그뤠잇_대단지 아파트의 장점과 단점(+ 전국 대단지 아파트 정보)

안녕하세요. 그뤠잇입니다.

아파트 투자에 있어 중요한 세대수, 대단지의 일반적인 기준은 얼마일까요?

강의에서 배운 일반적인 기준으로는 수도권 200세대, 지방은 300세대 이상의

단지를 투자 기준으로 삼고 있는데요.

그렇다면 세대수가 많다면 무조건 좋은지에 대한 의문도 드는것 같습니다.

오늘은 대단지 아파트의 기준과 장점, 그리고 단점에 대한 내용을 공유해보겠습니다.

# 대단지의 기준

대단지로 부를 수 있는 세대수의 기준은 얼마일까요?

공식으로 딱 정해져있는 것은 아니지만 여러 자료들을 살펴봤을 때 아래와 같이

생각해볼 수 있을 것 같습니다.

• 단일 평형(84㎡ 이상): 500세대 이상

• 복합 평형 또는 보수적 업계 기준: 1,000~1,500세대 이상

법적으로 정해진 것은 아니라 각자 기준은 다르겠지만

보수적으로 생각한다면 1500세대 이상의 단지를 대단지라고 볼 수 있다고 생각합니다.

# 대단지 아파트의 장점

1. 편의시설

   일반적으로 대단지 아파트 주변에는 자연스럽게 대형 상권이 새롭게 형성됩니다.

   세대수가 많다는 건 그만큼 수요가 크다는 의미로 세대원들이 이용할 수 있는

   다양한 편의시설이 형성되는데요.

   세대수가 많을 수록 다양한 상권이 형성되고 그만큼 해당 단지에 거주하는 메리트가

   커지게 됩니다.

   병원, 은행, 학원 등 생활 편의시설은 물론, 피트니스센터, 수영장, 골프연습장 등 다양한

   문화, 여가시설을 누릴 수 있습니다.

   또한 대단지의 경우 단지 안 또는 밖에 초등학교가 위치하고 주변에 자연스럽게 학원가가

   형성되면서 메리트가 더 커지게 됩니다.

2. 저렴한 관리비

   집합건물인 아파트를 운영하는데는 공용 관리비가 측정되는데요.

   공용관리비에는 공용면적에 대한 전기료 등의 비용이 측정되고 이를 세대원이 나눠서

   매 달 관리비에 포함되어 지급하게 됩니다.

  만약 세대수이 많다면 이런 비용들을 더 많은 사람들이 분담하기 때문에 자연스럽게

  세대원이 부담하는 비용은 줄어들게 되는 장점이 있습니다.

  반대로 세대수가 많은 단지에서는 분담할 세대수가 적기 때문에 분담할 비용은 높아집니다.

  이렇듯 세대수가 많다는 것은 아파트를 운영하는 공통 비용을 더 많은 사람이 부담하게되어

  개인 부담이 줄어드는 장점이 있습니다.

3. 커뮤니티

  세대수가 많은 경우 내부 커뮤니티가 활성화 됩니다.

  자체적으로 활동하는 여러 활동과 문화강좌, 플리마켓 등을 통해 단지 안에서의

  별도 커뮤니티가 형성되고 해당 단지만의 프라이드가 형성됩니다.

  수도권과 지방 모두 이렇게 단지 자체적인 커뮤니티를 통해 해당 단지 사람들끼리

  모여사는 경향이 강해지고 있으며, 이런 커뮤니티를 위해 이주하고자 하는 수요도

  점점 높아지고 있습니다.

  나 XX 아파트에 살아 라는 프라이드가 생기면서 점점 이런 커뮤니티에 속해서

  프리미엄을 누리고자 하는 수요가 향상되고 있다고 생각합니다.

4. 브랜드 프리미엄

   대단지 건설을 위해서는 일반 중소건설사가 아닌 래미안 또는 자이와 같은 프리미엄

   브랜드가 수주를 하고 시공을 맡게 되는데요.

   최근엔 건설사들이 자체적으로 프리미엄 브랜드를 만들어 차별화된 단지임을

   나타내면서 시장에서 더 높은 평가를 받도록 유도하고 있습니다.

5. 쾌적하고 안전한 주거 환경

   최근 사람들의 거주 수요 중 중요한 것이 바로 쾌적함과 안전이라고 생각하는데요.

   일반적으로 대단지들은 넓은 대지 면적을 이용해 풍족한 녹지와 조경을 조성하고

   넓은 공원과 산책로, 놀이터, 분수대 등 생활을 윤택하게 만드는 시설을 제공합니다.

   아파트 자체적으로 모든 활동이 이루어질 수 있고 내부에 경비 시스템과 CCTV 등

   안전한 시스템을 통해 거주자들이 안전하게 거주할 수 있도록 해주고 있습니다.

   특히나 점점 자녀나 여성들의 안전에 대한 관심이 높아지면서 이런 대단지에

   거주하고자 하는 수요는 점점 높아질 것으로 생각됩니다.

# 대단지 아파트의 단점

  대단지 아파트들은 대체로 장점을 많이 가지고 있지만 단점도 가지고 있습니다.

  바로 하락장에서 가격 하락폭이 일반적인 단지들보다 크다는 것인데요.

  하락장의 공포에서 많은 사람들이 물건을 던지게 되고 세대수가 많다보니

  매물이 많이 쌓이게 되어 그만큼 하락폭이 커지게 됩니다.

  매물이 많다보니 서로 가격을 내리게 되고 이런것들이 반복되면서

  시세회복을 쉽게 못하는 경우가 있습니다.

  서대문 가재울 뉴타운에 있는 DMC 파크뷰자이와 래미안루센티아 단지입니다.

  파크뷰자이(15y, 4,300세대) 12.8억 → 8.7억 (4.1억 하락)

  래미안루센티아(20y, 997세대) 11.9억 → 8.35억 (3.6억 하락)

  세대수만으로 생각할 수는 없겠지만 상대적으로 더 대단지이면서 많이 상승했던 파크뷰자이가 루센티아보다

  큰 폭으로 하락했던 것을 알 수 있는데요.

  이 시기의 매물수를 살펴보면 23년을 넘어가면서 급격히 증가한 것을 알 수 있고 이로 인해

  가격 하락이 더 가파랐던 것으로 생각됩니다.

   다른 관점으로 이런 시기를 매수 타이밍으로 생각하고 적극적으로 움직이면 좋은 투자를 할 수 있다고

   생각하며 실제로 지금 돌이켜봤을 때 23년은 투자하기 정말 좋았던 시장이었음을 알 수 있습니다.

# 대단지 투자 시 꼭 체크할 점

  아파트 투자 시 세대수가 많다고 무조건 좋은 것은 아닙니다. 

   입지가 좋지 않거나 유해 시설등이 있는 경우 메리트는 반감하는데요.

   따라서 배운대로 꼭 임장과 임보작성, 매물 확인을 통해 가치를 스스로 파악해야 합니다.

   용인시 처인구에 위치한 힐스테이트 몬테로이라는 단지입니다.

   약 3.5천세대의 대단지이지만 신축 대단지라는 점 이외에는 전혀 메리트가 없는 단지인데요.

   코로나 상승장 때 분양을 하여 고분양가 논란이 있던 단지로 대단지라는 이유로 투자하게 되면

   아쉬운 선택이 될 확률이 높은 단지라고 생각합니다.

   아파트 투자에 있어 세대수가 많은 대단지라는 점은 분명 메리트가 있다고 생각합니다.

   환금성이 부족한 부동산이라는 특성에서 대단지라는 특성은 매도 시 좀 더 유리하다고

   생각하는데요.

   반면 하락장에서는 그만큼 큰 폭으로 떨어질수도 있음을 체크해볼 필요는 있을 것 같습니다.

   결국 내가 임장하고 느낀것을 통해 가치를 정확히 알고 투자를 진행해야만 

   하락시에도 잘 지켜나갈수 있다고 생각합니다.

   긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

전국 주요 대단지 리스트

서울

• 송파 헬리오시티 (9,510세대)
• 고덕 그라시움 (4,932세대)
• 반포 자이 (3,410세대)
• 개포 래미안 블레스티지(1,957세대)
• 올림픽파크포레온 (12,032세대)

경기도

• 광교 중흥S클래스 (2,461세대)
• 동탄역 시범 더샵 센트럴시티 (1,640세대)
• 힐스테이트 광교중앙역 (2,450세대)
• 광명 철산 푸르지오 센트럴 (3,804세대)
• 평택 힐스테이트 지제역 (1,519세대)

인천

• 송도 더샵 퍼스트파크 (2,597세대)
• 검단 금호어울림 센트럴 (1,442세대)
• 청라 더샵 레이크파크 (1,537세대)
• 송도 센트럴파크 푸르지오 (2,610세대)

부산

• e편한세상 오션테라스 (2,688세대)
• 해운대 엘시티 더샵 (1,442세대)
• 센텀 더샵 센트럴파크 (1,814세대)
• e편한세상 사하 2차 (1,864세대)
• 힐스테이트 명륜 2차 (1,275세대)

대구

• 범어 센트럴 푸르지오 (1,715세대)
• 대구역 오페라 W (1,088세대)
• 수성 범어 W (1,868세대)

광주

• 봉선동 한국아델리움57 (1,842세대)

대전

• 도안신도시 트리풀시티 9블록 (1,802세대)

울산

• 울산 문수로 두산위브더제니스 (2,960세대)