안녕하세요, 메트리입니다.
오늘은 지방투자 실전반 강의를, 그것도 감사하게 오프로 들을 수 있게 되어 아침부터 들뜬 마음이었습니다.
예상과는 다르게 날씨가 좋아서 아지트를 가는 길도 더 힘이났습니다.
1강은 잔쟈니 튜터님께서 ‘하락장 지방투자로 10억 버는 방법’에 대한 주제로 강의를 해주셨습니다.
쨍한 해를 보며 강의실에 들어갔는데 나올 때는 캄캄한 밤이 되어있었습니다.
긴 시간동안 지방투자에 대해 하나라도 더 알려주시고 이해시키려고 해주신
튜터님께 많은 감사함을 느낀 소중한 시간이었습니다.
모든 내용이 소중했지만 이번 강의에서 꼭 남기고 싶었던 3가지를 중점으로 강의후기를 남겨보려합니다.
도시별 개별성
'공급이 많은 지역은 전세가 하락과 그에 따른 매매가 눌림으로 인한 기회비용과 역전세 리스크가 있고,
공급이 적은 지역은 전세가 상승으로 인한 매매가 반등으로 기회를 줄 수 있구나.'
이렇게 단순히 퉁쳐서 생각하고 있었습니다.
하지만 이번 강의를 통해 그 생각을 깰 수 있고 지역을 입체적으로 볼 수 있는 방법을 배울 수 있었습니다.
도시별로 매매-전세 흐름이 다르고, 배운 것과 다르게 공급이 과잉임에도 전세가 되려 오르는 지역도 있었습니다.
공급물량도 중요하지만
얼마나 오래 지속되는지,
의미 있는 곳에 들어오는지,
지금은 공급의 어느 시점에 위치하고 있는지
도 중요하였습니다.
선호하는 단지는 공급이 마무리 되기도 전에 높은 수요로 먼저 반등할 수도 있고,
많은 공급이 있던 지역은 바닥을 다지며 상승까지의 시간이 좀 더 걸릴 수도 있고,
공급을 예상한 사람들이 미리 전세를 구해 되려 전세가 귀하고 상승하는 특수한 상황까지 있었습니다.
시장은 예측한대로 흘러가지 않고 투자는 대응의 영역이기에
퉁쳐서 보기보다는 지역을 더 파악하는 것이 중요하다고 배워서 참 감사하였습니다.
또한, 지방은 수도권보다 가수요가 얇아서 실수요가 시장을 이끌게 됩니다.
실수요의 규모를 결정하는 것은 인구이기 때문에 지방은 인구가 더 중요한 곳이며
인구가 적을 수록 선호도가 정말 중요하다고 하셨습니다.
수도권은 워낙 수요가 많기에 전세가를 낮추면 전세를 맞출 수는 있지만,
지방은 사람이 안 도는 기간에 걸리게 되면 전세가를 아무리 낮춰도 못 맞추는 리스크가 있다고 하셨습니다.
그래서 더욱 사람들이 찾고 선호하는 단지를 파악하고 투자로 접근하는 것이 중요할 것 같습니다.
현장에서 도시별, 지역별, 생활권별로 어떤 단지를 선호하는 입체적인 파악을 이번 달도 놓치지 않고 해보려합니다.
매수전략
지방투자도 가치성장투자와 소액투자로 나뉘며 어떤 투자를 하느냐에 따라 물건을 찾는 기준이 달라집니다.
단순히 가치성장투자를 한다고 더 안정적인 투자인 것이 아니라
상대적 안정감있게 보유할 수 있는 편익이 있는 만큼 투자금이라는 비용이 발생합니다.
또한, 소액투자는 반대로 오래 보유하지 못하는 만큼 높은 수익률을 얻을 수 있습니다.
저는 투자금이 적은 만큼 소액투자를 통해 높은 수익률과 빠른 현금흐름을 목표로 하지만
각자 상황에 맞는 포트폴리오를 만들고 계획할 수 있음을 알게 되었습니다.
소액투자를 하려 할 때 애매한 경계에 위치한 단지들이 있습니다.
주변 환경이 어수선한 곳, 구축 아파트, 애매한 외곽 신축이 그 예로 자주 언급됩니다.
저 또한 지방 앞마당을 만들 때마다 어느 단지까지 투자가능한지 고민이 들 때가 많습니다.
누가봐도 선호하는 단지를 하면 되지만, 그런 단지는 투자금이 많이 들고 소액투자 기회를 주지 않기에
애매한 경계의 단지에서 고민하게 되는 것 같습니다.
그런 고민속에 흔들리지 않고 기회를 잡을 수 있는 기준을 주셨습니다.
기준에 맞게 후보를 정하고 투자까지 이어지는 선택을 하고 싶습니다.
목표매수가뿐 아니라 목표전세가를 설정하는 법을 알려주셨습니다.
최근 몇 년간은 전세 최저가를 기준으로 투자를 진행했었기에
‘목표전세가’란 용어를 다시 쓰는 것이 신기하다고 하셨습니다.
임대차법이 시행되고 전세가 오르고 있을 시기에 썼던 방법을
시간이 지나고 다시 기회를 주는 시장이 된 것을 보며 돌고 도는 장이 신기하고,
그런 경험을 꼭 해봐야 한다고 하셨습니다.
23년 이후 전국의 전세가가 바닥을 다지게 되고
지역별 공급량에 따라 조금씩 다른 흐름을 보이고 있습니다.
최근 전주, 울산의 경우 공급부족으로 전세가 상승하고
전세가 부족하여 계속 높은 호가를 보이고 몇몇 단지는 신고가를 보인 단지도 있습니다.
저도 공급에 따라 흐름이 달라지는 시장분위기가 신기하기만 합니다.
앞으로 비슷한 흐름이 올 지역을 미리 알아두어 다음 투자에는 놓치지 않고 기회를 잡고 싶습니다.
매도
지방투자 실전반은 매도를 알려주는 유일한 강의입니다.
지방투자의 성격상 매도를 염두하고 매수를 해야하고, 실질적으로 투자로 이어지는 실전반 강의이기에 그런 것 같습니다.
매도를 고려할 때는 수익, 포트폴리오, 리스크 3가지를 두고 판단하고 실행해야 합니다.
하지만 그 기준이 명확하지 않으면 감정에 흔들릴 수도 있고 시기를 놓칠 수도 있습니다.
이번 강의에서는 세세하게 기준을 나눠 매도를 해야할 상황과 하지 말아야 할 상황을 알려주시고,
해야 한다면 어떤 마음과 어떤 프로세스로 해야 하는지 알려주셨습니다.
특히 좋은 자산으로 맞교환 한다는 마음으로 실행한다는 설명해주신 부분이 와닿았습니다.
설명에서 끝나는 것이 아니라 튜터님께서 실제 어떻게 매도를 하고 좋은 자산을 갈아타기를 하셨는지 알려주셨습니다. 지방에 좋은 자산 1채를 취득한다고 원하는 자산을 달성하고 부자가 되지 못합니다. 결국은 매도와 몇 번의 갈아타기를 통해 원하는 자산을 쌓아가야 합니다. 실제 그 과정을 해나가시고 이뤄가신 것을 보며 할 수 있고 하고 싶다는 마음이 많이 생겼습니다.
강의 마지막에 알려주신 것처럼 취득세 중과에 대한 리스크가 생각보다 크지 않았습니다.
12.4% 취득세를 내면 엄청나게 많은 세금을 내고 손에 쥐는 돈이 없을 거라 생각했습니다.
실제로 따져보지도 않고 막연하게 생각했던 것이었습니다.
치르는 비용이 생각보다 적고 편익과 비용을 고려했을 때,
좋은 물건을 만난다면 충분히 감당할 수 있는 투자도 할 수 있을 것 같았습니다.
투자할 수 있고, 리스크가 적은 지역만 좋은 지역이 아니라고 하셨습니다.
각 지역에 흐름과 분위기에 따라 배울 수 있는 점이 있기에 모든 지역이 임장하기 좋은 지역이라고 하셨습니다.
그 이야기를 들으며 어떤 곳이 이번 임장지가 될지 모르겠지만 즐겁고 입체적으로 만들 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
BM 포인트
1.도시의 개별성을 인지하고 입체적으로 앞마당 만들기
2.꾸준한 트래킹으로 짧은 기회가 오더라도 놓치지 않기
3.선호도와 환금성의 중요성 잊지 않기
“상승이어서, 하락이어서, 보합이어서 모든 앞마당이 좋았다”
- 잔쟈니 튜터님
긴 시간동안 너무나 많은 인사이트를 주신 잔쟈니 튜터님 진심으로 감사드립니다.
댓글
