지난 5월 전세 낀 물건을 계약했습니다.
현 세입자는 시세보다 낮은 전세금으로 거주 중이며,
7월 중순 저의 중도금과 매도인의 돈으로 전세금을 내주고 퇴거시키는 조건으로 계약을 했습니다.
잔금일은 10월말이고, 곧 새로운 임차인을 맞춰야 하는 상황입니다.
매도인은 명의이전에 대해서는 절대 안된다는 입장이고
그외 전세대출 협조, 수리협조하기로 계약서 특약에 넣었습니다.
<전세현황>
단지내 전세는 1개이며, 확장된 기본집 6.5억에 나옴 (현 세입자 11월만기라 집을 안보여줌)
최근 주인 특올수리(확장, 시스템에어컨4대, 빌트인 전자제품) 물건이 전세로 나왔는데, 6.8억에 빠르게 거래됨.
2005년식이라 세입자들은 수리된 깨끗한 집을 매우 선호함. 보통 올수리하면 기본집대비 5천만원 차이남
부동산에 문의 결과, 학군 수요때문에 전세 대기자가 있다고 함.
제가 계약한 물건은 비확장 기본집이라 일부수리가 필요한 상황이며, 공실일 때 올수리를 해서 운영상 유리한 조건을 만들고 싶음.
저의 고민은,
1안, 도배, 장판, 조명 수리를 조건으로 6.1억에 현금 가능한 임차인을 빠르게 구하기 - 대기자 있음
2안, 확장포함 올수리(수리비 5천만원 소요) 조건으로 6.6억에 임차인 구하기 - 전세 대출 가능성 높음
전세대출규제로 임차인이 대출받기 까다로워진 상황이라,
낮은 금액에 현금가능한 전세로 빠르게 맞출지,
아니면 최대한 부동산에 많이 뿌려서 올수리 조건을 받아줄 수 있는 임차인을 구하는게 나을지 고민입니다.
(어제 확장포함 올수리 조건으로 6.5억에 가계약했던 임차인이 전세대출받기가 어렵다고 저와 계약을 파기함 ㅠ.ㅠ)
물건지 부사님은 6.1억에 현금가능한 임차인이 있으니 그냥 계약하라고 합니다.
아직 잔금까지 여유가 있는 상황인데 어떤 선택이 나을까요??
정말 투자자 물건은 임차인이 전세대출받기 어려운걸까요?
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댓글
오부장님 안녕하세요. 투자 후 임차를 앞두고 계신 것 같습니다. 627 대책 등으로 대출 규제등이 시행 중에 있어 다소 혼란스러우실 것 같습니다. 목표 전세 가격보다 조금 낮은 금액의 대기 손님과 계약을 체결 할지, 수리 후 목표 전세가격으로 임차인을 구할 지에 대한 고민을 하고 계신 것 같습니다. 개인적으로 전세는 빨리 빼는 것이 장땡이라는 생각을 하고 있고 그렇게 가르쳐 주신 선생님들의 가르침에 유독 깊게 공감하는 편인데요. 저도 서울 구축에 투자를 진행하면서 수리 상태에 대한 임차인들의 수요 차이가 얼마나 큰지 체감한 바 있기에 고민이 많이 되긴합니다. 다만 명확한 정답은 없는 것 같습니다. 하지만 명확한 기준은 있는 것 같습니다. 내가 1안으로 해서 안정적인 투자 셋팅 마무리를 하든 2안으로 해서 투자금을 좀 더 줄이면서 추후 보유 관점(2년, 4년, 6년 뒤 새임차인 변경)에서도 이점을 가져가든 내가 감당 할 수 있는지를 살펴 보는 것입니다. 2안으로 투자금을 줄이기로 결정할 경우 잔금일 내에 목표 전세 가격대로 임차인을 구하지 못한다면 내가 감당해야 할 것은 무엇인지, 잔금을 치뤄야한다면 칠 수 있는지, 유주택이도 수도권이라 주담대가 어려운데 사내 대출이나 다른 개인적 변통 등으로 그 잔금을 내가 감당 할 수 있는지, 아니면 수리를 해놓더라도 6.5억(목표전세가)이 아닌 6.1억까지 어쩌면 그 밑으로 임차를 놓게 되더라도 나는 감당 할 수 있는지를 생각해 볼 것 같습니다. 이 기준이 정리가 되면 둘 중 하나의 의사 결정에 조금이라도 머리가 덜 복잡해지실 것 같습니다 :D 마무리까지 화이팅입니다 부장님!!
안녕하세요 오부장님! 우선 투자하시느라 너무 고생많으셨고 축하드립니다~ 앞에서 잘 말씀해주셨듯이, 우선 현재 세입자분이 10월 퇴거를 약속하셨어도ㅠ이후 전세입자 분이 오시는 상황에서 집을 잘 안보여주시는 상황이라면 - 전세 대출이 되면서 6.5억까지 전세가 가능한 손님을 기다리다가 잔금을 할 때 어려워질 수 있는 리스크가 있을수 있어서 - 확실하게 지금 전세를 들어오실 수 있는 손님분이 계시고, 그 전세 금액이 감당 가능한 범위에 들어온다면 저도 후자를 먼저 선택할 것 같습니다! 결국 보유해나가는 과정에서 전세금은 나중에 회수되거나, 시세에 맞게 올라가는 부분이라는것을 생각하면 지금은 투자를 리스크를 줄이고 잘 마무리하는데 먼저 집중해볼 거 같아요! 잘 마무리 되시길 바랄게요! 화이팅입니다!
맞아요 맞아요 위에분들이 너무 잘 작성해주셨고 저도 백번만번 공갑합니다. 특히 lisboa님이 말씀해주신 것 처럼 전세금은 나중에 회수되기에 지금 당장으 ㅣ리스크를 줄이는 부분이 참 중요하다 생각이 들더라구요. 하나만 더 말씀드려도 될까요ㅎㅎ 안녕하세요 저는 멤생이 입니다. ㅎㅎ 소개가 넘 늦었어요. 다름아니구, 전세에 대해서 이게맞을까 저게맞을까 할때 저는 제일 좋았던 방법은 여러 경쟁매물을 좀 확인해보면 내가 어떻게 해야하는지 감이 바로 잡히더라구요. 너무 무리하지 않는 선에서 몇번만 전화걸어보셔요. 그래서 그 매물이 어떤 상태이고 어느정도 가격인지, 그래서 내가 올수리를 하면 어느정도 가격에 나갈 수있는지 자연스럽게 느껴지더라구요. ㅎㅎ 원하시는 결과 얻으시길 진심으로 응원합니다. 그리고 진심으로 축하드립니다!!!!
