안녕하세요. 집사지니입니다~ ~~

지방투자 기초반 ! 드디어. 왔습니다. 

4월달쯤 강의 계획을 세우면서 지방투자 기초반 언제 들으려나~ 했는데, 벌써 7월이 왔어요. 

월부 안에서 시간이 까마득하게 멀게 느껴지면서도, 정말 금방 왔네요 :) 

현재 가진 종잣돈으로 진 짜 할 수 있도록, 임장&임보에 대한 열정이 활활입니다.

하지만 열정은 길고 오래가야하는 것이니까, 침착하게 후기 시작해보겠습니다. 

1. 소액 투자 어떻게 진행하나요?

=> 8천, 1억 정도 차이 나는 신축 단지 앞마당을 미리 만들어두고 전세가 올라왔을 때 기회를 잡는다.

=> 지금 당장 소액투자 할 수 있는 시장이 아니라, 
공급이 없는 시장을 알아두고 전세 상승으로 소액 투자 기회가 온다면 잡는것. 

//지방 공시지가 2억 이하 취득세 완화 정책→ 매매가 3억 중반 미만이라면 기본세만 내도 된다는 것. 

//하락장에서 정부의 정책은 시장을 끌어 올리려는 마음이기 때문에, 이득은 챙길 수 있을 때 챙기자. 

2. 지방 아파트 매수 신축의 연식 범위는 어떻게 되나요?

=> 투자시 2년 후 매도한다고 생각하고 들어간다. 2년 내 신축이 구축으로 변하지 않는다. 

최대 5년. 5년이면 지방 사이클이 돌기 때문.  

=> 구축도 구축 나름, 신축도 신축 나름. 중요한건 “사람들이 좋아하는 땅에 위치해 있는가?”

(광역시/부산,대구,대전,광주는 외곽 신축보다 중심 구축이 더 좋을 수 있다. 
 구축에 대한 확신이 없다면, 신축에 투자하는게 위험 요소를 줄일 수 있는 방법)

=> 투자 기준 안에 들어오는 것 중 가장 가치있는 것인지 고려해보면 될 것. 

3. 선호도. 지방의 선호도 기준

=> 지방은 전통적 입지요소보다 커뮤니티 형성이 주거 선택에 더 큰 영향을 주는 경우가 많다. 

=> 광주 서구 쌍촌동, 남구 봉선동 / 부산 수영구 남천동 / 대전 유성구 도룡동 → 인식 속의 ‘부촌’이기 때문

4. 지역별 선호 요소 파악방법

1) 지역별 랜드마크 아파트 파악 

2) 랜드마크 아파트의 선호 요소와 특징 파악

3) 파악한 선호 요소와 특징을 아파트 선호도와 연결

=> 전주, 울산의 지금 상황이 지방의 미래다.
=> 지역별로 디테일하게 봐야한다.  

ex1) 울산의 최고가 아파트 TOP10 21.1~22.12 → 문수→ 학군지! → 울산의 선호도는 학군지다

ex2) 대전 유성구 → 커뮤니티다. 

ex3) 대전 서구 → 크로바 → 학군지다. 

=> 신축이 많은 곳에서는 선호도를 어떻게 봐야하나? 

: 신축이 많은 단지 내에 2018,2019년식의 가격 흐름을 봐야한다. 
  전고점의 흐름이 높다면? 선호도가 있고, 

  없다면? 신축이라도 선호도 낮을 수 있다. 

5. 중간정도 좋은 생활권 구축과 입지 떨어지는 준신축 고려시 환경을 우선해도 될까요?

=> 퉁쳐서 보지 말자 !

초보시절이라면) A. 지방은 땅의 가치가 중요한게 아니라, 학군/평지가 중요하다고 했으니까.

지금이라면) B. 투자도 해보고, 모의 투자도, 복기도 해보니. ‘중심’과의 거리가 중요하다. 

30~60만 도시라도 중심이 중요하다. 

=> 그러나, 두 단지는 각자 선호도가 다르다. 사는 사람들이 다르고. 
그러니 그냥 비슷하다고 생각하고. 각 매물로 들어가서 나에게 맞는 것을 선택할것. 

1등 뽑기를 하지 말자. 

내가 지금 최선을 다해서 1등을 뽑아도 나중에 보면 1등이 아닐 수 있기에, 

 

시장에 겸손하고 투자는 할 수 있을 때 하는 것이다.

 

이 정도면 괜찮겠다 싶은 건 어떻게든 해보는 것.

 

여기서 최고의 물건을 찾겠다고 하지 않는것.

 

할 수 있는 선에서 최선을 다하여 시장 안에 남아있는 것이 중요하다.

 

이 바닥에 오래 붙어있는게 중요하고. 

시간이 지나면 자연스럽게 목표를 이루게 된다.

6. 단지 임장. 1년 넘게 해보니 분위기 임장만으로 단지 분위기를 어느정도 알 것 같다. 

=> 단지임장은 몇천만원 차이를 불러올 수 있는, 디테일을 채울 수 있는 가장 중요한 단계. 

=> 거주 만족도는 내 눈과 내 발. 나만의 감각으로 판단할 수 있다. 

=> 매도시 매수자는, 그리고 임차인은, 단지임장 만으로 아파트를 고르는 사람들이 대다수다.  고로 제일 중요하다! 

단지 임장 해보고, 단지를 정해서 모의 투자를 해보자. 

어떤 차이가 있는지. 어떤 결과를 가져올지 알게 되면, 단지 임장의 중요성을 알게 될 것. 

7. 매물 임장. 물건 보기가 어렵고, 주말에는 공실밖에 없다

<매물 임장의 목적>

1. 거주하는 사람들의 모습 파악- 
   사치재 중심(골프채, 외제차키, 피규어)으로 보기- 공실이면 볼 필요 없음. 단지 임장을 하는게 낫다. 

    

2. 실전 투자를 위한 물건 선정 - 
   네이버 부동산에서 최저가 검색 후. 보러간다.  
   이것을 기준삼아 모든 부동산을 턴다. 이 물건보다 조건보다 안 좋으면 굳이 볼 필요 없는것. 

8. 성장하는 마인드. 앞마당 22개 3년차 투자자. 재수강생들을 위한 조언.

=> 가족, 회사, 친구들 좀 챙기면서 힘 빼기.

=> 뿌린 물건들에서 배우기. 

1. 세입자와의 관계
2. 전세 만기 대응
3. 매도시 어떻게 해야하는지

2) 이번 지방투자 기초반에서 실제로 적용해보고 싶은 점

단지 임장시, 해운대구의 모든 단지를 간다. 

아직까지 반마당만 해봐서, 모든 단지를 다 가보진 못했다.

실제 투자할 수 있는 종잣돈이 아니기도 하고. 스스로 임장에 대한 임계점이 낮다는게 느껴진다.

매물임장으로 넘어가지 못하는 것도 단지임장에 대한 임계치를 뚫지 못했기 때문이라는 생각이 든다.

세 달간 부산의 두 곳을 앞마당으로 넓힌다는 생각으로. 모든 단지 임장을 다 가보기.

그리고 투자 할 수 있겠다 싶은 곳들 8천 정도 갭 차이 나는 곳들은 매물 임장까지 가보자.

3) 미리 임장지 경험 ! 나무위키- 해운대구

1. 인구는 37만명. 2015년 이후로 조금씩 줄어드는 추세다.
2. 법정동 8개, 행정구역은 18동
3. 법정동 중, 우, 좌, 송정, 반여, 석대, 반송, 재송

4. 중동 (中洞): 해운대해수욕장과 동백섬을 포함하는 지역

   우동 (佑洞): 해운대구의 중심 상업 지역이자 고급 주거 지역

   좌동 (佐洞): 해운대구의 동부에 위치하며, 신시가지와 구시가지가 혼재

   송정동 (松亭洞): 해운대구의 동쪽 끝에 위치하며, 송정해수욕장

    

   반여동 (盤如洞): 해운대구의 북쪽에 위치, 주거 지역과 공업 지역이 혼재

   석대동 (石坮洞): 반여동과 인접, 주로 농경지로 이용. 

   반송동 (盤松洞): 해운대구 북동쪽에 위치, 주거 지역과 상업 지역이 혼재. 

   재송동 (栽松洞): 해운대구의 서쪽에 위치, 주거 지역과 공업 지역이 혼재. 

5. 51제곱키로미터
6. 국민의힘이 많이 차지하고 있군.
7. 동백꽃, 소나무, 갈매기가 상징~
8. 우1동에는 대부분 장산이 차지하고, 요트 경기장이 있고, 우2동 마린시티와 마리나 아파트 등이 있고, 실질적인 부촌은 우3동에 있구나.
9. 장산이 해운대구의 80% 이상을 잡아먹고 있구나. 그리고 해운대로와 반송로 이 두 큰 길을 중심으로 시가지가 몰려있다.
10. 행정동별 인구는 재송 1동>반여1동>좌2동>우2동>우3동>중1동>우1동…
11. 법정동별 인구는 좌동>우동>반여동>재송동>중동>반송동>송정동>석대동
12. 해운대 시내와 송정동 일대 도로 출퇴근 시간과 주말 정체가 심각하다. 부지가 없어서 개발이 불가능해서, 힘든 상황
13. 센텀시티는 영화, 영상 산업 발달해있고, 마린시티와 센텀시티에 외국인들이 많이 거주한다.
14. 마린시티에는 한국해양진흥공사가 입주해있다.
15. 반여동, 석대동은 공업이 발달해 공장도 많았으나 이전했고, 현재는 많이 이전해 스타리온, 풍산금속이 남아있지만 이마저 이전 예정.
16. 영화관이 매우매우 많다.
17. 백화점 3개가 해운대에 있는데, 센텀시티 롯백, 전 세계 최대 규모인 신세계, 좌동에 엔씨.
18. 해운대구 학구열은 부산에서 가장 높은 편. 해운대구 교육열은 최근들어 높아진 편. 학원가는 신세계 백화점과 백스코 인접한 빌딩가에 있다
19. 부촌인 우2동과 우3동 / 중산층이 많이사는 해운대 신시가지 좌동에 교육열이 높다.
20. 전통적인 교육 특구인 동래구, 금정구, 남구로 고등학교 진학하는 경향이 남아있다.
21. 남구의 대연고, 예문여고로 통학하는 해운대 학생들이 꽤 있다.
22. 해운대구는 2~30년 사이 개발되기 시작해서 사립학교가 두 곳 밖에 없다. 땅 값이 비싸서 추가로 못 지었다.
23. 2019년 말 부동산 조정 대상지역에서 제외되면서 집값이 폭등했ㄱ, 경남 동부, 울산에서 부산 진입 실수요가 있었다.  
24. 3040세대가 해운대구 진입하려는 여러 이유 중 하나가 교육이라, 앞으로도 교육열이 높아질 것으로 예상됨. 

25. 인제대 해운대백병원이 좌동에 있다. 그 외 종합병원은 해운대부민병원.