안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
주말에 임장을 갔었는데 여름의 습하고 더운 날씨를 온몸으로 느꼈던 하루였습니다.
겨울에는 어떻게든 껴입으면 버틸만 한데 여름은 참 쉽진 않은 것 같습니다.
꼭 중간에 쉬시면서 더위를 피해 임장을 다니셨으면 좋겠네요.
#누구나 원하는 곳에서 살 수 있다
최근에 회사에서 우연치 않게 다른 부서 부장님과 이야기를 하다가 누구나 다 아는 그리고 모두가 살고 싶어하는 상급지로 이사를 했다는 말을 들었습니다. 그 지역의 가격을 알고 있고, 그 가격이 높은 가격이기에 처음에는 전세로 거주하는게 아닐까 라는 생각을 저도 모르게 했었는데 조금 더 대화를 나눠보니 매매라는 것을 알 수 있었습니다.
어떻게 그 지역까지 옮겨갈 수 있었는지를 과정이 궁금해서 물어보게 되었습니다. 그 과정에 대한 이야기를 들어보니 시작은 주변에서 흔히 평범하다고 말하는 상황보다 어렵게 시작했었지만, 내 집을 가져야겠다는 마음을 먹고 집을 사면서부터 생각이 많이 바뀌었다는 이야기를 들었습니다. 그러던 중 지금 이사를 한 상급지를 우연치 않게 지나가다가 시간이 걸리더라도 꼭 이곳에 있는 집을 사겠다는 마음을 먹었고, 조금씩 더 좋은 지역으로 이사를 가면서 결국엔 목표한 곳까지 오시게 되었던 것이었습니다.
대화를 마치고 내집 마련 그리고 갈아타기를 준비하지만 현재 내 상황에서 살 수 있는 아파트를 찾아보면 마음에 들지 않고 별로인 것 같아 언제쯤 상급지라는 곳에서 살아볼 수 있을까라는 막연함을 느끼시는 분들께 누구나 다 이렇게 할 수 있다는 이야기를 드리고 싶었습니다. 그리고 이 글을 통해서 구체적으로 어떻게 해야하는지에 대한 방법을 정리해 드릴테니 꼭 단계별로 해보셨으면 좋겠습니다.
#1단계 : 목표 설정 - 나의 드림 하우스
“어디부터, 어떻게 시작해야 할까요?” 내집 마련이나 갈아타기에 관심이 생기면 많은 사람들이 제일 먼저 하는 질문입니다. 돈은 얼마나 필요한지, 대출은 얼마나 받아야하는지, 그래서 어떤 지역이나 단지를 사야하는지에 대한 고민부터 하게 됩니다.
하지만 가장 먼저 시작해야할 건 내가 최종적으로 살고 싶은 집을 정하면서 목표를 설정하는 것입니다.
내가 진짜 살 수 있을까? 라는 의문이 들지만 사랑하는 가족들과 함께 일상을 보내며 살고 싶은 집, 지금 상황만 놓고 보면 꿈에서나 살 수 있을 것 같은 그런 집, 바로 나만의 드림 하우스를 정하는 것입니다.
(타운 하우스에서 사는 게 꿈이신 분들도 계시겠지만 아파트로 먼저 고민해보세요)
'아니 근데 나는 내집 마련하고 갈아타기를 하는 왜 드림하우스를 먼저 정해야 하는건데? 라는 의문점이 드실거예요. 무엇보다 집을 사는 건 단순한 우리가 마트에 가서 혹은 인터넷으로 물건을 사는 것과 같은 소비의 개념과는 큰 차이가 있습니다.
무엇보다 내가 살아가는 삶의 기준을 담는 공간을 고르는 일이고, 우리가 살아가는 긴 삶을 놓고 생각해보면 10년, 20년 뒤 삶의 방향을 결정하는 일이 될 수도 있습니다. 그리고 내집을 마련하고 난뒤 거주해가는 과정에서 이사를 가야하는 상황이 생기게 되고, 아이가 태어나면 더 좋은 곳을 찾게 되는 경우가 많아지게 됩니다.
어떻게 보면 내가 앞으로 살아가는 인생과 함께하고, 죽을때까지 떨어질 수 없는 것이 집인데 이렇게 시작하면서 뭔가 확실한 기준 하나 없이 움직인다면, 남의 말에 흔들리고 눈앞의 숫자에만 휘둘리며 결국 아쉬운 선택을 하게 될 가능성이 정말 높아지게 됩니다.
그리고 더 좋은 곳에서 살아갈 수 있는 기회가 있음에도 불구하고 중간에 포기하면서 그런 기회들을 놓치게 됩니다. 물론 이렇게 사는 것도 나는 충분하고 만족하다고 생각하시는 분들고 계시겠지만, 그래도 이왕이면 기회를 잡게 되었을 때 기회를 놓치고 나서 느낌 아쉬움과 후회보단 행복함과 기쁨이 더 크실테니까요.
결국, 목적 없이 떠난 여행이 결국 길을 잃듯, 내집 마련과 갈아타기도 목표 없이 시작하면 다 멀게만 느껴지고, 마음만 지치게 되는 것처럼 말이죠.
물론 ‘드림하우스’는 무조건 좋은 학군지, 신축 대단지, 고급 브랜드 아파트를 말하는 게 아닙니다. 내가 중요하게 여기는 가치가 담긴 집이면 충분합니다. 예를 들어, 출퇴근 시간을 줄이고 싶어서 직장 가까운 곳에 살고 싶은 사람, 아이 교육 환경이 중요한 부모, 조용한 숲세권, 여유로운 삶을 원하는 사람, 커뮤니티, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 가까운 게 좋은 사람 등 이런 기준은 사람마다 다릅니다.
중요한 건 그 기준을 내가 분명하게 아는 것, 그리고 그 방향을 따라 하나씩 현실에 옮겨가는 것입니다.
이렇게 목표가 생기면 그 목표를 이루기 위해 어떤 것을 해야할지가 하나씩 보이기 시작합니다. 지금 현실에서의 간극을 확인할 수 있는 것이죠. 그리고 그 간극을 확인하면서 구체적인 로드맵을 그려볼 수 있습니다.
그렇기에 드림하우스를 그린다는 건 내가 살고 싶은 삶의 방향을 정하는 것이고, 지금보다 더 나은 삶을 살아갈 수 있다는 희망이자 열심히 살아가게 만드는 에너지가 됩니다. 그리고 무엇보다 꿈이 현실로 이어지는 길을 만들기 위한 첫걸음이라는 것입니다.
#2단계 : 예산 확인 - 소득과 종잣돈, 대출
가장 먼저 나만의 드림 하우스를 정했다면 이젠 현재 상황을 확인하는 것이 필요합니다. 현재 내 상황을 정확히 알아야지 그에 맞는 선택을 할 수 있기 때문입니다. 내가 살고 싶은 곳의 가격은 10억인데, 현재 내가 가지고 있는 종잣돈은 1억이라면 현실적으로 지금 당장은 어렵겠죠. 이때 내 상황을 제대로 알지 못하고 막연하게 바라보는 것과 현재 내 상황을 구체적으로 확인하면 어떻게 좁혀갈 수 있을지에 대한 고민을 시작할 수 있습니다.
이때 꼭 확인해야하는 것은 현재 나의 소득과 지금 가지고 있는 종잣돈입니다.
가장 먼저 소득이 중요한 이유는 대출의 범위와 연결이 되어있기 때문입니다. 이때, 단순히 소득이 높으니까 대출을 많이 받아야지 라고 생각하면서 소득을 기준으로 생각하시는 경우가 많은데 대출의 크기는 소득이 아닌 저축액을 기준으로 생각하셔야 한다는 것입니다. 그리고 현재 저축액의 2/3 정도 되는 수준의 금액이 나왔다면, 그 원리금이 나오는 대출 금액이 내가 감당가능한 대출 금액에 해당합니다.
예를 들어, 내가 현재 소득이 600만원이고 저축이 200만원을 할 경우 200만원의 2/3정도를 계산해보면 135만원 정도가 됩니다. 이률을 4%, 현재 상황을 반영해 30년 납으로 계산했을 때 2.8억 정도가 나오게 됩니다.
다른 예시로, 내가 소득이 현재 500만원인데 저축액이 300만원이라면 300만원의 2/3을 계산해봤을때 200만원이 나오게 되고 동일하게 대출 가능 금액을 계산해보면 4.2억 정도로 소득이 낮더라도 저축액이 높아 감당 가능한 대출의 범위가 더 늘어날 수 있습니다.
위 기준으로 내가 주택담보대출을 받는다고 했을 때 가능한 대출 금액이 어느 정도인지를 확인해보는 것입니다. (이때 대출의 범위를 늘리고 싶다면, 지출을 줄여 저축액의 비율을 높일 수 있습니다)
물론, 최근에 대출 규제로 인해 수도권(서울, 경기, 인천)은 최대 6억까지만 주택담보대출이 가능합니다. 다만, 6억이라는 주택담보대출은 연봉이 1억이 조금 넘는 수준에서 가능한 금액이라 내 소득이 이보다 적다면 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.
그리고 여기에 종잣돈을 더하면 되는데 이 때 종잣돈은 저축액을 포함한 현금화가 어렵지 않게 가능한 돈을 의미합니다. 전/월세 보증금, 갈아타기의 경우 현재 거주하고 있는 집을 매도할 경우 세금 등의 비용을 제외하고 남는 돈, 주식 또는 코인 등에 들어가 있지만 어떤 상황에서도 고민없이 바로 매도를 통해 현금 등이 포함됩니다.
다만, 이런 경우도 있을거예요. 당장 내집 마련을 하기는 어려워서 매수한뒤 전세 임차인을 맞추고 미리 구매를 해 놓는 것입니다. 이때는 전세금+종잣돈을 기준으로 매매가격을 정해볼 수 있습니다. 이때 주의해야할 건 종종 전세금만으로도 부족해서 신용 대출이나 주택담보대출을 받아서 채우겠다는 생각입니다.
가장 먼저, 신용대출(마이너스 통장 등)을 사용하는 것인데, 향후 어떤 상황이 생길지 모르고 이미 가진 종잣돈을 모두 매수를 하는데 사용했기에 급하게 현금이 필요한 상황 등에 대비가 필요하기에 리스크 대비 용으로 냅두셔야 합니다.
두번째는, 전세 임차인을 맞추기 전 대출을 남겨 준 채로 임차인을 구할 경우, 실상 전세금을 현금으로 들고 오는 임차인분이 아니라면 구하기는 불가능합니다. 임차인분들의 대부분은 전세자금대출을 통해 입주를 하게 되는데 전세자금대출을 해주는 은행에서 이미 대출이 있는 집에 대출을 해주지 않기 때문입니다. 마지막으로 후순위 대출을 받겠다고 이야기하시는 분들도 있는데, 집값이 조금이라도 조정될 경우 바로 회수가 들어올 수 있고, 이율이나 대출 구조가 복잡하는 등 리스크가 크기 때문에 선택지에서 제외하고 생각하셨으면 좋겠습니다.
예산 설정 과정에 있어서 내집 마련과 갈아타기 그리고 거주 분리 모두 공통적으로 중요한 건 무리하지 않는 것이며 더 버는 것보다 망하지 않는 선택을 하는 것입니다. 그렇기에 내집마련과 갈아타기라면 감당가능할 수 있는 대출 범위 안에서, 거주 분리라면 대출을 제외한 종잣돈으로 기준을 잡으시는 것이 중요합니다.
#3단계 : 후보 지역 및 단지 선정 - 징검다리
예산까지 확인했다면 다음으로 해야할 일은 이제 내 예산에 맞는 후보 단지를 찾는 것입니다.
이때 실제 내 예산에 맞는 단지들을 찾아보니 내가 생각했던 것과 다른 단지들을 보면서 아마 많은 분들이 실망감 혹은 당황스러운 감정을 느끼는 경우가 많은 것 같습니다. 분명 내 드림 하우스는 환경도 좋고, 대단지에, 역도 가깝고 그런 곳인데 현실과 비교했을 때 너무 멀게만 느껴지는 거죠.
중요한 건 현실과 내 드림 하우스와의 간극을 어떻게 줄여갈 수 있는지 그 로드맵을 그려가는 것입니다. 비유해보자면, 내가 보물을 찾고 있는데 굉장히 폭이 넓은 강을 건너 가야하는 상황인 거예요. 그리고 그 강 건너편에는 내가 그렇게 찾던 보물이 기다리고 있구요. 건너편으로 건너가기 위해서 한번에 뛰어서 강을 건너가는 방법도 있겠지만 아무래도 강이 넓을수록 쉽지 않겠죠?
이 때 강 건너편까지 안정적으로 갈 수 있는 방법은 바로 징검다리를 밟고 건너가는 것입니다. 현실적인 상황을 고려했을 때 내가 한번에 갈 수 없는 상황이라면 한번에 가는 것보다 시간이 걸릴 수 있습니다. 하지만 강 건너라는 목적지에 도달하는 목표가 달라지지 않는 방법이라는 것이 중요합니다.
그렇기에 나만의 드림 하우스까지 가기 위해 징검다리 역할을 해줄 수 있는 단지를 고른다고 생각해보는 거죠. 끝이 아닌 시작이라는 생각을 갖고 바라보신다면 아쉽게만 느껴지는 아파트만 나오는 상황이 그저 막막하게만 느껴지시진 않으실거예요.
다시 정리해보자면 나의 드림 하우를 정했고, 현재 내 종잣돈과 소득을 고려한 예산을 확인했습니다. 그리고 드림 하우스까지 한번에 간다는 것이 현실적으로 어렵다는 것을 알았지만 징검다리는 통해서 로드맵을 그려보는 것이 필요하다는 것까지 이해하셨다면 충분합니다.
이젠 징검다리 단지를 정하는 것이 필요한데, 내 예산을 기준으로 지역을 먼저 살펴보면다면 1.1를 곱한 가격대를 기준으로, 아파트를 살펴본다면 3~5천만원 정도 더한 가격으로 확인하는 것입니다. 조금 더 여유롭게 예산을 잡는 이유는 가격이 조정되는 부분까지 반영했기 때문입니다.
예를 들어, 내가 예산이 6억이라면 평균 매매 가격을 참고하여 매매 가격이 6억대인 지역만 보는 것이 아니라 6.6억~7억까지 살펴보고 단지를 볼때는 6.3~6.5억 정도 되는 가격의 단지까지 살펴보는 것을 의미합니다.
그렇게 정해진 금액을 기준으로 좋은 지역에 위치한 단지들부터 10개 정도의 단지를 후보 단지로 정리를 해보는 것입니다. 내가 후보로 정한 단지들이 연식, 세대수를 확인해보고 매매가는 현재 네이버 부동산에 올라온 저층을 제외한 매물 중 가장 가격이 싼 매물 가격을, 전세 가격은 현재 전세 매물의 가격을 입력하는 거죠.
이 때 해당 단지에 매매 혹은 전세 매물이 없다면, 인근에 비슷한 연식의 아파트에 나와있는 매물의 가격을 확인해서 입력할 수 있고 인근 단지도 없다면 최근 실거래 가격도 참고해볼 수 있습니다. 이것도 어렵다면 해당 단지 부동산에 전화하는 방법도 있구요.
그리고 상승장에서 얼마나 상승했는지, 하락장에서는 얼마나 하락했는지 적어보고 최근에 실거래는 얼마에 되고 있는지까지 살펴보는 것까지 확인하는 것입니다. 기간이 정해져있긴 하지만 이 기간과 차이가 나더라도 그 즈음에 거래된 가격을 기준으로 입력해도 괜찮습니다.
이때 이렇게 후보 단지를 채워가시면서 어떤 단지가 더 좋을지 먼저 고민하시기 보다는 이런 지역에 이런 아파트들이 내 상황에서 가능하구나 라는 것을 확인해보시는 것 자체가 중요합니다.
어떤 단지가 더 좋은지에 대해서는 이렇게 후보가 정해진 그 다음에 하나씩 확인해갈 것이니까요.
당장 입주가 어려워 전세를 맞춰 미리 매수를 하시려는 분들을 포함하여 내집 마련과 갈아타기를 앞두고 계신 분들이라면, 번거롭더라도 말씀드린 3단계를 해보시는 것이 꼭 필요합니다. 번거롭고 조금은 어렵게 느껴지실 수도 있지만 목표를 설정하고 현실을 확인한 다음, 그에 맞는 후보를 정하는 과정이 있어야 어떤 단지를 사야할지 결정할 수 있기 때문입니다. 이게 반드시 준비가 되어야 그 다음으로 넘어갈 수 있음을 기억하셨으면 좋겠습니다.
정말 중요한 내용이라 구체적으로 이야기 드리다보니 글이 길어졌네요. 다음 글에서는 그래서 정리한 후보단지들에 대해서 무엇을 확인해야하는지, 어떻게 우선 순위를 정해야하고 그렇게 정해진 우선 순위를 통해 어떤 행동을 해야하는지에 대한 내용으로 다시 찾아오겠습니다.
내집 마련과 갈아타기를 준비하시는 분들께 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
댓글
