[열중 4는 건 책, 5르는 건 실력, 3키는 건 두려움, 9하는 건 우리의 자산이조 딸기라씨] 5순위 시세표 가즈아!!

안녕하세요

성장하는 투자자 딸기라씨입니다. 

4주차는 주우이님 멘토님이 해 주셨는데요,

주우이님은

잃지 않는 투자의 반복이 중요하다는 말씀을 해 주셨는데요,

투자를 오래 하려면

진짜 그것보다 중요한 것이 있을까 하는 생각이 들었습니다. 

현재 시장은 

좋은 곳은 많이 오르고

그 밑단에는 오르고 있는 단지도  많고

아직 오르지 않은 곳도 있는 

혼돈의 시장입니다. 

영끌을 한다, 노도강도 상승했다. 공급이 없다는 등의 

신문 기사들도 대중의 불안감을 한층 증폭시키고 있기도 하죠

하지만 기회가 없을까요? 

주우이님은
토허제로 인해 송파구 내에서도 
위기와 기회는 공존한다는 말씀을 해 주셨는데요… 
그 한 마디로 이 시장이 정리되는 듯 했습니다. 

누구는 이 위기를 기회로 이용하는 사람들도 있을 테니까요. 

1. 지방과 수도권의 사이클에는 차이가 있다. 
 

1)  지방투자 핵심

매도할 수 있는 능력이 있어야 한다. 
3.0- 3.5- 1.9억 전세가의 변화

공급이 있으니 전세가가 떨어진다. 
수익을 실현하는 경험을 해라. 

소액투자 + 입주물량 없는 곳에 투자해야 한다.

2) 수도권투자핵심
투자금 규모 큼 + 매도까지 시간이 걸린다. 

그 시간에 어떻게 운용할지 생각하면서 투자를 해야 한다.

사이클 차이나는 이유
땅의 규모, 수요, 전세가율

= 지방을 투자할 때 필요한 능력:  매도할 수 있는 능력  

   이 능력을 키우는 데 집중하자. 

2. 서울 시장과 투자전략(5년에 10억을 목표로)
라그란데 3,4개월만에 정리됨.
반포 메이플자이, 휘경디센시아, 이문아이파크: 올해 입주 얼마만에 소진될지 봐야한다. 

광명, 의왕, 성남 수정구에 공급이
송도 서구 계양구 공급이 남아있어 주변에 영향을 미칠 수 있다. 
서울이 먼저지만, 평촌, 수지, 광명, 구성남 등 좋은 곳부터 먼저 투자를 진행하는 것이 우선순위임

3 지방시장과 투자전략 (3년에 3억을 번다는 목표로) 

부산, 대구는 3년 내 공급 정리 
공급: 구미, 포항, 청주, 아산, 원주, 대전 공급 많다.

= 각 시장에 맞게 투자전략을 정한다. 지금은 투자를 못 하는 시점이다.

각 시장이 어떻게 변화되는지 보기,  모의 투자를 통해 투자 실력 키우기. 

4. 수도권 투자 찾는법
현재
- 전고점을 넘은 아파트: 가치가 있는 아파트. 
- 전고점을 회복하지 못한 아파트: 비싸진 않다 (전고까지 획복할수 있으니까)
- 계속 떨어져 있는 아파트: 싸다.

1) 입지독점성
수요가 있는 곳 일자리, 교통
대체할 지역이 많지 않다.
빈 땅이 없어서 공급이 어려운 곳 (재건축, 재개발이 활발하게 일어남)
살고 싶고 갖고 싶은 곳- 전세가, 매매가 오를 때 많이 오를 수 있음
수도권 = 강남 1시간 이내

2) 전세가율
원금보존, 투자금 적게 , 리스크 적게 , 수요 변화
적정 전세가율 강남 50%, 서울 60%, 수도권 70%, 지방 80%
이 비율은 시기에 따라 달라질 수 있다.

3) 내 투자금으로 가능한 지역 찾기
지금은 구축을 먼저 본다. 
신축이 먼저 올랐기 때문
20평대 신축이 먼저 오른다. 그 이후 30평대가 오른다.

4) 저평가 찾기 (절대적 저평가: -20%이상 하락 , 서울에서 저가치는 없다)
절대적 저평가 속에서 상대적 저평가 아파트를 찾아내는 것!!
평형을 줄이더라도 더 좋은 곳을 간다.

5) 투자 단지 선택 : 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택

금액대별 가장 좋은 아파트 파악 5순위 시세표 
 

# 5순위 시세표 작성 팁
- 업데이트는 한 달에 한 번
- 더 좋은 단지가 나온다면 밀어내기 방식
- 좋은 흐름을 보이는 단지가 있다면 (매매 보합or 하락 / 전세 상승) 전수 조사

#입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축
- 시간이 지날수록 건물의 가격은 하락하지만 입지가 좋은 곳의 토지 가격은 상승함
-  구축대비 신축의 전세 선호도가 더 높기 때문에 전세 가격은 신축 아파트가 더 높을 수 있다
- 투자 후에도 투자를 진행할 수 있다면 입지 좋은 구축 투자,
- 투자 후 전세 상승분이 있어야 투자가 가능하다면 입지 덜 좋은 신축을 투자한다.

= 5순위 시세표 작성 이제는 꼭 한다!!!

5. 지방 투자  찾는 법 
인구, 전세가율, 입주물량 (공급물량), 저평가 찾기, 투자 단지 찾기  
* 공급시 체크 사항
- 투자시 전세 세팅 안정적인가?
- 2년 뒤 전세 갱신 시점에 역전센 위험 확인
- 재계약 시점 2년 뒤 공급 확인하여 리스크 확인

#수도권과 지방을 비교할 때 팁
전고점이 비슷한 곳을 찾고 그것을 기준으로 주변 아파트들 시세를 비교해 볼 수 있다.

= 수도권 지방 비교 힘들었는데 전고점 비슷한 곳을 찾고 주변 아파트 비교..

   비교평가를 많이 해 보는 게 답일 듯

6. 순자산 10억을 위한 투자 로드맵
- 한 채 전략 똘똘한 한 채 내집마련& 투자, 좋은 아파트 매수 & 큰 시세차익
- 두 채 전략 가치성장투자, 투자하는 직장인 꾸준한 관심과 공부, 저평가 & 시세차익 극대화
- 다주택 전략 시스템 투자, 직장인 투자자 투자공부에 많은 시간을 들여야 함, 저평가 & 수익률 극대화

= 나는 시스템투자자 직장인 투자자, 더 열심히 인풋하자!!!

7. 목표달성을 위해 지금 해야 할 일
5년안에 얼마를 버는 사람이 되고 싶나요? 
투자 목표 정하기 앞마당 만들기 시세확인 비교평가 
 

= 꾸준히 해야 하는 것 하자. 힘들 때는 견디고, 잘  될 땐 한계를 뛰어넘어 보고.. 끊임없이 도전하자.