[오너천사] 부동산 투자의 정석 #12

<저자> 김사부 (김원철)

<책소개>

“특정 시점, 특별한 누군가에게만

통하는 공식은 ‘정석’이 아니다!”

이제 부동산이 유용한 투자 자산임을 설득할 필요가 없다. 대한민국 부동산의 수십 년간의 시세 변화 그래프만 봐도, 1% 부자들의 자산 비중만 눈여겨봐도, 알 수 있기 때문이다. 다만 부동산 하락 시그널에 시장이 냉랭해진 요즘, 대중은 말한다. “부동산이 폭락한다는데, 지금 투자를 하라고?” “상승장을 지나며 가격이 엄청 올라버렸는데, 어떻게 집을 사?” 이때 기억해야 할 것은, 전설적인 가치투자자 찰스 멍거의 명언이다. “대중을 따라 하는 것은 평균으로 후퇴하겠다는 것이다.”

<왜 이책을 읽게 되었는가?>

우선은 1년쯤전에 월부의 추천도서책에서 발견하고는 구매해놓고 앞 몇장만 읽은채 그냥 책꽃이에 있었다.

최근 김사부님의 유튜브와 '부동산 투자 황금로드맵'을 읽고, 그 앞선 책이 궁금하여 집어든책.

하루만에 다 후루룩 읽어내려갔다.

이책을 읽고 나서 느낀점은, 월부의 투자방식과 매우 비슷하구나라는 것

(월부의 방식이 김사부님에게서 온것이 아닌가 생각이 들정도..)

너무 욕심을 많이 부리지 말고 인내할 줄도 알아야한다는 것이다.

#투자란 인내 # 성장성 # 가치 # 4년 꾸준한 노력 #자금력

요즘 들어 불장이라고 일컬어지는 시대상속에서,

고수의 한마디

"(272쪽) 대중의 압박과 대중을 따라가고 싶은 유혹을 반드시 이겨내야 한다. 그래서 A같은 물건이나 B와 같은 결과를 가져오는 물건을 골라야한다. 이는 우리가 현재의 선호도가 아닌 미래의 성장성을 보고 베팅해야한다느 ㄴ개념을 가지고 있ㅇ르 때 할 수있는 일이다.

( 273 쪽) A 급 물건은 성장성이 크다. 미래로 갈수록 더 커진다. 이런 상황에서 현금으로 그 성장성을 따라잡을 수있을까? 오히려 시간이 흐를수록 그 격차는 더욱더 커지기만 할 것이다. 이럴 때 고수는 어떻게 할까? 바로, B를 산다. 그것역시 마련할 여건이 안되면 C를 산다. A 가 좋다는 건 알지만 A 를 살 수없다고 포기 하는게 아니라, 자신의 자금 형편상 가장 최상의 성장성이 있는 물건을 '일단' 사둔다는 말이다. 그렇게 A의 성장을 근접하게라도 따라가야한다. 그래야 언젠가 기회가 오면 A로 갈아탈 수있다. 그 타이밍을 보고 떄를 기다리는 인내심을 지닌 사람이 고수다. 그리고 이들은 오랜 기다림 끝에 기회가 왔을때 과감하고 신속하게 행동한다. 결국 중요한 것은, 본인의 자금 형편에 맞지 않는 A 만 바라보면서 한숨만 내쉬는 게 아니라, B혹은 C처럼 내 자금 형편에 맞는 최상의 것을 사둔 후 오랜기간 최적의 타이밍을 기다리면서 인내하는 것이라고 할 수있다.

"이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?" (마음의 문제!)

첫째, 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다.

둘째, 부동산 불황기에는 확신이 사라진다.

(77쪽) 부동산의 매매가가 오르지 않아도 전세보증금이 오른다는 건 현실적으로 더 좋은일이다. 매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세계약 기간이 만료된느 시점에 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다. 하지만 대중들은 전세가가 오른느 것보다 아무 수익이 없음에도 매매가가 오르는 것을 더 좋아한다. 결국 이러한 불황은 소유자로 하여금 부동산을 매도하고 싶은 욕구를 강하게 불러일으킨다. 사실 현명한 투자자들에게는 바로 이런 시점이 매수 타이밍이다.

--> 매수 및 보유심리는 줄어들어 매매가는 떨어지고, 전세가는 오르고! 최적의 투자 타이밍

셋째, 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다.

(79쪽) 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야한다는 것. 돈은 결국 쓰기위해서 버는 것이다. 그래서 언젠가는 쓸것이다. 다만 너무 일찌부터 써서는 안된다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.

넷째, 4년이상 부동산 시장에 관심을 갖는건 쉽지 않다.

투자 세계에서의 성과란 결국 돈을 버는 것인데, 단지 공부를 많이 한다거나 남보다 더 열정적으로 했다고 딱 그만큼의 정직한 결과가 나오는 것이 아니다. 심지어 전혀 공부하지도 않고 그저 '묻지마 투자'를 한사람이 훠씬 좋은 결과를 얻기도 한다. 이러한 일을 겪다보면 허탈감 마저 들어 열정을 오래 간직하지 못하게 되는 것이다.

투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야한다. ..

전세레버리지 투자가 재밌어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다, 그 기간동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.

(95쪽) 리스크 관리가 중요하다. 어떤 경우라도 끝까지 살아남는 것이 더 중요하다. 대출이라는 것이 이런 것이다. 지금은 감당할 수있다고 해도 언제나 감다할 수있는 것은 아니다.

--> 그동안 과감하게 대출을 이용하여 자산 점프업을 한 사람들을 보면서 부러워한것도 사실이다. 자고 일어나면 1-2억씩 쑥쑥 올라있으니까. 지난 3월에 투자했던것을 복기해보면, 리스크를 최소화하면서 내게 알맞은 투자를 했다는 생각이 들었다. 한번 더 거쳐서 가자는 여유로운 마음과 인내를 장착하자.

(98쪽) 먼저 시스템을 갖추는 것이 더 중요하다.

금액이 커지면 커질 수록 사람들은 안정적인 선택을 하고, 금액이 작으면 작을 수록 사람들은 위험한 선택을 한다. 이게 인간의 심리다. 가진 자금이 적은 사람들은 과감하게 투자를 한다. 과감한 투자라기보다 무모한 투자를 하는 경향이 있다.

자금이 적을수록 시스템을 만드는 일보다 당장의 돈을 버는 일에 더욱 관심을 갖는다. 하지만 중요한 건 시스템이다. 시스템을 만들어 놓으면 결국 시간이 지날 수록 막강한 힘을 발휘하기 때문이다. 그런데 당장 얼마의 수익을 거뒀다는 그들이 5년, 7년, 10년이 지나도 계속 그런 수익률을 기록할 수있을까? 10년뒤를 생각해보자. 막강해진 시스템과 막강한 자금력 그리고 10년간의 투자 경험이 쌓인다. 그 다음부터 잘못될 가능성까지 희박해진다. 우리는 일반적인 수준이 되기보다 보통을 뛰어넘는 현명한 투자자가 되어야 하지 않을까? 그렇다면 지루하고 힘들어도 시스템을 만드는 일이 먼저다.

-->월부에서 배운 시스템을 세팅하는 투자가 이런것을 말하는 것인가. 바로 바로 결과가 나오지 않더라도

미련하다고 생각될 정도로 한알 한알 씨앗을 심어나가자. 10년뒤를 생각해보자

(101쪽) 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두가지다. '위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.'

(116쪽) 핵심개념에 집중하라!

전세레버리지 투자는 갭투자가 아니다. 목표도 차익을 거두는 것이 아닌 시스템을 구축하는 것이다.

(186쪽) 핵심 부동산을 매수하기 힘들 때는 어떻게 해야할까? 당연히 기다려야 한다. 대세상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라. 그게 아니라면 다른 지역을 찾아야한다. 그런 인내와 수고를 감당할 각오 정도는 해야한다.

(220쪽) 투자 분야에서 고수가 되는 방법은 이와 다르다. 물론 열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 것이 있다. 바로 "인내하는 것"이다. 시장의 흐름이 좋지 않을때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자 대상 물건이 100% 맘에 들지 않는다면 버릴 줄 도 알아야하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야한다.

고수가되는 필수 조건을 바꿔말하면, 그저 꾸준히 노력하고 모든 상황에서 타이밍을 위해 인내 할 수만 있다면 고수가 될 수 있다.

(223쪽) 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다.

고수가 되고 싶다면 바로 때를 기다려야하고, 이 때가 도래 했다면 절대 놓쳐선 안된다. 때를 잡으로면 우선 시장의 움직임을 주의깊게 살피고 있어야 하는데, 이게 하루 이틀로 끝나는 게 아니라 몇년을 두고 변화를 거듭하기에 오랜 기간 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다. 일단은 몇년간, 최소한 4년 이상을 지속적으로 관심을 가지겠다는 각오를 해야한다.

투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다. 기억하자. 투자란 반드시 불황의 끝자락에서 해야한다. 활황이 시작됐을 때 투자하겠다는 건 이미 늦은 것이다. 그다음 중요한 것은 자금이 있어야한다는 것이다,. 일반적인 투자자들은 때를 기다리지 못하고 그저 빨리 돈을 벌고 싶다는 욕심때문에 부동산 활황장에서 돈을 다 써버려 자금이 없다,. 자금이 없으며 투자의 성패를 가르는 결정적인 순간을 알게 되었다고 해도 아무 소용이 없다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수있는 자금을 반드시 준비하라.

(265쪽)

사람들은 언제나 자신의 자금의 규모보다 더 높은 급의 투자자산을 사려고한다. 즉 2억원이 잇으면 어떻게 하면 3억원찌라를 살수 있을까 고민하고, 5억원이 있으면 어떻게 하면 10억원짜리를 살 수있을까 생각한다. 인간의 마음은 언제나 이렇게 위를 향하기에 항상 자신이 투자자금으로 겨우 투자할 수있는 곳을 찾아가게 되어 있다. .. 고수들은' 상대적으로 우월한 자금력'을 활용할 줄 안다. 가진 돈이 1억원 뿐이어도 투자금으로 3천만원이 필요한 지역에서는 상대적으로 우월한 자금력윽 가지고 있는 셈이다.

한가지 더, 앞선사례에서 이런 물건들이 나오는 시점은 대개 입주를 1년 또는 2년 정도 앞둔 경우가 많다. 그런 시점쯤되어야 매도자 입장에서도 1~2년을 더 견디기는 힘들다라는 생각으로 물건을 내놓지 입주가 임박한 시점이 되면 조금만 버텨서 전세 세입자만 맞추면 바로 자금을 회수 할 수있다는 생각이 들어 물건을 내놓을 리 없기 때문이다.

매수자 입장에서 필요하는 것은 무엇인가? '먹고 들어가는 투자'에 대한 개념을 정확히 이해하고, 상대적으로 우워한 자금력을 활용할 줄 알면서, 1~2년 정도는 기다릴 줄 도 아는 자세다,.. 자금력을 활용하는 테크닉과 함께 '인내'는 필수적으로 갖춰야 할 요건인 것이다.

(깨달은 점)

이책을 읽으면서 나는 얼마나 하수였던가. 되돌아보게 되었다.

고수는 이미 먹고들어가는 투자를 하고, 선진입하여 인내한다고 하였다.

초보들처럼 당장 눈앞의 이익이 오르락 내리락 하는것에 연연하지 않고 초연하며, 

그것이 결국에는 큰 수익으로 돌아올것임을 스스로 믿고 기다려 줄줄 알아야한다.

끝끝내 숨이 턱에 닿는 투자를 하는 것이 아니라, 내 자금력을 동원하여 가장 먹고들어가기 좋은 물건에 투자한다.

그리고 1-2년뒤에 그 이익을 돌아올 것.

이책을 읽고 머리속에 남길 단어들은 다음과 같다!

#인내, #4년간 꾸준한 투자 공부, #자금력