[소이밀크] 몽부내님 매물코칭 후기(부제: 상승장과 함께 날라간 1호기)

5월 매물코칭 이후  6월 상승장과 함께 날라간 1호기에 대해 복기하고자 매코 후기 및 향후 계획 남기고자 글을 써봅니다.

1.어떨결에 되어버린 매물코칭

  서투기 및 실준반 등 월부 강의를 수강하면서 경험 있는 동료들로부터 듣게 되는 이야기는 매물코칭을 꾸준히 넣어보라는 것이였다. 그래서 매물코칭에 도전 해보았지만, 광클이 아니면 성공할 수 없었기에 실패를 겪었다. 처음에는 광클을 하더라도 ‘대기신청’ 문구 밖에 보이지 않았는데 꾸준히 하다보니 요령을 알게 되고 마침내 ‘잔여수량’까지 볼 수 있는 클릭 속도가 되었다. 그러다가, 마침내 매물코칭이 되어버렸다.

  그런데, 나의 경우 매물을 본 다음에 코칭 신청을 했던 것이 아니였고 단지 연습삼아 매코 광클을 했던 것인데, 지금 당장 코칭 받을 매물도 없었고 어떻게 해야 하나 고민에 빠지게 되었다.

2.  돈으로 행동력을 사다.

  고민에 빠지게 되었던 중, 예전에 서투기 같은 조의 조장이였던 트0님께 개인 카카오톡을 남겼다. 트0님께선 직접 전화도 주셔서 나의 고민을 들어주시고 조언을 해주셨다. 트0님으로부터 알게 된 것은 매코는 환불이 된다는 것이였다. 

  환불할까? 그냥 코칭 받을까? 고민하다가 이왕 매코에 되어버린김에 돈을 주고 행동하기로 다짐했다.

  우연히 매코 넣기 하루 전에 나의 진짜 앞마당(가 지역)을 시세 전수조사 했었고, 투자금에 들어오는 단지를 몇몇 보고 나서 바로 부동산에 전화하고 19시 30분에 B단지 매물을 보기 위해 예약을 했다.

  그전에 앞서, 매물털기 비슷한 것을 시도해보기 위해서 B단지를 가기 전에 A단지에 있는 부동산에 무심코 들어갔다.

들어가서 사장님께 “사장님 x.x억으로 투자가능한 물건 있나요?” 라고 물었는데,(A단지는 내 투자금으로 투자 가능한 단지는 아니였다.) 사장님께서 “예, 있어요.” 라고 대답하셨다.

  응??  있다고?? 진짜?? 

전혀 생각하지 못한 답변이였다. 그러더니 물건을 소개시켜주셨는데, 내 투자금으로 가능한 매물이였다. 

하지만 문제는 탑층이였다. (그럼 그렇지 ㅜㅜ) 사장님과 이런저런 이야기를 나누다가 사모님(배우자분)이 들어오셔 또 이런 저런 이야기하면서  A단지 전세 시세에 대해 어림풋이 알게 되었고, 위 탑층 매물과 다른 매물을 보러 갔지만, 둘다 탑층 매물이였던 것이 흠이였다.  다른 매물도 알아봤지만 저층이지만 인테리어가 좋은 매물이였다. (여기는 매물을 보지 못했고 인테리어 사진도 봤었다.)  여기 A단지에서는 탑층만 보고 원래 예약하던 B단지를 보러 가기 위해 자리를 이동했다.

  B단지 부동산에 가서도 여럿 매물을 보았지만 마음에 드는 매물은 없었다. 사장님은 방3개짜리를 강력히 추천해주셨지만, B단지 방3개짜리는 평소에 생각을 전혀 안했었기 때문에, 사장님의 말이 귀에 들어오지 않았다.

  이렇게 부랴부랴 매코에 넣을 매물  A단지 탑층과 B단지 방3개짜리를 돈 값 뽑으려고 억지로 행동해서 찾게 되었다.

3. 몽부내님과 매물코칭

코칭 예약 시간은 점심시간대였고 차 안에서 몽부내님과 통화하면서 아래와 같은 내용으로 코칭을 받았다.

몽부내: ‘가’ 지역 시장 분위기가 어떤 것 같으세요. 

나 : 아직까지 상승세가 안왔다고 생각한다.

몽부내: 전세가는?

나: 전세가는 최근 몇 년 동안 그대로인 것 같다.

몽부내: 요즘 전세가 나가는 분위기라고 하던가요?

나: 어제 갔을 때 매물 없다고 그런 말씀을 하시고 그러네요.

몽부내: 그래서 보셨을 때 전세가 올라오는 느낌이 드시던가요

나: 사실 잘 모르겠는데 저는 ‘가’ 지역은 계속 이 추세로 갈 것 같아요. 장기적으로 오르지 않을까 싶어요.

몽부내: 엄청난 시세 차익보다 매매, 전세가 조금씩 오르는 다같이 오르는…

나: 마지노선이라고 생각합니다.

몽부내: 좋습니다. 여쭤본 이유는 ~~~~ 것 같다. 밀크님이 말씀하신게 정확히 맞고, 흐름이 하나도 오직 못했다. 너무 싸다. (중략) ‘가’ 지역은 현재 x.x원으로 투자하기엔 제일 좋은 지역이라고 생각했었는데, 마침 밀크님이 매코 넣어주셔서 밀크님이 잘 보셨다고 생각해요. 그런데 밀크님은 운이 있으셨던거 같아요. 키키 

지금은 보수적으로 봐야할 시기에요. 지금은 조심스럽지만 행동으로 옮겨 볼 시기가 되었어요.

몽부내: 저라면 ‘가’지역은 00역에서 정말 가까운 단지를 볼 것 같아요. 그런 단지를 가져오셨어요. 중요한건 탑층인 것 같아요. 저라면 탑층은 안할 것 같아요. 가격은 저렴한데, 탑층은 문제가 많아요. A단지는 잘 보셨고 가격가도 괜찮아요. 그런데 문제는 층이 문제에요. 저라면 A단지 한번 털어봐도 괜찮을거 같아요.

소이밀크: 투자금이 모자른데, A단지 투자하려면 대출을 받아야 하는데 고민이에요.

몽부내: 저라면 xxx원 정도 1년 모을 수 있는 대출은 나쁘지 않을 것 같아요. 저라면 제일 좋은 것 할 거 같아요.

이어서 B단지에 대해서,

몽부내: 이 친구는 전세가 x.x억에 나갈 것 같은가요?

소이밀크: 최근 거래보니까 x.x억에 3개 정도 나간 것 같다. 근데 이건 크로싱체킹을 해봐야 할 것 같다.

몽부내: 사장님 말씀이 맞다. 볼 수 있는 것 중 좋은거 방3개, 방2개는 차이가 되게 크다. 전세가 차이에서 의미가 있다. 방3개는 전세가가 오를텐데, 방2개는 전세가 오르기 쉽지 않다. 될 수 있으면 방3개에 좋은거 한다.

전세 x.x억에 나가는지 여러 부동산에 전화해보시는게 좋을 것 같다. 아예 안나가는 터무늬 없는 금액은 아니라고 생각하는데 어떻게 될지 모르니, 여러군데 전화해서 방3개 x.x억에 나갈지. 수리는 어떨지 물어보고, 사장님이 x.x억에 무조건 나간다고 여러사장님이 말하면 맞다고 본다.

몽부내: A단지와 B단지는 털어봐도 좋겠다. A단지는 대출을 받더라도 한번 만들어보면 좋다. A단지 안된다 싶으면 놓아주고, 나머지 친구들에서 할 수 있는 친구가 있을까? 이런 관점에서

  이렇게 매물 본 단지에 대해서 코칭을 받았고, 매물 코칭 뿐만 아니라 평소 궁금했던 대출, 근저당 껴 있는 매물 매수 프로세스, 타 지역에 있는 단지에 대한 견해, 1호기 투자 후 지방 임장은 어디부터 등등 귀찮으시겠지만 질문을 다 받아주시고 감사했다.

4. A단지 털러 가다.

  매코에서 확신을 얻어 A단지에 투자하기로 결심했고, 탑층 매물이 아닌 인테리어가 좋았던 매물이 전세가가 x.x억까지 가능할 것 같아 사장님으로 통해 네고를 시도해봤지만 목표가는 실패했고 절충안을 제시했다. (사모님이 매도자와 짝짝궁하는 느낌이 들었다.) 나는 인테리어에 넋이 나가 이 매물이라도 사야겠다고 생각이 들었고, 우선 대출 상담사를 통해 대출을 알아봤는데 상담사와 대출 상담하면서 알게 된 것은, 중도상환수수료나 이자 등이 추가로 발생할 가능성이 있다는 것이였다.  

  여기서 나의 계산이 잘못되었다는 것을 알게 되었다. 오로지 '매매가-전세가'만 생각을 해서 다른 부대비용에 대해서 계산을 못하고 있었다. 부랴부랴 중개비, 취득세, 중도상환수수료, 이자 등등을 계산해봤는데, 내가 생각했던 예산이 넘어가게 되는 것이였다. 

  정신 차리고 사장님께 위 매물을 사기엔 예산이 벗어난다고 말씀드렸고, 대출 포함한 투자금으로 가능한 매물을 알아봤다. 그리고 다른 세낀 매물도 임장을 통해 집 상태를 보았다. 하지만 집 상태가 썩 좋지는 않았다.

여기서,  A단지 내에 있는 부동산에 가서 강의에서 배운 매물털기를 해보기로 결심했다. 꼭 한 곳에서 해야 할 법은 없으니 철판 깔고 단지내 부동산에 들어갔고

 “사장님 x.x억으로 투자가능한 매물 있나요.?” ,

"(장부를 찾으며) 죄송하지만 여긴 최소 y.y억 이상은 있어야 해요.", 

“네 알겠습니다.” 

바로 옆에 있는 부동산에 들어가서

“사장님 x.x 억으로 투자가능한 매물 있나요?”

“ 예, 있어요.”

(응?? 있다고?? 심지어 내가 가진 투자금보다 적은 금액으로??)

“그런데, 세입자가 집을 안보여줘요.”

  여기서, 이 매물이라도 한번 알아보기 위해 사장님과 이야기하면서, 세입자가 집을 안보여주는 이유가 무엇인지, 전세만기는 언제이고 갱신권은 썼는지 등등을 알아봤다. 하지만 지금 매도자도 집을 살 때 집을 안보고 샀다는 말만 되풀이했다. 여기서 또 고민이 생겼다. 투자금은 적당한 매물인데, 집을 못 보고 사도 되는 것인가?

5. 갈팡질팡하다 불장 만나 1호기 날라가다.

  A단지 내에서 괜찮은 물건을 2개 더 찾았지만, 하나는 집 상태가 썩 마음에 들지 않았고, 다른 하나는 집을 볼 수가 없다는 것이다. 이때가 5월 말쯤이였는데 더 좋은 매물이 나오지 않을까 싶기도 했고, 이때는 본업 관련해서 시험 공부도 해야 해서 무척 바쁜 시기였다. 심지어 5월 임장지 매임도 전혀 못했고 임장보고서도 완성도 못했다.

  1호기 매임, 임장지 매임 및 임보 작성, 본업 공부 등 너무 할 것이 많아 과부하가 되어서 현재 나의 우선순위가 무엇인지 잘 생각해서 6월에 본업 공부를 하고, 공부가 끝나고 나면 1호기 투자하기로 결심했다.

  그러다가 대선이 끝난 후 뉴스를 볼 때마다, 서울 부동산이 상승하고 있다는 뉴스만 나오고, A단지 호가는 점점 올라가기에 집 상태가 썩 마음에 들지 않았떤 매물이 매도되었는지 사모님께 연락드리니 아직 팔리지 않았다고 한다. 그리하여 사모님게 매수의사를 밝혔고, 전세계약서, 등기부등본까지 다 본 다음에, 계약금 및 잔금 일정을 조율했다.

그런데, 사모님에게서 연락이 왔다.

사모님: 매도자가 1천만원 올린다고 하네.

나: 아 그래요? 그럼 어쩔 수 없죠. 저야 급한 것이 아니니까. 원래 나중에 사려고 했던 것인데.. 

사모님: 아 안타까워서 어째, 진즉 살 걸 그랬다. 

나: 나중에 좋은 물건 나오면 연락 좀 주세요.

사모님: 당연하지~

  그 무렵 B단지에 있는 방 3개짜리 매물도 매도가 되었고 A단지와 B단지(방3개)에서 내가 할 수 있는 매물은 보이지 않게 되었다. 심지어 A단지에서 세입자가 집을 안보여준 매물도 팔린 것 같았다. 

6. 잘한 점, 배운 점, 부족한 점

잘한 점: 매코값 50만원이 아깝지 않으려고 부랴부랴 코칭 넣을 매물을 보고 코칭 넣은 점, 코칭 이후에 매물 털기를 시도 해본 점은 무척 잘했다고 생각한다. 여기서 중요한 것은 실제 집을 사려고 하니까, 부동산 사장님도 적극적이였고 나 또한 강의에서 배운 대로 행동이 되는 것이였다. 특히 매물털기 할 때, 바로 옆에 있는 부동산에 들어가는 것도 아무렇지 않게 되더라.

배운 점: 몽부내님의 “A단지 안된다 싶으면 놓아주고, 나머지 친구들에서 할 수 있는 친구가 있을까? 이런 관점에서”  말씀은, 서투기 강의에서 프메퍼님이 하셨던 말씀과 같다. 여기 아니면 저기! 이런 마인드를 항상 가지고 있어야 투자가 가능할 것이다. 

부족한 점: 운이 좋아서 코칭에 합격했지만 코칭 넣은 매물에 확신이 없었다는 점, 다음에는 비교평가 잘하고 어느정도 내가 확신한 매물에 대해서 코칭을 넣어봐야겠다. 

투자할 기준이 되는 매물이 없었다는 점 → 계약까지 갈 뻔 했던 매물의 집 상태가 썩 좋지 않아서 마음에 들지 않았는데, 비교할 대상이 없어서 위 매물이 어떤지 평가할 수 없었던 것 같다. 다음엔 매물을 많이 봐야겠다.

내 예산이 정확히 얼마였는지 파악하지 못했던 점, 잔금 치러야하는 경우 대출 중도상환수수료나 이자까지 내 예산으로 잡아야 하는데, 예산 파악도 없이 덜컹 투자하려고 했었다.

7. 향후 계획

  지방 3개지역 임장하고 투자 가능한 단지 및 매물 찾아보기, 동시에 수도권 내에서 투자가능한 단지 및 매물 찾기.

그 과정에서 1호기 실패하면서 부족했던 점을 보완하고 여기저기 단지 내에서 좋은 물건을 찾도록 멀티가 되도록 시도하기. 그리고 올해 안으로 1호기 꼭 투자하기.

1호기 투자 실패해서 매코 후기를 남기지 않으려다가, 복기할 겸, 앞으로 계획에 있어서 어떤 마음을 가져야할 지 도움될 것 같아서 매코 후기를 남겨보았습니다. (몽부내님 좋은 소식을 못드리게 되었네요 ^^;)