잔쟈니님 라이브코칭. .
정말 대박이었다.
나가야해서 후딱 정리해야겠다 !
하나씩 이야기를 풀어보자.
=> 아파트 가치는 가격에 비해 싸기도, 비싸기도 하다.
1) 내가 봤던 매물이 없어질 수 있지만, 내가 봤던 매물 금액이 기준이 되어서 차곡차곡 쌓이다.
2) 가치, 선호도를 평소에 알아두어야, 기회가 왔을때 가치 판단을 바로 할 수 있다.
2. 시세 트레킹
1) 시세 잘 외우는 방법 => 1억 초/ 1억 중/ 1억 후 로 단순화하고 자주 보기.
2) 평소)) 앞마당 대표단지 매매/ 전세 확인 +전임으로 분위기 파악(해당매물/매매&전세&거래 분위기 물어보기)
가격 괜찮고
전세가 얼마 없어 전세 놓기에 용이하고
투자금 범위에 들어오고
그런 단지들이 많은 지역은,
전수 조사 실시 !
3) 전수조사)) 모든 단지의 매매 전세 확인.
: 얘가 덜 좋긴 하는데 얘랑 큰 차이가 없었는데, 지금은 0천이상 차이나네? 비슷했었는데 얘가 많이 올라있네? 등등
모든 단지 다 살펴보기
| 1차 선별 (장바구니담기) | 투자후보물건 1차 선별 (10~30개) | [1차 선별 투자금 범위 기준] 내 투자금 +20% (투자금 3억이면 매전차 3.6억까지) | [저평가 기준] 전고점 대비 싼 것 중 가치 있는 것 전고점 넘었다면 덜 반등한 것 |
| 2차 선별 (장바구니 빼기) | 아쉬운 물건 탈락 (10개 이하) | 1차 선별된 단지 중 환금성이 아쉬운 것 탈락(선호도, 세대수, 나홀로 등) 전고점이 차이나게 낮은 것 탈락(단, 거래 없어서 전고점 없는 것 아닌지 주의) | |
| 3차 선별 | 매물 임장 (2개 이하) | 2차 선별된 단지들 중 좋은것부터 순서대로 매물임장. 가격과 상황 (가격 조정여부, 수리여부, 전세세팅 용이성 여부 등) 최종 투자금 내 가장 좋은 것 2개 선정 | |
| 최종 선별 | 매물 코칭 | 매물 코칭으로 최종 물건 1개 매수 | |
| 코칭 못받으면, 저환수원리 맞춰 신중하게 선택. 집의 상황 상세하게 알아야 하고, 매물 임장 하면서 비슷한 물건 더 있나 볼 수 있기 때문에 매임 후 매물 코칭. | |||
4. 매수 가능한 집 범위 설정
=> 투자 후 전세 안나가서, 전세금 낮춰야 하는 상황 생긴다면, 추가 대출해야할 수도.
여력 가능하다면 ! 잔금보다 전세금 내리는게 나아 !
=> 안된다면? 보수적으로 세낀 물건 혹은 주인 전세 물건 내에서 매수 할 것.
=> 실제 전세 나가는 금액 정확히 파악해서 이런 일이 없도록 하는게 베스트. 리스크가 없을 순 없기에.
5. 하급지 앞마당 넓혀요?
=> 1년 이내 투자 공부 시작한 사람들은, 좋은게 오르는 시장이 아닌, 4-5급지도 오르는 시장 경험을 못했다.
1) 상급지 오른 지역들,, 단기간에 너무 급하게 오르면 조정되는 시기도 오고
2) 많이 오르면 많이 빠지고 덜 오르면 덜 빠진다
3) 1~2년 계속 오르기만 하는 상승장 없고, 내리 빠지기만 하는 하락장 없다. 오르고 - 보합하고 - 의 반복.
분위기가 언제 식을지 때 모르지만, 싸게 살 수 있는 시기는 주기적으로 온다. 추격 매수는 금지.
6. 투자 물건 찾는 방법
: 내가 살 수 있는 곳은 ‘기회를 오래 주는 단지’들이고, 내가 사고 싶은 곳은 0.5-1억 비싸다.
=> 기회를 오래 주는 단지 라는건 편견일 수도. 비교평가 해서 가치 평가가 필요하다.
‘돈이 더 드는 단지’ 계속 지켜봐야하는데, 그 이유가 가치와 가격에 대한 확신을 얻기 좋다.
가장 우선순위는 실질적인 투자금 +20%가 주 타겟층.
=> 부사님이 투자금 물어보는 질문에 너무 구체적으로 답하고 상처받지 말고 러프하게 답하자 !
1억 정도-
7. 동층향 선호도. 비선호동 투자 가치 매물 접근 어떻게?
=> 땅의 가치가 있고 가격이 싸다는 확신이 있다면,
1) 전세 세팅에 너무 욕심내지 않고 가격 낮춰서 올린다.
2) 할 수 있다면 집 상태를 좋게 만들어 경쟁 비교우위를 만든다
3) 내가 싸게 산만큼, 싸게 판다는 생각으로 산다.
단, 지방이면 선호도 많이 낮은 동보다 그 근처 다른 단지를 고려해볼것. : 매도 타이밍 잡기가 어렵다.
8. 근저당 있는 물건 : 집을 담보로 한 대출이 있는 것
등기부사항 전부 증명서(=등본)에 기재된 ‘채권최고액’
1금융권 보통 원금 120%
2금융권 보통 원금 130%
기타 대부 업체는 기관별로 상이한 금액.
근저당 적정 금액 수도권 70%, 지방 80%=> 특약 기재 후 계약할 것.
: 집값의 변동 있어도 30%까지는 움직일 수 있기 때문.
현 등기사항 증명서 상 근저당권 설정(00은행 채권 최고액 금 220,000,000원정)은 잔금일 전액 변재(갚는다) 및 말소(등본에서 지운다)하기로 하고, 추후 소유권 이외의 권리변동 사항(더이상 대출 금지)은 없도록 한다.
근저당 과도한 수준 80%이상 => 정확한 대출 잔액 확인(대출잔액증명서) 은행 모바일이나 창구
=> 갚아서, 적정 범위 내라면? 아래로!
| 매수 진행한다면 | 매수 포기 | |
| 대출 상환 가상계좌 있다면 | 매도인, 중개사, 은행 동행하여 매도인 대출 계좌에 계약금 입금 | 근저당 거의 매매가 가깝고 매도인 상환능력 없을때 |
| 내 계약금 일부를 매도인 대출 계좌로 송금 (+관련 내용 특약에 함께 기재) | ||
| 추후 전세 놓을때 입금될 전세 계약금까지 고려해서, 필요시 계약금 5%로 조절 축소 할 수 있음. | ||
9.협상
협상은 투자 원리가 아니다. 협상하지 않아도 충분히 좋은 가격을 알아보는게 중요하다.
협상시,
1) 계약금, 중도금 많이 드릴게요
2) 잔금 최대한 빨리 해드릴게요. (전세입자 있을시)
+
1) 부사님과 협력하여/ 세낀 집을 매도할 때나, 갈 집을 구하는데 도움을 주는 것
2) 집 파손 언급 하면서 가격 깎는건 숟가락 얹는 수준..
10. 세낀 집 샀을 때, 2년 후 전세 못구해서 잔금 안되는 집
=> 매수 금액에 대한 잔금보다, 전세 금액에 대한 잔금(전세퇴거반환대출)이 더 낫다. 더 가격이 적어 부담이 적다.
11. 투자보유 후 운영 로드맵 -2년 후???
| 신규 재계약해서 전세금 올려받기 | 지방이라면 5%만 올려받고, 2년뒤 매도 준비 |
| 세입자가 갱신청구권 사용하여 계약 연장할 경우 계약서 써야하나? | 문자도 되고, 새로운 계약서도 되고. 기존 계약서에 수기로 연장계약기간 기재하고 임대인/임차인 양측 도장 찍어도 된다. (2장다) 중요한건 계약갱신청구권 행사했다는 문구. |
| 갱신청구 사용하여 연장했는데 세입자가 5%못올려주면? | 임대인으로는 할 수 있는 조치 없다. 합의하여 연장하는 것 |
| 세 끼고 매도하게 되면? |
|
12. 전세 세팅시 부동산과의 관계
전세 빼기 골든 타임은 2달~2달 반. 이때 못빼면 힘들다.
만약 그 이상으로 3달정도 시간 있다면, 매매한 부사님과 해도 되지만,
애타는 마음 표현하며 물건 뿌리기 디데이 공지 후, 2달 반 전에는 모든 부동산에 뿌려야한다.
+세낀 물건 사고, 임차인과 신규 계약 한다면 서류 대필료 10만원 정도만 부사님께 드려도 된다.
+세낀 물건 계약 내용 변동 없는데, 임차인 전세 계약서에 내 이름으로 굳이 바꿀 필요 없다.
13. 전세권 설정
=> 법인은 어쩔 수 없다. 그런데, 경매 넘어가려면 한달 정도 걸리고. 경매 넘어가도 보증금 반환하면 중단된다.
=> 왠만하면 보증보험 가입 하는게 임차인에게도 좋다.
임차인이 보증보험사에서 돈 받으려면 임대인에게 한달간 돈 못받아야 가능하고.
보증보험사에 지연 이자 내면서 6개월간 버틸 수 있다. (구상권 청구기간) 이때는 DSR적용도 없다.
14. 조건부 전세대출 규제
1) 아직 매수 전이라면, 세낀 집 우선적으로 매수 검토
2) 매도인과 매수인이 주인 전세 계약을 맺어 소유권 먼저 받아오기.
ex) 매매 9억인 집 사서, 그 매도인과 내가 전세 6억 계약을 3개월간 하는것. 매도인은 이사가기 전까지 전세입자로 살다가, 새로운 전세입자 들어오면 잔금과 같이 받고 나갈 수 있다. 소유권이 이전에 바뀐 건에 대해서는 규제 안받는다.
3) 전세 대기자 있을 경우) 매도인이 임차인과 전세계약 승계 후 매수인이 전세 승계 매수 → 매도인 잔금 꼬일 수 있기 때문에 비추천
15. 거주기간 아직 남은 집 매도시 임차인 대응
=> 이사비 지원 해줄테니, 이사 나가실지? // 이사 나가는 날짜 마음대로 정하셔도 된다.
=> 주변 물량 없으면, 실거주 희망자 들어올거고, 그러면 어차피 퇴거해야하기 때문에 부사님 통해서 말 해볼 것 추천.
=> 그래도 안나간다 하시면, 세안고 팔아야함.
16. 1호기 블루스
=> 1호기 하고 난 다음이 진정한 실력 쌓을 수 있다. 특정 금액대가 아닌 여러 금액대를 모두 보고 시야를 넓힐 수 있는 시간.
=> 돈이 생기면 언제나 투자할 수 있는 투자자가 되는 것
17. 다주택로드맵
=> 본질은 몇 채를 가질까? 가 아니라,
내가 집 N채를 사서, 꾸준히, 괜찮게 투자 할 수 있는 투자 실력이 있는 사람인가?
혹은 그만한 투자 실력을 쌓고자 하는가? 가 중요한것
18.
투자 공부를 하고 이어간다는 게,, 지금 내 삶을 느긋하게 살아가지는 못하게 하지만.
내가 포기하는 브런치와 주말의 늦잠을. 나의 아이와 가족들은 포기하지 않아도 되게 하는 것..
내 손으로 자산을 불릴 수 있다는 행복감을 마음에 담고, 내가 선택하지 않은 길에 대한 후회를 하지 않고,
내 행동의 의미를 알고 선택하는 것.
얇고 길게는 더 어려운 일이니까, 내가 힘들어서 쉬어가고 싶다면,
내가 잠시 지친게 아닐까? 생각 해보자.
만약 내가 하고 있는 길이 맞나? 라는 생각이 든다면, 이것 저것 재고 따지고 하기보다
그냥 한번 더 걸어가보자. 조금 더 나아가면 능력치가 오르고, 덜 힘들어질거다.
통시간 확보하고. 꾸준히 하자.
1단계. 열정기
2단계. 권태기
3단계. 성숙기
열정이 계속 될거라는 착각.
권태가 계속 될거라는 착각.
숯불같이, 불길이 없이 열을 갖고 있는 성숙기로 가자.
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