?
   ⇒ 전세금은 시세대로 높게 받되, 리스크 관리 측면에서 일정 금액은 유동성이 높은 자산(현금 or 주식)으로 대기해 두면 되지 않을까?
   =>굳이 저렴하게 세를 끼게 만들어 매도 시 약점을 만드는 건 안 좋아보인다.
3. 지방 공시지가 2억 이하 주택을 구매 했을 때 주택 수에 포함되지 않는다는 것은 단순히 취득세에만 적용 되는 것인가? 아니면 다른 정책에서도 무주택자로 적용이 되는 걸까? 
   ex) 무주택자 월세 세액공제, 2주택자 DSR 0%
4. 강의에서 보여주는 단지들, 단지명을 가린 것들은 바로 투자해도 괜찮은 단지들인가?