[소이밀크] 수도권에서 1호기 놓치고, 부산에서 되찾은 기회

25.10.28

2025년 6월 수도권에서 1호기를 놓치고, 3개월 만에 부산광역시에서 1호기 투자했습니다.

6월부터 10월 잔금때까지 제 투자 과정을 복기 해보았고 잘했던 점과 보완할 부분을 정리 해보았습니다.

최고의 투자는 아니지만, 제 상황에서 할 수 있었던 최선의 투자였다고 생각합니다.

투자를 앞두고 계신 분께 제 소소한 1호기 복기글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

1. 무더운 여름 날 부산 임장을 선택하다.

2025년 1월 수도권에서 첫 임장을 시작할 때에는 여름 임장을 생각해보지도 못했었습니다. 왜냐 저는 더위를 많이 타고 땀이 많기 때문에 무더운날 임장은 하지 않을 것이라고 생각했었죠.

그리고 지방에서 투자할 줄도 꿈에도 몰랐습니다. 지방의 경우 수요층이 얇고 위험하다는 인식이 강했기 때문에 5월까지 수도권 앞마당을 만들어 나갈 때에도 지방 투자를 비관적으로 보고 있었습니다.

이렇게 여름 임장을 기피하고 지방 투자에 비관적이였던 제가 7월에 부산시 임장을 하게 되었습니다.

그 이유는 6월에 수도권 상승장으로 인해 앞으로 시장이 어떻게 될 지 예측할 수 없었고 선택지를 많이 늘려야겠다는 생각과 투자는 시장 분위기가 좋지 않을 때 해야 한다고 생각했기에 바로 지투기를 신청해서 지방 임장을 하게 되었습니다.

그런데, 더울 것만 같았던 부산 날씨는 서울 및 수도권 날씨보다 더 시원했습니다. 바닷 바람이 불고 기온도 매우 높지 않아 오히려 서울 및 수도권 보다 시원했었기 때문에 오히려 다행이였습니다.

2. 수도권 VS 지방 투자 고민하다.

7월에 부산, 8월에 부천 앞마당을 만들면서 생각을 했습니다. 수도권에 투자할 지 아니면 지방에 투자할지 고민했었고 월부에서는 1년 저축액 5000만원 기준으로, 5000만원 아래면 지방, 5000만원 위면 수도권 투자하도록 권하였고 단지 vs 단지를 비교하도록 가이드라인을 제시했었습니다.

그리하여, 10월까지 지방 앞마당 3개까지 만들어 수도권 단지 vs 지방 단지를 비교하고 투자하려고 했었습니다.

3. 돈독모에서 깨달은 ‘지속 가능한 투자자의 조건 = 꾸준한 학습 + 방향성 확신’

8월에 돈독모를 처음으로 하게 되었고 멘토님은 재이리님이셨습니다.(재이리님께서 투자하면 자랑해달라고 하셨는데, 이렇게 자랑하게 됩니다. ㅎㅎ)

8월에 돈독모했던 책은 ‘부자는 왜 더 부자가 되는가’ 였습니다. 저는 기요사키의 ‘부자아빠 가난한아빠’를 읽지 않았기에 부자는 왜 부자가 되는가를 읽는데 참 이해하기가 어려웠습니다.

부왜더부에서 눈에 띄는 내용이 있었습니다. 기요사키는 금융공부를 하기 위해 부동산 강의를 수강하게 되는데, 3달 동안 매물 100개를 보고 보고서를 하는 과제를 하게 됩니다. 그런데, 3달이 지난 후 최종적으로 남은 사람은 기요사키와 다른 수강생이였다고 합니다.

이 내용을 보니 떠올랐던 생각이 월부와 흡사했으며 “월부는 기요사키가 말하는 대로 하고 있구나”라는 생각과 “기요사키처럼 마지막까지 남은 사람이 부자가 되겠구나” 라는 생각을 했습니다.

이 책에 영향을 받아 저의 투자 방향은 오랫동안 할 수 있는 방향으로 보게 되었습니다. 이것이 지방 투자를 하게 된 원인이기도 했습니다.

그 이유는 지방 투자를 하게 된다면 지방 물건을 매도하기 위해서라도 꾸준히 지방 앞마당을 만들면서 공부를 해야 하고, 투자한 지방 물건에서 수익을 벌어 매도하게 된다면 갈아타기 위한 서울 및 수도권 앞마당이 있어야 하니, 매도할때까지 서울 및 수도권을 만들어야 하므로 지속적으로 투자 공부를 할 수 있을 것이라고 생각했습니다. 이렇게 한다면 기요사키처럼 마지막까지 남을 수 있을 것이라고 생각합니다.

4. 운+운+운

8월 부천 앞마당을 만든 다음 9월에 부산 임장을 혼자서 하게 되었습니다. ‘00구’에서 옆에 붙어 있는 ㅁㅁ구 @@동까지 더해서 임장을 하게 되었는데, 이렇게 임장을 하게 된 이유는 8월 서투기 조장님이셨던 ‘인생탐험 깔짝이’님이 임장클래스에서 멘토님으로부터 위와 같이 조언을 얻었다며, 임장클래스 후기를 남겨주셨는데(공유해주셨는데) 그 영향이 미쳤습니다. (첫번째 운)

00구+@동 을 임장하면서 지방투자실전반 광클을 시도했는데 대기도 없이 한번에 성공하게 됩니다. (두번째 운)

이렇게 ‘첫 실전반에 가면서 투자를 할 수 있겠구나’ 라고 생각을 했습니다.

하지만, 당시 회사 신설 부서에도 지원했었는데, 새 부서에도 뽑히게 되어 10월에 실전반을 가더라도 업무가 많이 바쁠 것으로 예상되어 10월이 오기 전에 투자를 해야겠다는 조급함도 생기곤 했습니다.

시세까지 따고 단지 임장을 했는데 ㅁㅁ구 @동의 A단지가 가치대비 너무 싸다고 느껴진 것입니다. 그래서 바로 주말에 매물임장하려고 했지만 A단지는 이미 투자자들이 많이 왔다 갔었고 실제로도 투자를 많이 했던 단지였기 때문에 주말에 볼 수 있었던 물건을 없었습니다. 대신에 옆 단지 B,C 단지만 매임을 하게 되었습니다. ㅁㅁ구 @동의 단지를 매임하고 나서 느낀 것은 제가 해당 지역(해당 단지)에 뭔가 늦게 왔다는 느낌이 확 들었습니다.

하지만, 여기서도 최선을 다하고자 하였고 평일에 볼 수 있는 A단지, B단지 물건을 보기 위해 평일 저녁에 부산을 가게 되었습니다. 부산 앞마당이 2곳 밖에 없었던 저였지만, 감으로도 비교평가 해보아도 A단지와 B단지는 무척 싸다고 느꼈습니다. 그래서 매코를 넣어보고 ok 받으면 바로 투자하려고 마음 먹었습니다. (6월에 갈팡질팡하다가 물건이 날라간 것을 이미 겪었고, 이렇게 물건이 날라가면 더 좋은 조건의 물건이 나오긴 어렵다고 이미 느낀 바가 있었습니다.)

평일 저녁에 총 3건의 물건을 보게 되었고 A단지와 C단지 물건을 매코 넣기로 결심했습니다. B단지의 경우 임차인이 퇴거 미정이고, 만일 퇴거한다고 가정했을때 새로운 임차인을 구해야 하지만, 매임하면서 부사님이 임차인과 대화를 나누셨는데 집에 살고 있던 임차인의 협조가 어려울 것으로 보였습니다.

다음날 아침 바로 매코 광클을 하게 되었고, 운이 좋게 매코도 한번에 성공하게 되었습니다. (세번째 운)

매코 신청서를 작성할 땐, A단지와 C단지 물건을 했는데, 도중에 부사님으로부터 연락이 오더니 B단지 물건 정보에 착오가 있었다며, 오히려 B단지가 더 투자하기 좋을 것이라고 말씀해주셨습니다.

지금은 기억이 가물가물하나, 해당 임차인은 법인 임차인으로 매임 당시에는 거주자가 25. 12.에 퇴거 여부(연장할지 말지)가 결정나는데 매도자가 법인 임차인과 27. 2.까지 전세계약을 새로 써주고 이를 승계해준다고 했었습니다.

이러면 세낀 물건에 투자하게 되는 것으로 난이도가 낮아서 투자하기에 매우 좋은 물건이 된 것입니다.

그리하여 매코 신청을 A단지와 B단지 물건으로 신청하였고 자유를향하여님께서 코칭을 해주셨고, 둘 중 집 상태 좋은 물건에 하라고 말씀을 해주셨습니다.

그리고 자유를향하여님이 제 투자금으로 수도권도 가능한데 왜 지방에 투자하는지 궁금해 하셔서 저의 방향성에 대해서 말씀드리니 ‘자신이 왜 그렇게 하는지 알고 있으면 된다.’고 말씀해주셔서 저의 방향성에 확신도 얻곤 했습니다.

5. 매매계약 과정에서 발생한 일, 준비된 디테일(특약, 문자 기록)이 협상력을 만든다

위와 같이 매코를 받고 난 후 B단지에 투자하려고 하였지만, 돌발 변수가 생기게 되었습니다. 현 거주자가 12월에 발령 여부가 나오는데, 이때 거주자가 타지로 간다고 하더라도, 같은 회사 내에 직원이 발령 받아 올 지 미지수이므로, 매도자가 전세 계약서를 새로 작성할 수 없는 상황에 이르게 되었습니다.

이렇게 매코 받았을 당시에 조건과 상황이 변하게 되어서 당황했습니다. 만일 현 거주자가 12월에 퇴거하게 된다면, 약 한 달이라는 시간 동안 새 임차인을 구해야 하고, 해당 지역은 이미 투자자가 많이 유입되어서 전세 경쟁이 치열해서, 잘못하다간 투자금이 1~2천만원 더 들게 될 것이라고 예상했습니다. 실거래가 및 전세 광고를 보니, 다른 사람들은 1억 미만으로 해당 단지를 투자했지만, 저의 경우 투자금이 1~2천만원 더 들게 된다면 1억 초반으로 투자하게 되는 셈으로, 뭔가 손해보는 느낌이 들었습니다.

하지만, 제 지방 앞마당 중 비슷한 투자금으로 투자할 수 있는 곳 중 해당 단지가 제일 좋았기 때문에, 계약금 일부를 이체하기로 결심합니다.

계약금 일부를 이체하기 전, 월부에서 찾은 특약사항을 정리해서 부동산 사장님께 보내드렸고 부동산 사장님도 제가 정리한 특약대로 진행한다고 하셔서, 부동산 소장님으로부터 최종 매물 조건, 특약사항을 문자로 받은 후 계좌를 받아 계약금 일부를 송금했습니다.

(계약금 일부를 송금하고 나서 12월에 현 거주자가 나가게 되는 상황에 대해 상상하니 불안감에 흽싸였고, 실전반 1강 오프 강의때와 실전반 OT에서 강사님께 제 매물 상황에 대해 질문하게 되는 실수를 범하게 되었습니다.)

이렇게 계약금 일부를 송금하고 나서 계약서를 작성하는 날, 실전반 담당튜터이신 허씨허씨 튜터님께서 계약하러 가면서 어려운 점이 있으면 편하게 연락달라고 하셔서, 저는 이때다 싶어서 제 매물 상황에 대해 설명드렸고, 허씨 튜터님께서는 제 매물 상황을 파악하신 후, 지역 분석을 통해 저를 안심시켜주셨습니다. (어찌보면 듣고 싶었던 말을 듣고 싶었던 것은 아닐지 싶습니다. 울산을 보니 전세가가 올라갔는데, 오히려 좋은 상황이 될 수 있다는 점 등등)

계약서 작성하는 시간이 되어서, 매도자측 공인중개소를 가게 되었고, 매매계약서를 보게 되었습니다. 그런데, 계약서 특약사항이 이상했습니다. 저는 분명, ‘현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다. (중대하자는 하자 발견일로부터 6개월까지 매도인이 책임한다) ’ 라고 특약사항을 우리측 소장님에게 보냈고, 소장님도 위 내용으로 저에게 문자를 보내서 제가 확인했던 것이였습니다.

그런데 매매계약서에는 위 특약조건은 전혀 없고 오히려 매수인인 저에게 불리한 (정확한 워딩은 기억나지 않지만) '중대하자는 잔금일부터는 매수인이 책임한다' 라는 내용으로 바뀌어져 있었습니다.

이에 대해 저는 즉각 항의하였는데, 매도자측 중개사, 매도자측, 저희 측 중개사 3분께서 “이러한 특약 조건은 말이 되지 않는다. 이러면 매수인이 무한 책임인데 말이 안된다.”라며 3:1인 상황에 놓이게 되었습니다. 위급상황? 이라고 판단해서 즉시 허씨튜터님께 sos를 청하였고, 튜터님께서는 ‘하자담보 부담에 대한 권리행사 기간’에 대해서 알려주셨고, 이는 민법상 정해진 사항이라고 알려주셨습니다.

이 내용을 매도자측에게 말을 해보았지만, 매도자측은 제가 걸었던 특약사항은 말도 안된다며, 중대하자에 대해 범위를 정하자고 제안을 합니다.

여기서 또, 중대하자를 어디까지 봐야 하는지 부동산 거래를 처음해보는 사람으로썬 무척 어려웠습니다. 여기서도 튜터님께 도움을 구했고 튜터님은 ‘중대하자(누수 등)'으로 하면 된다고 알려주셨습니다. 다시 배운대로 매도자측에게 ‘중대하자(누수 등)’으로 하자고 하니, 매도자는 뒤에 ‘등’이면 어디까지 중대하자로 보냐며 태클을 걸어왔습니다. 정말 열받는 상황이였습니다.

제가 자꾸 밖으로 나가 튜터님과 통화하는 것을 본, 제 측 부사님께서는 저에게 “통화하시는 분 누구냐, 내가 통화하고 싶다.”고 하셔서, 저희 측 부사님과 튜터님을 통화시켜주게 되었습니다. 부사님과 통화를 한 허씨 튜터님은 상황을 파악하셨는지 “우리가 내 줄 수 있는 것(특약 사항)이 있는데, 상대방은 무엇을 해 줄 수 있냐.”며 가격 조정 협상에 대해 부사님께 가이드라인?을 제시해주셨습니다.

신기하게도, 허씨 튜터님과 통화를 한 부사님이 매도자에게 협상을 제안하며 갑자기 저를 위해 일을 하게 되었습니다. 하지만 매도자는 가격 조정은 절대 안된다며 거부하였습니다. 여기서, 저도 허씨 튜터님으로부터 지금 상황이 매도자가 배액배상 해줘야 한다는 상황인 것을 알게 되어서, 매도자측 부사님을 밖으로 불러 내어 가격 조정에 대해 협상 시도하였고 우리 부사님에게 “먼길까지 왔으니 계약을 할거다.”라고 부사님의 목적이신 거래를 할 것이라고 안심시켜드리곤 했습니다.

이후, 매도자도 100만원까지 조정해주겠다고 하였고, 특약사항은 '중대하자(누수)는 매수인이 안날로부터 6개월까지 매도인이 책임한다'로 바꾸기로 협의하고 매매계약서를 마무리 짓게 되었습니다.

(매도자 측은 법인인데 계약서 작성당시 인감증명서도 가져오지 않았으며, 제가 보낸 특약사항을 확인시켜 놓고선 저런 행동을 했습니다. 이렇게 30분이면 끝날 줄 알았던 계약서 작성은 대략 2시간이 넘게 걸렸습니다.)

매매계약서를 완성하고 잔금날도 다시 협의하여서 2주안에 잔금까지 치루고 등기접수까지 완료했습니다.

6. 잘했던 점(배운 점)

가. 지방까지 투자 범위를 넓힌 점

대선 이후 6월 서울 및 수도권 부동산 시장을 상승장에 놓이게 되었고 당시 저는 수도권에서 1호기를 놓치게 되었습니다. ( https://weolbu.com/s/FEp7GYLJuQ )

여기서 저는 지방까지 앞마당을 넓혀야겠다고 생각하였고 즉시 7월 지투기 강의, 9월 자실을 통해 지방 앞마당을 만들었습니다. 1호기를 지방에 하게 되면서 투자금이 일부 남게 되었고 내년에 2호기를 또 할 수 있는 상황에 이르게 되었습니다.

나. 계약금 일부 송금 전 특약사항 등 정리

매매 계약 과정에서 시간이 많이 소비 되었고 그나마 긴 시간 동안 100만원이라는 가격 조정을 이루게 되었고(사실상 튜터님의 도움) 이는 계약금 일부를 송금하기 전, 문자메세지로 매매 목적물, 매매조건, 특약사항을 주고 받았던 점입니다. 강의 수강하시면 알겠지만, 매매 목적물과 매매조건, 특약사항을 정리하였다면 이는 계약으로 본다는 판결이 있기 때문에, 배액배상을 이용하여 가격 조정하게 되어 100만원을 아끼게 되었습니다. (매도인측의 귀책 사유가 있다면 배액배상 사항이므로, 내가 우위에 갖고 가격 협상을 이끌 수 있다는 점과 매매계약서 초안을 미리 받아서 확인했더라면, 계약서 작성 시간을 아낄 수 있었고 게다가 기차표 예매를 취소하지 않았을 수 있었으므로, 매매계약 전, 매매계약서 초안을 미리 받아서 확인해볼 것을 직접 경험을 통해 깨우침)

다. 즉각 계약금 송금

6월에 1호기를 놓쳤던 것은 매물 상태에 대한 확신이 없었기 때문이라고 생각합니다. 그리고 당시 매코에 넣었던 2개 단지 모두 6월 이후 매매 호가가 올랐습니다. (당시 코칭 넣었던 매물들은 6월에 다 팔렸습니다. )

그래서 이번엔 매물임장하고 나서 매물 코칭만 된다면 바로 해야겠다고 다짐했었고 코칭에서도 ok를 받아서 바로 계약금을 송금하게 됩니다. 이렇게 갈팡질팡하지 않고 계약을 하고 나니, 해당 지역 A단지와 B단지의 저가 물건을 모두 소진되었고 현재 매매 호가가 모두 오른 상태입니다. (6월 수도권 시장, 9월 지방 시장 모두 매매 및 전세가가 상승시기)

라. 지투기 강의 및 매물코칭 활용

지방 앞마당이 2개 지역뿐이라서 상대적 저평가 여부를 확신하기 어려웠지만, 7월 지투기 강의에서 권유디 강사님께서 부산에 대해 전반적으로 입지분석을 해주셔서 강의안을 참고하여 투자한 해당 단지가 저평가가 맞다고 여겼습니다.

그리고 권유디님께서 소액투자할 수 있는 단지 특성 3가지(‘위치’, ‘학군’, ‘연식’)만 있다면 소액 투자 가능하다고 강의해주셨는데, 제가 투자한 단지가 위 3가지 중 하나이기 때문에 단지도 잘 골랐다고 생각되었습니다.

마지막으로, 매물코칭을 통해 제가 단지를 잘 찾았는지 확인도 받았기 때문에 단지에 확신을 갖게 되었습니다.

7. 보완할 점

가. 누수 미확인

1호기 투자 하기 전, 첫실준반 조장님이셨던 덤블도어님께서 꼭 관리소 및 밑에층으로부터 누수가 있는지 확인해보라는 조언을 구했지만, 저는 실천하지 못했습니다. 아마 귀차니즘 때문일수도 있고 설마 누수가 잇겠어? 라는 안일한 생각일 수도 있습니다. 나중에 누수가 발생하게 된다면, 과거 소이밀크를 질책할 것 같습니다.

나. 매물임장시 꼼꼼히 확인

매임시 꼼꼼히 봐야 합니다. 거주자가 공인중개사들에게 반감을 가진 상태라 눈치보였고, 제대로 못 본 느낌이 있었습니다. 그럼에도 매물을 제대로 봐야 하고 거주자 상대로 직접 면접(퇴거 여부, 시설물 현황 확인)도 봐야 합니다.

다. 지방 소액투자 단지의 위험성

제가 투자한 단지는 투자자가 많이 유입되었기 때문에 현재 전세 경쟁이 치열합니다. 제 물건도 나중에 전세 경쟁에 참여하게 된다면, 저도 힘들고 불안한 시기를 겪을 수 있을 것입니다. 하지만 이번 지투 실전반 및 튜터링에서 배운대로 고비를 잘 넘겨보려고 합니다.

이와 관련하여 재이리님의 칼럼글이 있는데, 지방 투자를 앞두고 계신분이 계시다면 https://weolbu.com/s/ICaUHc2kyk 이 글을 꼭 읽어보시기 바랍니다.

저는 이런 것도 모르고 투자금에 들어오고, 나름 저평가라고 판단했고, 매코에서도 ok했기 때문에 투자했지만, 다음 2호기는 위 내용을 꼭 숙지하여 투자할 것입니다.

8. THANKS TO

1월 실전준비반 수강때 첫 투자할 때 걱정되는 부분이 있었지만, 당시 조장님이셨던 덤블도어님은 1호기 투자할 때 주변으로부터 도움받아 투자하니 걱정하지 말라고 하셨는데, 저도 1호기 투자를 주변 사람들의 도움으로 하게 되었습니다.

1월 ㅁㅁㄷ카페에서 하셨던 말씀 잊지 않았고, 말씀대로 주변의 도움을 받았습니다. 당시 따뜻한 격려 감사했습니다.