안녕하세요! 부로큰입니다:)
오늘 내마기 조장 튜터링이 있었습니다!
다정하신 우리 인턴튜너님🥰🥰🥰
웹이랑, 톡상에서만 뵀지만..
내적으로 굉장히 굉장히 친밀합니다ㅎ
왜냐하면 인턴튜너님께서는
직장인임에도 불구하고..
하루 24시간 중
무려 18시간을 질문을 받아 주시거든요ㅎㅎㅎ
그래서 질문이 없으면 오히려 섭섭하시데요😆
인턴튜터님은
월부 6년차 투자자로
무려!! 90개의 앞마당과
31살!!은 아니고, 31개의 등기를 보유하신!!
슈퍼다주택자 이십니다!!
“인생의 턴잉포인트가 되고 싶다”는
인턴 튜터님은..
6년의 투자 기간 중 처음 2~3년은
본인의 성장이 더 중요했었다고 이야기를 시작하셨습니다.
그러다가 조장 역할을 하시면서
처음으로 ‘이 사람이 잘됐으면 좋겠다’는 생각을 하셨고,
그러다 하나, 둘 누군가를 도울 수 있는 기회가 늘어갔고
이 경험들을 통해서
함께하는 분들이 잘되었으면 하는,
나보다 다른 사람들의 삶이 빛났으면 하는 마음
이 더욱 커졌다고 합니다.
인생을 바꾸는 것은 불가능하다고 생각하셨던 튜터님은
본인이 경험하셨던 대로,
자신감이 없고 막막한 사람들에게
인생이라는 것은 변할 수 있다고!
그 경험을 하도록 돕는게
튜터님의 사명감이라고 하셨습니다ㅠㅠ
월부에는..
어쩜 이렇게 보석같으신 분들이 많이 계신지 모르겠습니다.
그래서 저는 이 환경이 좋아요,
근주자적, 근묵자흑이라고..
월부 환경에 있으면 저도 꼭 좋은 사람으로 성장할 것 같거든요.
찐 기버인 인턴튜터님이 준비하신 조장 튜터링이라서 그런지..
저는 무슨…. 강의를 듣는 줄 알았습니다.
4시간이 넘는 시간 동안
(아가가 자는데도ㅠㅠ
더운 방에서도ㅠㅠ)
인사이트 나눠주시고, 질문을 받아주셨는데요,
저만 알고 싶은 꿀정보이지만
튜터님께서 널리널리 알리라고 하셨기 때문에!!
너나위님과 인턴튜터님의 가르침대로
정보만 쏙 빼먹고 도망가지 않고
저도 조금씩 나누는 연습을 해보려고 합니다😊
그리고 아쉽게 놓치신 조장님들과
함께 하지 못한 우리 조원들을 위해서
최대한 자세히 작성해 보겠습니다!
우리가 궁금해 하는 것들?
내집 마련이요? 규제때문에 어떻게 할지 모르겠어요ㅠㅠ
내집마련? 갈아타기? 투자? 거주분리를 하라구요?
어떤 선택을 해야할 지 모르겠어요ㅠㅠ
내집마련… 투자…
후보단지까지는 어떻게 정리를 했는데,
다 별로에요ㅠㅠㅠㅠ
입지 떨어지는 신축? 입지 좋은 구축?
어디를 사야 하죠??
환경이 좋은 경기도? 좀 아쉬운 서울은??
어디를 사야 하죠???
방향성
1.
내집마련 (or 갈아타기) vs 투자
내집마련을 하든,
소액 자로 종잣돈을 불린 후 갈아타기를 하든,
투자를 하든,
각각의 장단점을 알고 선택하면 무엇을 해도 괜찮다.
어떤 선택을 하든 장점과 단점은 항상 공존한다.
(단, 독단적으로 결정하지 말고, 가족 구성원의 동의를 반드시 구할 것.)
중요한 것은
"사람들이 좋아하는 단지가 무엇인지 알고,
그 단지를 비싸지 않은 가격으로 사는 것이다."
내집마련 (or 갈아타기)
+장점)
주거 안정성이 확보됨. 크지 않더라도 시세차익 있음.
- 단점)
상대적으로 큰 돈을 깔고 앉아야해서 투자금 대비 자산의 상승 속도가 느림.
주담대를 받은경우 월리금을 납부해야함.
투자 (1주택, 일시적 2주택, 다주택자)
+장점)
자산의 크기를 빠르게 불릴 수 있음.
전세 상승 분을 통한 현금 흐름 확보 가능.
- 단점)
거주 안정성이 확보되지 않음.
역전세 리스크 관리가 필요함.
일정 수준 이상의 투자를 하기까지, 시간과 노력이 필요함.
=> 중요한 것은 가치 있는 걸 싸게 산다는 원칙을 지키는 것.
2.
종잣돈이 적어서 내집마련이 어렵다면?
1. 현재 종잣돈으로 할 수 있는 소액 투자를 해서 종잣돈 규모를 키운다
2. 그 다음 내집마련을 한다.
3.
실거주 (or 갈아타기) vs 투자
정답은 없음
실거주와 투자의 가장 큰 차이점은 주거 안정성.
→ 가족의 의견이 중요
4.
언제 해요? 지금? vs 나중에?
두 경우 모두 장단점이 있다.
매매 후 가격이 상승하는 경우와,
매매가가 하락/보합 하는 경우를 나눠서 생각해보기.
기다렸다가 내집마련/투자를 하는 경우
+매매 후 가격이 상승)
기회를 놓쳐서 마음이 힘들어짐.😢
-매매가가 하락 보합)
싸게 살 수 있는 기회가 됨.😊
할 수 있을 때 내집마련/투자를 하는 경우
+매매 후 가격이 상승)
올라가는 집값을 보며 기쁨고 행복함😀
-매매가가 하락 보합)
속이 쓰리지만,
전세가는 상승→ 자산 재배치 후 투자 or 추가 투자 가능
=> 어떤 선택을 하는 것이 나에게 좋은 선택일 가능성이 높은지 고민하고 결정.
단, 내집마련과 투자 모두 상승이 이어지고 비싸다면? 기다릴 것
5.
갈아타기 vs 거주 분리
중요한 것은
결국 어떤 단지를 선택하는 가? 이다.
가능하면 더 좋은 입지를 보라.
그러면 나는
"사람들이 좋아하는 아파트를 고를 수 있는가?"
아니라면, 좋은 단지를 선정하는 방법을 제대로 배워라.
차근차근가도 절대 늦지않는다.
순서를 지키지 않으면, 되돌아가서 다시 배워야한다.
=> 가치 있는 아파트의 기준.
강남과 가깝나?
강남 접근이 가능한 지하철 노선이 있는가? (2, 9, 3, 7, 5, 신분당선)
5.
10평대 vs 20평대
작은 평형은 역세권이 더 중요하다.
단, 수요가 한정적이기 때문에
(매도가 안되는 건 아니지만) 매도 시 시간이 소요될 수 있다.
대출 규제에 따른 대응 방법
규제
부동산 시장에 있으면, 무조건 규제를 만날 수 밖에 없다.
그냥 받아 드려라.
딱.딱 맞아 떨어지는 건 없다.
→ 1추자 강의 내용
; 어떻게 대응할 지 알고, 그에 맞게 행동하라.
(이 부분은 공개하면 안될 것 같아서 따로 적지 않습니다.
1주차 강의에서 배운 내용입니다.)
내집마련
1.
주택청약통장
굳이 해지를?
유지하면 미달이 날 경우 활용할 수 있으므로
해지는 하되, 최소 액만 넣어 놓고 납입은 중지하는 방향 추천.
꿀팁)
청약통장을 담보로 약 2%대 대출이 가능함
2.
갈아타기 시 대출 규모
무리 되지 않는 수준인지 반드시 따져볼 것.
감당가능한 대출 한도 = 월 상환한도 (저축액) x 120(150)
예시)
월 저축액이 300만원일 경우, 감당 가능한 대출 한도는
약 3.6억~4.5억 수준
대출의 핵심은
책임 질 수 있는 대출을 받는 것이다.
다만, 예산이 부족한 경우라면,
원리금을 내고 나서 6개월 동안 갚을 수 있는 금액까지는 고려 할 수 있음.
가급적이면, 은행 창구 보다는
대출 상담사 or 온라인 뱅크 활용
꿀팁)
대출/ 세금과 관련된 특강 추천
3.
내집마련(갈아타기)
갈아타기에서 중요한 것은
단지와 단지끼리 비교를 우선 하되,
전진하는 투자를 하는 것.
Go forward (전진하는 투자)
상급지로 이동
동일지역의 신축으로 이동
동일지역 평수 넓혀서 이동
→ 급지, 연식, 수요 개념 이해 후 되도록 적은 비용으로 이동.
Go backward (후진하는 투자)
하급지로 이동
하급지로 평수 넓혀서 이동
→ 급지, 연식, 수요 개념 없이 주관적 선호나 뇌피셜로 결정
결과?
막대한 자산차이
=> 중요한 것은 가치 있는 걸 싸게 산다는 원칙을 지키는 것.
→2주차 강의 내용
4.
지방
실거주 수요, 연식 중요-신축 우선
;향후 매도 시 수요가 뒷받침 해주기 때문에 환금성이 높다.
단, 지방 광역시 중에서도 땅의 가치가 있는 곳이 있다.
지방 학군지
부산; 해운대구(센텀), 동래구(사직), 금정구
대구; 수성구(범어4동, 만촌3동)
대전; 둔산동
광주; 봉선동(남쪽)
울산; 옥동, 신정동
→ 2주차 강의 내용
거주 분리 & 투자
1.
수도권 외곽 투자 vs 지방 투자
각각의 장단점을 알고 선택하기
수도권 외곽 투자
+장점)
잃기 어렵다.
안정적인 전세 상승을 기대할 수 있다.
-단점)
늦게 오를 수 있기 때문에 기대 수익이 크진 않다.
수익이 발생하기까지 시간이 오래 걸릴 수 있다.
=> Low Risk, Low Return (낮은 위험, 낮은 수익)
안정적인 투자금 회수와 재투자를 우선으로 한다.
종잣돈을 꾸준히 잘 모아나갈 수 있다. (연 5천이상)
지방 투자
+장점)
기대 수익이 큰 편이다.
수익이 발생하기까지 오래 걸리지 않을 수 있다.
-단점)
매도 타이밍 우려
역전세 위험이 있다.
=> Middle Risk, Middle Return (중간 위험, 중간 수익)
공격적 수익 추구와 빠른 시세 차익을 노린다.
종잣돈이 적거나 느리게 모여 공격적인 투자가 필요한 상황이어야 한다.
2.
같은급지? 서울 vs 수도권
급지에 집중하기보다
개별 단지가 갖는 선호도를 고려하라.
3.
투자금에 맞는 상황? 호재?
투자금에 맞는 상황보다 중요한 건
매수하고자 하는 단지가
가치가 있는지? 선호도가 있는 단지인가? 싼가? 를 따지는 것.
주변의 개발 호재는
얼마나 걸릴지 모호한 부분이 있음.
불확실한 부분들은 제외하고, 현재의 가치로 판단.
4.
상급지 구축 vs 하급지 신축
급지 차이 정도에 따라 다름.
두 급지 정도 차이가 날 때,
일반적으로는 상급지 구축이 더 좋은 선택임.
그러나, 중간 선호도 이상의 구축인 경우에는
하급지 신축이 더 나을 수 도 있음.
→ 결국 단지대 단지로 비교
한 급지 정도 차이가 날 때,
하급지 구축이 더 좋은 선택.
중간 선호도 이상의 상급지 구축과
높은 선호도의 하급지 신축의 경우, 하급지 신축.
단, 연식의 가치가 낮아지기 전에 갈아타는 것을 고려할 듯.
→ 장기보유 관점에서는 결국 상급지 선택이 더 좋음.
단, 장기보유 가능한 입지라면?
연식보다 입지 우선.
5.
역세권 구축 vs 역에서 먼 신축
역까지 버스타고 15분이면 먼 신축,
그렇지 않으면 역세권 선호.
서울/수도권에서 가장 주용한 입지 요소는 위치, 교통, 환경 순
6.
대출 받아서 투자하고 싶어요
길게 투자하고 싶다면? 대출은 고려하지 않는다.
7.
전세가가 안 오르면 어쩌죠?
전세가에 영향을 미치는 요인은?
공급과 금리
→ 1주차 강의 내용
8.
임장보고서 & 단지 분석
보고서의 양보다 중요한 것은
선호도에 영향을 줄 수 있는 부분을 기록하는 연습이다.
단지 분석에서 가장 중요한 것은 임장이다.
현장에 가야만 보이는 것들이 있다.
9.
타이밍
완벽한 타이밍은 없다.
선택에 대한 결과를 이해한다면, 어떤 선택을 하든 괜찮다.
타이밍 보다
어떤 단지를 얼마에 사는지, 할 수 있을 때 하는 것이 더 중요하다.
내가 보는 지역이 비싸다면, 주저하다 기회를 놓치기 보다
더 낮은 지역이더라도 다른 지역을 봐야 한다.
무리하지 마라.
잃지 않는 투자를 하라.
10.
가치판단 = 가가감가
가치를 판단해서 투자를 결정하는 과정
=가가감가
가치가 있는가?
가격이 싼가?
감당 가능한가?
그중에서 가장 좋은가?
→ 사고의 과정=가가감가. 순서를 반드시 지킨다.
11.
조급해요. 주요 생활권만 빨리 보고 싶어요.
시간이 없으니까 일부 생활권만 보고 싶다고 그렇게 하면,
다른 생활권에 있는 기회를 놓칠 수 있다.
선택지가 많아도 어려우니
너무 많은 지역을 한번에 보기보다
내마기 과정을 충실히 따라하면서,
최대 2~3개 지역내 후보를 선정→ 입지 확인→ 단지를 선택
=> 당장 많은 지역과 단지를 살펴보기 보다는
제대로 보는 과정을 익히는 것이 중요하다!
마인드
튜터님의 말씀이 좋아서,
최대한 그대로 옮겼습니다.
❤
마음이 어렵고 힘든 상황에서
제가 여기서 멈춰버린다면,
혹은, 제대로 하지 않는다면,
나를 기다리고 있는 아내와 딸아이에게
진짜 정말 너무 미안할 것 같았어요.
그래서 어떤 상황에서든 해내려고 했어요.
죽을 것 같이 힘들 때가 있는 반면,
생각보다 잘 될 때도 있어요.
총량은 0에 수렴합니다.
시장은 예측 불가능하고,
내가 원하는 목표나 꿈을 이루기 위해서는
시간이 필요합니다.
투자하기 어려운 기간은 누구에게나 찾아오고
그 기간을 어떻게 보내느냐에 따라
투자를 못 하는 시간이 되기도,
투자를 준비하는 시간이 되기도 합니다.
행동해야만 결과를 얻습니다.
행운은 누구에게나, 기회의 형태로 찾아옵니다.
대부분은, 기회가 와도 기회인지 몰라서 놓칩니다.
천조자조
신이 찾아오는 순간이 있습니다.
❤
수강생에서 월부 튜터까지, 6년차 투자자의 이야기 [김인턴]
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https://weolbu.com/s/Ey4GlkLagQ
3 & 3
바로 적용할 수 있는 3가지
- 느낌을 기록하는 연습을 한다.
(선호도에 영향을 줄 수 있는 부분은 뭐지?)
- 질문하고, 행동한다.
- 원칙을 반드시 지킨다.
조원분들에게 꼭 필요하다고 생각되는 3가지
- 강의 빠짐없이 수강하기
- 분위기 임장 가기
- 원칙 지키키
약속
+)
초수강임에도 열심히 해주시는 우리 조원분들
#마리아67님, #미니멀부자님, #달리는녹차님, #멜랑꼬님,
#도민님, #능구님, #착한집님, #쿨라임조아님,
+)
늘 따뜻한 마음으로 조원들 챙기느라 분주하신 우리 조장님들
참여하지 못해서 아쉬웠던 마음이 조금은 해소됐으면 좋겠습니다😊
+)
나보다 다른 사람의 삶이 빛났으면 하는 마음을 알려주신
#김인턴 튜터님
밤새도록 앞에서나 뒤에서나 늘 챙겨주시는
텃밭꾸미기 달인 #클로이님
늘 감사합니다❤
🙌
짠!!
후기 끝!!
재밌었쬬??!!
😆
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