잔금치고 역전세까지 맞으면서 배운 투자 기준 [딩동댕2]

괜히 공급장에 투자해서 잔금 치고, 역전세까지 맞았네... ㅠㅠ

N천만원 묶일 바에 팔아서 당장 오를 투자 해볼까...?

아니야... 싸게 산 건 맞으니까 기다려볼까...?

어떻게 할지 너무 헷갈린다...

안녕하세요~

투자, 인생 2가지 정답을 찾아

워킹대디 투자자의 등대가 되고 싶은

딩동댕2입니다!

최근 중소도시에 투자했던 1호기 물건이

전세 만기가 도래하여 매도할지 보유할지

결정해야할 시점이 다가왔습니다.

해당 물건은 공급 폭탄 속에서 매수했지만,

매우 싸게, 적은 투자금으로 투자를 했기에

자랑스러웠던 투자 물건이기도 합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10301337

공급폭탄 중소도시에서 900만원으로 얻은 1호기 [딩동댕2]

그러나 막연하게 생각했던 투자기준 때문에

잔금도 치고, 역전세도 내줬습니다.

전세 만기가 도래하며 고민하고 있는 분들께

저 같은 실수를 하지 않으셨으면 하는 마음에

이 글을 작성해봅니다.

도대체 왜 안오르니...?

해당 물건은 소형평형이긴하나,

선호 생활권의 대장 아파트입니다.

제가 투자했던 23년말 당시

공급이 핵폭탄급으로 많던 시기였기에...

대장아파트부터 모든 아파트가 다 쌌습니다.

그런데...

공급이 어느 정도 해소가 된 현재도

시장은 여전히 냉랭했습니다.

원인은 바로 옆에 있는

큰 형님인 광역시 때문이었습니다.

광역시 역시 공급 물량 자체는 줄어들긴 했으나,

사람들이 좋아하는 중심 생활권에

대단지 신축이 들어오다보니

시장은 좀처럼 회복을 하지 못했습니다.

출퇴근이 좀 힘들어도 살기 좋은 광역시로 이사가요~

제가 투자했을 당시 집주인분들은

바로 옆의 공단에서 높은 급여를 받고

일하시는 분들이 많았었는데요.

좋은 일자리가 바로 옆에 있더라도

사람들은 거주 만족도가 높은 광역시로 가는 경우가 많았습니다.

즉, 큰형님인 광역시가 오르지 못하면

동생인 중소도시가 오르기 쉽지 않다는 것을

수요의 관점에서 알 수 있었습니다.

결국 자랑스러웠던 1호기 물건이

생각보다 빨리 오르긴 어렵기 때문에

매도를 해야할지, 보유를 해야할지

결정을 해야했습니다.

못난이로 바뀐 1호기

투자 물건을 복기하고

상황을 점검하다보니

자랑스러웠던 1호기 물건이

골칫거리 못난이로 보였습니다.

명의 하나를 떡 하니 차지하고 있었기에

취득세 중과로 투자를 망설였던

공급이 부족한 광역시 신축들이 눈에 아른거렸습니다.

돈이 많이 튀어나오진 않지만,

취득세 중과 없이 소액투자해서 빨리 벌자!

어느새 당장 오르는 투자처를 찾아

욕망이 가득찬 저를 발견하게 됩니다.

이제는 압니다.

투자자는 모든 상황에 대해

직접 계산하고 결정해야함을요.

5천만원이라는 소액 투자금이 있는 상황에서

1호기를 보유했을 때, 매도했을 때

각각의 편익과 비용을 고려해보았습니다.

(금액은 예시입니다)

Case1. 보유

1호기 전세 셋팅, 3호기 매수 (취득세 8.4%)

보유한다하더라도 제 가치를 찾는다면,

최소 6천만원의 수익을 안겨줄 단지입니다.

그러나, 3호기 투자시 8.4%의 취득세가 부과되고

절대가 4억 기준 3300만원 정도 되는 금액이 들기 때문에

소액투자처 자체가 제한적일 수 밖에 없습니다.

여기에 1호기 물건이 언제 오를지 모르기 떄문에

1~2년의 기회비용이 발생하게 됩니다.

마이너스통장 대출 이자까지 부담해야 합니다.

Case2. 매도

1호기 매도, 3호기 매수 (취득세 1.1%)

현재 손실 구간이기 때문에

2천만원 손해액을 감수해야 하긴하나,

취득세 중과 없이 1.1%만 내도 되기 때문에

절대가 4억 기준 440만원의 금액 밖에 들지 않습니다.

그럼에도 1호기 물건의 수익 자체는 없어지기 때문에

손실을 볼 수 밖에 없습니다.

결국, 매도를 하게 된다면

3호기 물건이 5천만원의 손해를 감수할만한

좋은 투자 물건이어야 하고

공급이 적어 회복세가 빠른 물건이어야 합니다.

결국, 갈아탈 물건에 따라 선택이 달라지고,

근원적인 선택의 기준은

물건을 보는 실력임을 배울 수 있었습니다.

지방 부동산 부양책의 등장!

활화산 같은 수도권과는 달리

여전히 빙하기에 있는 지방 시장을

부양하기 위한 정책들이 나오게 되었는데요.

그러다 '공시지가 2억이하 취득세 중과 제외' 라는

정책이 나오게 됩니다!

물론, 상황에 입각해서 투자하는 것은 위험하지만,

공시지가 2억 이하 물건 중에

수요가 있고 가격이 싼 물건은

소액 투자자에게 큰 기회가 될 수 있습니다.

그러다보니 케이스 하나가 더 추가가 됩니다!

(금액은 예시입니다)

Case3. 보유-2

1호기 전세 셋팅, 3호기 매수 (공시지가 2억이하 취득세 1.1%)

공시지가 2억 이하 취득세 중과 제외를 잘 활용만 한다면,

1호기 물건의 n천만원 수익을 포기하지 않고

적은 투자금으로 3호기 투자를 진행할 수도 있습니다.

다시 말해 case1, 2 각각의 장점을 합한 경우의 수가 생긴 것입니다!

투자자는 시장 상황에 따라 유연하게 대응할 수 있어야 합니다.

양파링 멘토님

지난 1강 양파링 멘토님의 10년 간의 투자 일대기를 보며

기회와 위기는 공존함을 알 수 있었습니다.

결국, 1호기 물건 전세를 다시 맞추고

더 많은 수익을 안겨주는 3호기를 찾고 있습니다.

여전히 지방은 기회가 열려있기 때문입니다.

물론 이렇게 고민하는 과정에서 잔금을 치게 되었고,

마이너스 통장을 써서 역전세를 내어주었습니다.

그러나 손실의 양보다

투자자로서 겪어야 하는 리스크의 위험성을

몸소 깨달을 수 있는 값진 경험이었습니다.

1호기 물건이

잔금이 가능한 물건이고

역전세도 대응이 가능했기 때문에

시장과 정책을 실시간으로 보며 대응할 수 있었지만...

만약 다주택자였고, 대출을 써서 투자를 했었다면?

이런 물건들이 여러채였다면?

실력이 없어 망설였다면?

한 번의 실수로 망할 수 있습니다.

'매수보다 보유, 매도가 훨씬 더 어렵다'

선배 투자자분들의 말씀을 이번 경험으로 배웠습니다.

항상 시장에 겸손하며

배우려는 자세로 투자 생활을 이어나가겠습니다.

더운 날 다들 건강 유의하며 안전하게 투자생활 하시길 바랍니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)