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책 제목: 부동산 트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈맵
읽은 날짜 :2025. 6.30
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #N파고 #수퍼사이클 #대장단지
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 5점
1. 저자 및 도서 소개
:서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 김경민의 부트캠프를 월1회 조선일보에 엱하고 있고 김경민의 노트라는 유투브 채널을 운영중이다.
2. 내용 및 줄거리
- 2024 부동산 시장 다시 보기
- 빅데이터로 분석한 서울과 전국 아파트
2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
*수퍼사이클:서울아파트 대세 상승의 신호탄
*인플레이션:부동산 상승의 기폭제
*전세가격 폭등: 매매로의 전환을 이끌다
*PF 사태: 정책 실패와 최악의 공급 부족
*공급절벽: 정확ㅎ 얼마나 심각한가
*퍼펙트 스톰: 공급 부족과 금리 인하의 협공
- 12개 대장단지 상세 리포트
- 2025 부동산 가격 대예측
- 주목해야 할 핫플레이스
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
이 책에서는 서울의 12개 대장 단지 아파트의 시세 변화와 N파고와 W파고 진입 여부 등을 정확한 자료를 바탕으로 설명하고 있다.
N파고는 23년 이후 상승, 하락, 상승 추이의 연속성이 있는지를 보도 판단한다. N파고를 달성했다는 것은 24년 두 번째 상승의 최고가가 23년 첫 번째 상승의 최고가를 돌파했다는 것을 의미 한다. 이는 직전 최고가를 넘어서서 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 나타낸다.
W파고는 21년 이후 상승, 하락, 상승 추이의 연속성을 보고 판단한다. W파고를 달성했다는 것은 N파고의 직전 고점을 넘어 21~22년의 역대 최고가까지 돌파했다는 것을 의미한다. 즉, 해당 단지가 신고가를 기록했다는 것을 의미한다.
이 책에서 소개하는 대장 아파트 단지들은 대부분 N파고를 돌파했거나, 하락기 없이 상승 중이어서 N파고 형태를 볼 수 없는 것일 뿐 가격 상승은 이미 일어났다. 관악드림타운이 유일한 정체기 아파트 단지 중 하나이나 이 책은 24년 9월에 출판 된 것이므로 현재 상황은 다를 수 있다.
또한 송파구 엘리트 25평형은 W파고까지 달성한 상태이고, 75%는 멀지 않은 시간 내에 W파고를 달성할 가능성이 매우 높은 것으로 예측하고 있다.
N파고의 등장, W파고의 가능성은 단순히 그래프를 육안으로 보고만 판단하는 것이 아니라 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인하는 두 가지 분석결과도 제시했다.
*부동산 단기 이동 평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 ㅇㄹ라가는 골든크로스가 발생했다. 이는 시장이 강세로 전환될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.
*전체 거래량 중 매매거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 전체 거래량은 매매 거래량과 임대 거래량의 합으로 이루어 지는데 이 중에서 매매 거래량의 비중이 증가한다는 것은 주택을 구매하고자 하는 투자자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.
또한 서울시의 공급 절벽으로 인해 주택 가격이 상승하고, 전세 및 월세 가격 또한 상승하며, ㅇ;로 인해 주거 안정성이 악화될 수 있음을 언급하고 있다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
소개하고 있는 대장 단지들의 분석 결과로 생각해 볼 수 있는 서울 부동산의 상황을 정리해 본다면
*대장 단지들이 이미 전고점을 돌파하여 상승 중이다.
*금리 인하는 시간 문제다. 금리와 부동산 가격은 역의 상관성을 보이는데 우리나라 금리는 지속적으로 상승되어 왔기에 금리 인하가 이루어 질 것이고 이러한 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다고 보고 있다.
*주택의 매매 거래량과 거래가격은 동조화 현상을 보이는만큼 매매가격이 보합 도는 상승세를 보이게 되면 가래가격도 함께 상승할 것이며 이는 구매자들의 집값 상승에 대한 기대 심리가 반영된 것이기도 하다.
*주택시장의 가격은 강남과 서초에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보인다.
*젊은세대의 소비경향이 반영되어 신축아파트가 인기를 얻게 되고 가격에도 영향을 받는다.
*역대 최악의 공급부족이 예상된다. 24년 입주 물량도 2010년 이후 최저 수준이었으며 25년 예정량도 17년 이후 최저치다.
부동산 투자의 주요한 변수 중의 하나가 금융시장의 금리일 것이다. 기준금리가 인하되면 주담보 대출 금리가 따라서 인하될 것이고 그러면 사람들은 같은 비용으로 더 많은 대출을 감당할 수 있게 된다. 이는 부동산 투자에 대한 수요를 자극하여 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나가게 될 것이다. 즉, 금리의 하락은 부동산 가격 상승의 원인이 되는 것이다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 결국엔 오르는 집값의 비밀
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