안녕하세요, 모찌롱입니다.
지방투자 실전반 1강은 잔쟈니 튜터님께서
“하락장 지방투자로 10억 버는 방법”이라는 제목으로 진행해주셨습니다.
1년만에 가는 지방 임장, 2년만에 듣는 지투 실전인만큼
그동안 수도권에 집중하느라 놓치고 있었던 부분을
따라갈 수 있는 좋은 기회를 잡았다고 생각했습니다.
그리고 3호기 후 약간의 현타?를 맞고 막막함이라는 감정을 느끼고 있던 찰나에
감사하게도 1강을 통해 4호기에 대한 뚜렷한 윤곽을 잡아나갈 수 있는 시발점이 되었다고 확신합니다.
1. 지방투자의 본질을 이해하고 시장상황을 인지함으로써 지금 지방 시장이 기회인 이유를 알 수 있었고
2. 지방에서의 가치성장투자와 소액투자의 진짜 의미를 디테일하게 배울 수 있었으며
3. 투자의사결정과정 3단계를 통해 실제 내 상황에 어떻게 적용을 할 수 있을지 구제적인 계획을 수립할 수 있었습니다.
1. 지방투자의 본질, 지금이 기회인 이유
튜터님에 따르면, 지방투자에서 중요한 것은 투자에 따르는 리스크와 편익을 명확하게 인지하는 것입니다.
강의에서 배운 리스크를 최소화하고 수익(률)이라는 편익을 취하기 위해서는 노출된 리스크 별로 ‘적절하게 대응’하는 것이 핵심입니다.
특히나 현재 대부분의 지방 시장은 좋은 단지도 많이 싼 상황이기 때문에 단순히 투자금을 얼마나 줄이냐보다 ‘어떤 단지’를 선택하냐에 따라 투자결과의 차이가 벌어질 수 있는 시장입니다.
때문에 갭만 보고 투기를 행하는 것에서 벗어나 선호도라는 개념을 제대로 이해하고 실전투자에 적용해서 좋은 단지를 내 투자금 범위내에서 매수하려는 노력이 필수적으로 수반되어야 합니다.
2. 가치성장투자 vs 소액투자 : 단순이 투자금에 대한 내용이 아니다!
흔히들 가치성장투자는 좋은 단지에 돈 많이 들이는 투자, 소액투자는 단타로 떨어지는 단지에 투자금을 최소화 하는 투자 정도로만 생각하는 것 같습니다.
강의를 듣고 가치성장투자와 소액투자를 나누는 핵심은 ‘선호도’라는 것을 알 수 있었습니다.
지역내에서 부자들이 갖고 싶어하는 가치를 갖고 있는 단지는 실거주수요 뿐만 아니라 투자수요(가수요)까지 붙는 특성이 있어 전세가 변동에 매우 민감하게 매매가가 반응하는 반면
거주만족도가 "양호한" 단지는 가치성장투자 단지에 비해 선호도가 떨어지기 때문에 전세가 변동에도 매매가가 기다려주는 경향이 나타나게 되는 것입니다.
이러한 특성을 이해하면 내가 투자가 가능한 시기에 어떠한 투자를 할 수 있을지 빠르고 명확하게 판단할 수 있을 거라는 생각이 들었습니다.
3. 투자의사결정 ‘싸투감’의 실전 적용 방법
투자의사결정을 할때 싸투감,
즉, 싸고, 투자금이 적게 들고, 감당가능한지(=리스크 최소화) 여부를
단계적으로 검토하는 것은 어느정도 익숙해졌습니다.
다만, 시장이 계속 변하는 상황에서 흔들리지 않으려면 투자기준을 계속해서 갈고 닦아야 할 필요가 있다고 생각합니다.
특히 투자금 부분은 목표매수가 뿐만 아니라 전세가를 어떻게 설정하냐에 따라서
수익률 및 수익의 크기가 결정되기 때문에
정교하게 목표전세가를 잡는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
이전까지는 단순히
타겟 단지의 최근실거래가와 해당 단지가 위치한 전세시장의 분위기(입주장 포함)를 고려해서
보수적으로 목표전세가를 잡았다면,
지금은 전세가 오르는 시장인 점을 고려해서 (시장마다 상황은 다를 수 있음)
단지가 위치한 생활권의 선호도 별 상하단 가격을 모두 확인하여
조금은 공격적으로 하지만 근거 없는 희망회로 전세가 아닌 전세가로
목표전세가를 판단해볼 수 있습니다.
그리고 전세가를 검토할 때 단순히 개수가 적으면 공격적으로 놓아도 금방 빠질 것이라고
속단하는 것보다는 내가 투자하려는 시장의 전세분위기를 면밀히 파악해야 실수하지
않을 수 있다는 것을 배울 수 있었습니다.
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