위례신도시는 다 토지거래허가구역인가요? [다꼼이]

안녕하세요 다꼼이입니다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/031/0000946699

"토지거래허가 전 매매계약서 작성 안돼"⋯주의보 발령

최근에 이런 기사가 나왔습니다.

토지거래허가구역 거래는 허가하는데 시간이 걸리기 때문에

매매계약시 '토지거래허가 불허 시 계약을 무효화한다'는 특약을 넣어서 거래를 하는데

이를 지적한 것입니다.

대출규제와 토지거래허가구역이 겹치면서

매수자 매도자 혼란스럽고 눈치보는 시장인 듯 합니다.

이렇게 기사를 통해 시장의 분위기나

내가 만드는 앞마당의 이슈를 찾아보는데요,

결국 임보를 쓰거나 최종판단을 할 때면 정확한 팩트체크가 필요한 것 같습니다.

그래서 저는 실전 투자와 관련된 내용이면 정부자료 등을 찾아보는 등

꼼꼼하게 크로스체크를 합니다.

그럼 토지거래허가구역은 무엇이고,

어떻게 확인할 수 있을까요?

대한민국은 자본주의 국가이자 민주주의 국가로 사유재산 보유 및 거래에 대한 자유가 있지만

국가나 지자체가 경제주체 간 거래의 자유를 제한하는 것이 바로 토지거래허가구역 입니다.

그럼 토지거래허가구역으로 지정되면 토지는 거래가 안되는 걸 알겠는데 그럼 건물은? 하고 생각이 되실텐데요

아파트 역시 공동주택으로 토지와 건물로 이루어져 있는 부동산이다 보니 토지거래허가구역으로 지정되면

매매계약서를 작성 후 거래의 허가를 얻어야 합니다.

출처: 서울특별시 서울부동산정보광장

그리고 거래가 허가되면 의무이용기간을 채워야 합니다.

주거용지의 경우는 2년의 의무이용기간이 있으며 이에 따른 유예기간이 없습니다.

이 말인즉 주거용지를 매수하게 되면 의무이용기간인 2년동안 주거의 의무가 있게 되고 이런 이유로

내가 거주하지 않고 임대를 주는 행위가 불가능한 것입니다.

구체적으로는

허가하고 4개월이내에 잔금, 잔금일에 전입하고 2년간 실거주 의무가 있습니다.

또한 갈아타기라면 기존주택의 처리는 허가받은 날로부터 6개월 이내 매매 또는 임대*

다만 여기서 임대사업자 등록은 하지 않아도 됩니다!

만약 기존에 임차인이 있는 경우는 임대차 계약기간이 4개월 이내 종료되는 경우라면 허가 신청 가능하고

임차인으로부터 임대차종료확인서 등을 받아 임대차계약갱신권이 남지 않음을 증빙해야 합니다.

까다로운 조건이지만, 투자자라면 기회도 보이실 텐데요!

2년 실거주 후에는 임대가 가능하다는 것,

임대차기간이 약간 남아도 거래가능하다!

이것입니다.

즉, 실거주가 가능한 분은 규제로 투자수요가 붙기 어려운 이런때

내집마련기초반에서 나왔던,

실거주집 매수 → 투자물건으로 전환

0호기 자산재배치하고 1호기로 변신

이런 방향을 적극적으로 이용할 수 있는 제도일 것 같습니다.

그렇다면 내가 그럼 내가 사려는 부동산이

토지거래 허가 구역인지 아닌지 확인이 필요할껍니다.

확인방법은 크게 두가지가 있습니다.

1. 지정주체의 공지로 확인하는 방법

2. 사이트에서 지도로 확인하는 방법

1. 지정주체의 공지로 확인

이를 위해서는 하기 위해서는 토지거래허가제의 지정주체를 알아야 합니다.

우리는 지난 25년 2월 오쏘공, 오세훈시장이 쏘아올린 공이라는 말을 들었습니다.

오세훈시장이 지난 2월에 토지거래허가제로 지정되어 있던 삼성, 청담, 대치, 잠실의 토지거래허가제를 폐지하면서 수도권 상위단지들의 가격이 대폭 상승했고 깜짝놀란 서울시는 급하게 다시 3월19일에 재지정 했습니다.

지정의 주체는 지방자치단체장이고

지자체의 홈페이지 공고에서 확인하실 수 있습니다.

구체적인 방법은

서울은

서울시부동산정보광장

https://land.seoul.go.kr/land/other/appointStatusSeoul.do

기타정보 > 토지거래허가 > 토지거래허가구역 지정현황(서울시)

경기도의 경우

경기부동산포털

https://gris.gg.go.kr/gnPlan/selectLandTransaction.do

에서 확인하실 수 있습니다.

2. 사이트에서 지도로 직관적으로 확인하는 방법

이 방법은 전국의 토지 정보를 모아서 제공하는,

국토교통부에서 관리하는 토지이음에서 확인하실 수 있습니다.

(국토부장관또한 토지거래허가지정의 주체였던점 말씀드렸죠?)

https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp#none;

토지이음

이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공

www.eum.go.kr

이음지도로 접속해서

우측 하단에서 기준일자를 변경할 수 있습니다.

날짜를 보시면 알겠지만 조회하는 2025년 7월인데 2025.4.기준인 것을 확인하실 수 있습니다.

아무래도 시각지도이다 보니 일반 공고문과 시차가 있을 수 있습니다.

도면보기 설정을 누르면

처음에는 잘 보이지 않는데

계속 지적을 확대하면(지적확대 : cntl버튼 누른 채로 마우스 휠 조정)

도면보기 설정에서 처음에는 보이지 않았던 내용들이 확인됩니다.

토지거래 허가구역 관련은 개별법령에 따른 지역지구 이므로 이 화면이 보일때까지 화면을 확대합니다.

계속 화면을 확대한 뒤

아래로 스크롤을 내리면 우리가 찾던

토지거래계약에관한 내용을 체크할 수 있고

체크하면 지도에 붉은 표시가 됩니다.

일단 표시를 하고 나면 스크롤을 올려서 지적을 높여도 표시가 됩니다.

이렇게 지정된 부분을 볼 수 있습니다.

이 지도는 재개발내역과 서울의 전반적인 분위기를 알수도 있는 자료일 듯 합니다.

그럼 처음 궁금증인,

위례신도시는 전부 토지거래허가구역인가?

이 질문에 대한 답은 여기 지도에서 볼 수 있습니다.

위례신도시가 올라있는

송파구 장지동,

성남시 창곡동,

하남시 학암동입니다.

장지동에는 토지거래허가구역 표시가 있는데

창곡과 학암은 괜찮네요

같은 위례라도 송파위례는 토지거래허가구역이고 성남 위례는 일반거래 가능합니다!!

아 그럼 경기도는 다 괜찮은가? 성남시는 다 괜찮은가? 하고 보면

성남시 중원구 상대원개발단지는 묶여있는게 보입니다.

이런식으로 앞마당 관리 하시면서 참조해 보실 수 있습니다.

토지거래 허가구역 3줄 정리

1.토지거래허가구역은 계약후 허가를 신청하고, 신청을 을득한 후 4개월 내에 잔금을 지급하고 잔금 즉시 입주해야 하며 2년의 의무거주기간을 소화해야 한다.

2. 토지거래허가구역 지정내역은 각 지자체의 부동산 관련 공고문으로 확인할 수 있다.

서울시 : https://land.seoul.go.kr/land/other/contractGuide.do

기타정보 > 토지거래허가 > 토지거래허가 제도안내

경기도 : https://gris.gg.go.kr/gnPlan/selectLandTransaction.do

경기부동산포털

3. 국토부에서 운영하는 토지이음에서 확인하기

https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp#none;

토지이음

이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공

www.eum.go.kr

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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