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실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
안녕하세요. 김밍키입니다:)
이번 실전준비반은 올 해 1월에 듣고 지금 다시 재수강을 하게 되었는데요.
그때와 달라진 시장 변화에 따라 달라진 너나위님의 분석과 의견이 참 값졌습니다.
저희에게 ‘선배 투자자로서’ 진지하게 말씀해주시는 내용들이
정말 지금 시장이 뜨겁고 자칫 잘못하다가는 ‘Buy and Pray’ 하게 되는
아찔한 상황이 펼쳐질 수 있겠다라는 생각이 들었습니다.
그 중 가장 기억에 남는 점은
1.지금은 실수요자에 의해 움직이는 시장이다.
=> 그래서 이번 대책이 실수요자의 대출을 규제하는 정책이니 투자자에게는 오히려 기회일 수 있다.
2.그래서 실수요자의 입장에서 생각해야한다.
=> 실수요자들은 계약이 오래 남은 세낀 물건은 접근을 못한다.
규제에 의한 하락인지, 실망매물인지, 휴가철, 명절 비수기여서인지 파악하고
상황에 맞는 네고포인트를 잡아야 겠다.
그리고
잃지 않는 투자, 저평가, 나에게 맞는 투자방향 등을 설명해 주셨습니다.
1.잃지 않는 투자
-더 벌지 않아도 덜 위험하게, 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 망하지 않고 살아남는 것.
=> 처음 실준반을 수강할 때는 잃지 않는 투자에 대해 가볍게 생각했던 것 같다. 그때는 나는 감정에 휘둘리지 않을거라고 과신했다. 하지만 올 해 3월 토허제 해제 이후로 바뀌어린 시장 분위기, 작년 10월부터 부동산에 관심이 있었던 나에게는 처음 접하는 뜨거워지는 느낌, 날아가버리는 매물..
조급함과 욕심이 리스크를 간과하게 만들더라. 지나고 나니 정리가 되고 복기가 된다.
다시 한 번 더 벌지 않아도 덜 위험한 투자를 해서 내가 원하는 50억의 목표를 이룰 때까지 살아남아야 겠다. 집 한채 투자로 인생이 바뀌지 않는다. 길게 보고 가자.
-투자 후 시나리오를 그려보고 대응하기
: 수도권의 전세가 상승은 금리인하와 공급부족으로 예견된 사실이지만 매매가는 어떻게 흘러갈 지 예측할 수 없다.
- 전세가 상승, 매매가 하락 : 차분하게 마음먹고 전세가 상승분+내가 모은 돈+ 매전차줄어드는 상황으로 가치있는 것을 싸게 살 수 있는 좋은기회 =>재투자
- 전세가 상승, 매매가 상승 : 혹시모를 역전세나 하락에 대비. => 대출먼저 청산, 가능하다면 재투자
투자자에게 역전세가 가장 큰 리스크. 매매가 하락은 당장 매도하지 않고 장기로 생각하면 크게 문제가 되지 않는다.
=> 채수가 늘어날 수록 대출은 더더욱 내지 않기로 약속.
2. 저평가
-절대적 저평가를 판단하는기준 : PIR, 전세가율
-상대적 저평가 : 지역 내 비교, 지역 간 비교
=>월에 한번 PIR,전세가율을 확인하자
=> 지난 열중 잔쟈니님의 비교평가 자료를 이번 임보 때 적용하자
3.나의 투자방향
-가치성장 다주택투자
=>[찰리멍거 바이블]에서도 나온 문구가 생각난다. 살면서 10개 밖에 투자를 못할 거라고 생각하고 하나하나 신중히 하라고. 가치성장투자를 지향하는 나로서는 가정이 아니고 현실이다. 신중하고 차분히 하자.
4. 그리고 마인드적인 것
- 협상시에는 먼저 지치는 사람이 지는거다.
- 운은 평균에 수렴한다. 그러니 일희일비하지 말고 덤덤히 받아들이자.
- 물건에 눈이 돌면 ‘어떻게 하면 이걸 살 수 있지?’가 되어 여태 배웠던것들이 다 왜곡되고 멋대로 하는 경향이 있다.
=> 조급할 만한 상황을 만들지 말고, 앞마당을 한 달에 하나씩 늘리고 시세트레킹, 전수조사를 하다 가격이 이상한 것을 파고들어 투자하자.
- 첫 투자 후 2-3년간 돈이 똑 떨어지는 것은 당연한 것. 이럴 때일 수록
- 전세금 상승분으로 투자할 생각
- 앞마당 꾸준히 넓히기
- 상승장 중반 이후에는 규제가 나오는 것이 일반적이고 이 기회를 노린다.
재수강을하니 초수강때보다 강의에 대한 이해도도 높고 흡수하는 것들이 달라서
그동안 내가 많이 성장했구나 느꼈습니다.
그리고 이제는 이론이 아닌 실전에서 마주하는 느낌을 체감하며
어떻게 나아가야할지 방향과 마인드를 다잡는 강의였습니다.
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