안녕하세요,
여러분들의 내집마련과
행복한 노후준비를 돕는
진심을담아서입니다 :)
날씨가 정말 습하고 더운 나날이에요.
컨디션이 떨어지기 쉬운 날씨인데,
부디 건강 꼭 챙기시면서 투자공부
해나가시는 시간 되시면 좋겠습니다.
여러분들의 투자나 내집마련에서
도움이 될만한 게 무엇이 있을까 고민하다가
부동산 선호도 파악 시
조심하면 좋을 5가지 정도를 시리즈로
작성해서 공유드리려고 합니다.
[부동산 선입견 타파 시리즈]
1. 지방은 무조건 연식이다?
2. 서울에 가까울수록 무조건 좋다?
3. 지방에서 공급과 매물이 줄어들면 가격이 오른다?
4. 수도권에서 구축 투자하면 전세금을 못 올려받는다?
5. 지방 vs 수도권 투자 시 선입견 총정리
지방과 수도권을 두루두루 말씀드리며
많은 분들께서 도움되는 글을 작성하도록 하겠습니다 ^^
(매주 수요일 쯤 업로드 될 예정입니다.)
오늘은 그 시리즈 첫번째로
지방 투자에서 가장 크게 참고하시는
'연식'에 대한 이야기를 해드리려고 합니다.
연식보다 우선봐야하는 것: 규모
'지방 = 신축'이라고만 생각하시고,
혹시 임장하실 때 구축은 거르고 보시진 않으신가요?
부동산 투자에서 신축이나 구축보다
훨씬 우선되는 것은 '여기 사람들이 살아야 하는가?'
즉 수요에 대한 것입니다.
인구, 즉 규모가 큰 곳일 수록
사람들이 그 곳에 살아야할 이유가
크다는 것으로도 해석할 수 있습니다.
대한민국에서 거주를 해야하는 사람은
반드시 '집주인' 혹은 '임차인'으로서
거주해야합니다.
집주인으로 거주하고 싶을 때에도,
상대적으로 많은 사람들과 경쟁하며
살고 싶은 집을 찾아봐야할 것이고,
임차인으로서 거주하고 싶을 때에도
전세/월세 매물에 대해서
비교적 더 많은 사람들과 경쟁하며
마음에 드는 물건을 빠르게 정해야합니다.
즉 인구가 많다는 것은,
집주인/임차인 등 어떤 형태가 되었든
기본적인 수요 자체가 크다는 뜻입니다.
인구가 중요하다는 것은 익히 아시겠지만,
이 경우 이런 질문을 많이 하십니다.
인구가 줄어들고 있는데 어떡하나요?
지방에서 인구가 줄어들고 있다는 것은
실제로 드러나고 있는 사실이지만,
여전히 광역시를 비롯해 주요 거점 도시는
'1천만명이 넘는' 인구가 몰려서 살고 있습니다.
인구가 줄어들어서 걱정하시기 전에,
인구가 줄어들어도 사람들이 좋아할만한
생활권의 특징을 이해하고 숙지하시는 게
앞으로 지방투자에서 굉장히 중요할 것입니다.
규모가 크면
선호하는 생활권이 생깁니다.
'지방 = 신축'이라고만 생각하시고,
혹시 임장하실 때 구축은 거르고 보시진 않으신가요?
지방은 빈땅이 많으니까
새 아파트를 지으면 구축들의 선호도가 떨어지나?
라는 생각을 하실 수 있으실텐데요.
의외로 지방에서 많은 도시들,
특히 광역시를 비롯해 인구 30만 이상 도시 중에서도
몇몇 도시들은 재개발 재건축이
꽤 활발한 곳들이 많습니다.
출처: 리치고
이런 곳들은
'이 안에서도 좋아하는 땅이 분명하다'
라고 해석하셔도 무방합니다.
제가 최근에 귀농 프로그램에 참여 중이신
아버지를 따라서 산골에 다녀왔습니다.
(뜬금없지만 잠깐만 들어주세요)
정말 신기하게 '폐가'처럼 보이는
빈 집들이 많았던 상황이었는데요.
5가구 정도가 살고 있는 그 산골에서
아버지에게 폐가가 많은 이유를 여쭤보니
여기 사는 사람들은 집을 짓고 살다가
조금 더 계곡과 가까운 곳이나
조금 더 경치가 좋은 곳에 집을 짓고
사는 게 일반적이라고 해주셨습니다.
그런데 정말 신기하게도
산골짜기에서 조금만 내려와
읍내와 가까운 곳일수록 빈집은 적어졌고,
사람들이 몰려서 사는 게 보였습니다.
알고보니 커뮤니티를 이룬 순간부터
그 곳을 떠난다는 것은 모든 관계를 끊겠노라
선언한다는 것과 같은 의미였고,
그 커뮤니티 속의 작은 자리가
그 읍내 분들에게는 자부심과 같은 것이었습니다.
'상대적으로' 인구가 많아질수록
사람들이 좋아하는 (혹은 떠나지 못하는)
이유가 명확한 곳들이 생겨나기 시작합니다.
소위 1등 생활권으로 분류된 곳과
가까운 곳일수록 사람들은
어떻게든 그곳에 거주하고 싶은 이유가 생겨납니다.
인구가 많은 지방광역시나,
광역시 급은 아닐지라도
지방 거점 도시 역할을 하는
춘천, 원주, 전주, 천안 등의
역할을 하는 도시들은
그 안에서 사람들이 좋아하는 이유가 명확한
그런 생활권이 필수적으로 생겨나게 됩니다.
이런 곳들은 구축 역시도
투자 범위로 충분히 고려해볼 수 있습니다.
(투자로서 고려해볼 수 있다는 의미이며,
같은 생활권에서 신축과 구축이 같은 투자금이면
대개 신축이 우선되는 건 사실입니다.)
입지의 힘을 알아볼 수 있는
손쉬운 방법
그러면 지방에서 입지의 힘을 알아보려면
어떻게 해보면 좋을까요?
제가 제안드리고 싶은 방법은
'구축과 구축'을 비교해보는 것입니다.
구축은 상품성이 모두 없어진 상태에서
땅의 가치를 비교해볼 수 있는,
쉬우면서 비교적 정확한 방법입니다.
예시를 들어볼까요?
대전에 있는 지족동, 열매마을이라는 곳과
둔산동 근처에 있는 단지를 갖고오려고 합니다.
열매마을은 대전 유성구(2등구)에서
2~3등 생활권 정도에 해당하는 곳이고,
둔산동은 대전 서구(1등구)에서
1등 생활권이라고 생각하실 수 있으십니다.
쉽게 말해서 대치동에 가까운 구축과
노원구 쯤에 있는 구축을 갖고온 것인데요.
비슷한 연식, 아니 오히려
더 젊은 열매마을과 비교 시
전고점 차이가 2억 이상 나는 것을 알 수 있습니다.
지방에서 입지의 힘을 구체적으로 느껴보고 싶으시다면
이렇게 구축과 구축을 비교해보시면서
땅의 힘을 가늠해보시면 좋겠습니다.
여러 지방에 펼쳐진
절대적 저평가 시기에서는
땅의 가치까지 평가 절하된 아파트들이
너무나도 많습니다.
같은 신축이어도 더 좋은 땅에,
혹은 상품성을 넘어서는 구축들이
지방에서도 기회를 주고 있습니다.
뜨거운 태양아래에서,
늦잠 자고 싶은 주말 아침을 반납하시며
지방임장으로 가시는 여러분들의 발걸음이
너무나도 힘드실 것을 잘 알고 있습니다.
저 역시도 매 여름마다 몇년동안
뜨겁게 현장을 누비며
'아 너무 힘들다'를 생각했기 때문입니다.
그러나 아이러니 하게도,
제가 월부를 하면서 매년 여름마다
좋은 물건을 만나고 투자까지 이어질 수 있었고
좋은 물건을 만난 이유는 단 하나,
남들이 다니지 않을 때 다녔기 때문이었습니다.
여러분들의 성공적인 투자와 내집마련을
진심으로 응원드리겠습니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
다음 선입견 타파 시리즈에서 만나요!
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