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5분만에 지역 시세와 분위기를 손쉽게 확인하는 방법 [김인턴]
“시세트래킹이나 전수조사를
해야하는 건 알지만 너무 시간이 오래 걸려요”
“조금 더 쉽게 앞마당 시세나
분위기를 확인하고 싶어요”
“가격을 자주 봐야한다는데
의식적으로 하기가 어려워요”
이런 고민을 하시는 분들이 계시다면 이 글을 읽어보세요.
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안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
지난 주 주말에 임장을 하는데 많이 추우셨을 것 같은데, 완전 무장하셔서 감기 걸리는 일이 없도록 다니셨으면 좋겠습니다. 지금도 몸이 추운 건 기분탓이겠죠?
우리는 바텀업 투자자이기에 이렇게 날이 추워도, 더워도 현장으로 가서 직접하는 것부터 투자가 시작됩니다. 그리고 이 과정을 통해서 앞마당을 만들어가는 과정을 거치게 됩니다. 그렇게 힘들게 앞마당을 만들고 난 다음에는 계속해서 그 지역에 관심을 두면서 가격을 지텨보고 전체적인 흐름과 투자 기회를 가늠해봅니다.
하지만 월급쟁이 투자자이기에 회사에서 어떤 일이 생길지도 모르고, 개인적인 일로 시작이 부족한 경우가 생기다보면 먼저 해야할 다른 일들을 하다보니 시세를 확인하는 걸 뒤로 미루게 되는 경우가 많습니다.
혹은 시세트래킹이나 전수조사를 하기 위해 만든 파일을 실행하는 것조차 아무래도 기계적으로 반복하는 행위를 해야하다보니 어렵거나 지루함을 느끼는 때도 생각보다 자주 찾아오게 됩니다.
여기에 시세는 확인했지만 전체적인 분위기를 어떻게 가늠해야할지도 막막하게 다가오기도 해서 중요하지만 뒤로 미루는 습관이 되는 것 같습니다.
오늘은 짧은 시간으로 내 앞마당 지역의 가격과 분위를 확인하고 내가 의도하지 않아도 시세에 노출되는 방법에 대해서 이야기드리려고 합니다.
#시세에서 중요한 것
시세를 보는 것 자체만으로도 충분히 의미가 있습니다. 현재 내 앞마당의 가격 수준은 어느 정도인지, 전세가격은 얼마인지 그래서 필요한 투자금은 얼마인지를 확인하는 것만으로도 투자로 연결할 수 있기 때문입니다.
다만, 보통의 경우 ‘구’나 ‘시’를 기준으로 보다보니 보게 되는 단지들의 수가 적지 않고 그렇다보니 돌아서면 가격이 기억하고 있던 가격이 싹 사라지는 마법을 경험하게 됩니다.
이런 이유로 시세에서 중요한 건 한번에 많이 보는 ‘양’이 아니라 얼마나 자주 보느냐에 해당하는 ‘빈도’라고 개인적으로 생각합니다. 자주 노출될수록, 가격에 대한 감을 우리의 뇌가 조금씩 받아들이기 때문입니다.
그 다음으로는 조금 더 현실적으로 투자와 연결하기 위해서는 그 지역의 ‘분위기’를 아는 것이 필요합니다. 여기서 분위기라는 건 매매/전세 가격의 실거래 변화가 있고, 거래량이 있습니다.
우리는 일반적으로 매매, 전세 가격을 볼 때 네이버 부동산에 올라온 호가를 많이 보고 하는데 호가는 매도인과 임대인이 원하는 가격이며, 실거래가는 매수인과 임대인이 받아들이는 가격입니다.
즉, 실거래 되는 가격 수준을 통해 현장감을 더한 현실적인 가격을 알 수 있고 여기에 거래량을 더해 직관적으로 지역의 흐름이나 분위기 조금 더 디테일하게 확인해 보는 것이죠.
매매 거래가 활발하다면 확률적으로 매수하는 사람들이 늘어났다고 볼 수 있고 이는 가격상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 반대로 매매 거래가 적다면 그 지역에 대한관심이 낮다고 볼 수 있고 가격을 조정해볼 여지가 커지게 됩니다. 전세 역시도 이와 연결지어 생각해볼 수 있기에 직관적으로 지역의 분위기를 생각하는데 도움을 받을 수 있습니다.
하지만 일반적으로 우리는 시세트래킹 혹은 전수조사를 하면서 현재 가격 자체만 집중하다보니 이런 변화를 느끼기 어려운 경우가 많습니다.(밀린 시세를 확인하는 것만으로도 벅차니까요)
물론 장기적인 관점에서 시세트래킹 혹은 전수조사의 과정에서 같이 확인하는 습관을 갖추는 것은 필요합니다. 다만 이런 가격의 변화와 분위기와 중요하다고 하니 확인하는 과정을 더한다면 뇌에세 쥐가 나는 경험을 하게 되겠죠.
어떻게 하면 좀 더 자주 쉽게 시세와 분위기를 확인할 수 있을까요?
#이렇게 해보세요
뇌에 쥐가 나는 불상사를 방지하고 내가 의도치 않아도 내 앞마당의 가격 흐름과 분위기를 알 수 있는 방법이 있습니다. 몇 번의 클릭만 하면 누구나 다 가능합니다.
바로 내가 자주사용하는 부동산 어플에서 주요 단지의 실거래 알림을 설정하는 것입니다.
*저는 생활권 내 선호단지, 투자로 눈여겨 보는 단지 등 선호 단지를 중심으로 설정을 해 놓고 있습니다.
호갱노노를 예시로 들면 아래와 같이 내가 관심이 있는 단지를 클릭하게 되면 우측에 벨모양의 아이콘을 확인할 수 있습니다. 이걸 클릭하면 거래유형과 평형, 실거래를 선택하면 해당 단지의 실거래 내역에 대해서 받아볼 수 있습니다.
그러면 핸드폰과 메일 두 가지 경로로 관심단지의 실거래 내역에 대해서 받아볼 수 있습니다. 실제 아래화면은 최근 메일로 온 실거래 알림 내역입니다. 관심 단지의 실거래 내역이 있을 경우 지역별로 묶어서 확인할 수 있습니다.
아마 여기까지는 다들 아실텐데, 보통 그냥 쓱 보거나 보지 않고 냅두는... 경우 많으셨죠?
하지만 그냥 보는 것에만 끝내는 것이아니라 5분 정도의 시간을 들여서 앞마당 지역별로 실거래된 내역을 아래와 같은 방법을 통해 확인해보시면 도움이 되실텐데요. 비유해보자면 뇌에 흔적을 남긴다고 생각하시면 좋을 것 같습니다.
물론 이 과정에서 시간을 조금 더 들여 인근의 단지들까지 가격을 찍어보며 확인하는 과정을 더한다면 흔적이 짙어지겠지만 실거래 알림이 온 단지들 중심으로 살펴봐도 충분합니다.
가장 먼저, 신고가를 찍은 단지들이 없는지 확인을 해보고 지역별로 묶인 단지들이 매매/전세 거래의 비중을 확인하는 것입니다. 지난 주 2월 6일에 알람을 예시로 살펴보면 아래와 같이 구분해볼 수 있습니다.
신고가가 찍힌 단지는 도곡렉슬과 e편한세상 신촌 전용 59면적입니다. 이를 통해 ‘상급지 및 선호지엮 내 단지들은 아직까지 신고가에 거래가 되고 있네’라고 생각해 볼 수 있죠.
그 다음 쭉 내리면서 지역별 거래된 내역을 살펴보니 관악구의 경우 전세 실거래만 있고, 안양의 경우에는 매매 거래가 있긴 하지만 전세 거래가 더 많이 있음을 확인할 수 있습니다. 이를 통해서 ‘매매보다는 전세거래가 훨신 더 활발하네. 관악구나 안양의 경우 전체적으로 상승하는 분위기는 아니겠구나’라고 생각하며 분위기를 가늠해 보는 것입니다.
그 다음은 지역별로 실거래된 가격을 쭉 스캔하는 것입니다.
먼저, 평균 거래가격대비 현재 가격이 높게 혹은 낮게 거래되었는지를 보면서 큰 흐름을 볼 수 있습니다. 물론 평균가격이기에 절대적으로 판단할 순 없지만 크게 보는 것이니까요. 그런 의미에서 안양의 경우는 ‘매매 가격이 크게 상승하진 않지만 전세를 전체적으로 올라가고 있는 것 같은데?’라는 생각을 할 수 있습니다.
다음으론 개별단지의 실거래 가격을 말 그대로 눈으로 쭉 훑는 것입니다. 동일하게 위의 예시를 통해 살펴보면, ‘관악구내 대장급 신축 전세는 지금 6억 중반, 선호 구축은 5억 중반이구나.’라는 것을 알 수 있습니다
안양으로 넘어와서 단지별 실거래가격을 확인해보면 메가트리아가 8억 후반에 연식이 5년 정도 더 좋은 어바인퍼스트는 9억 후반에 거래가 되었습니다. ‘안양의 신축 84는 8~9억 정도에 거래가 되었구나’하고 눈으로 익히는 것입니다. 그리고 ‘안양 신축 59 전세는 4억대 정도구나’라는 것도 알 수 있죠.
또 내가 계속 시세트래킹 혹은 전수조사를 하고 있는데 내 머릿속에 있던 가격대와 맞지 않을 때가 있는데, 이땐 실제로 한번 더 확인해볼 수 있습니다. 예를 들어, 평촌에 위치한 관악타운 84전세가 4.7억으로 거래되었는데 3억 후반 정도의 가격이라는 것을 기존의 시세트래킹으로 알고 있었다면 이상함을 느끼게 될 것입니다.
그러면 실제 네이버 부동산의 매물 혹은 전화임장을 통해 실제로 저렇게 전세가격이 올라간 것인지 저 거래만 이상한 것인지 확인해볼 수 있습니다. 만약 실제로 저 가격에 정상적으로 나가는 것이라면, 매매 가격이 큰 변화가 없다는 전제하에 좋은 투자 기화가 오고 있음을 알 수 있겠죠.
이런 식으로 머리 속에 흔적을 남기는 과정을 반복하는 겁니다. 그리고 분위기를 가늠해보고 실제 시세트래킹이나 전수조사를 하면서 한번 더 확인해보는 것이죠. 글로 써서 그렇지 실제로 한 지역의 실거래 단지들이 생각보다 많지 않기 때문에 5분 정도로도 충분하거든요,
그리고 어느 순간 가격을 쭉 보면서 가격만 보는 것이 아니라 생각하는 것까지 자연스럽게 연습이 되는 것을 경험하실 수 있습니다. 저도 처음에 시작할 땐 그냥 보는 것에만 의미를 두기도 했는데, 1년이 넘는 시간동안 계속해서 보는 연습을 하다보니 머릿속에 흔적을 남기는 것도 남기는 거지만 자연스럽게 생각을 하게 되더라구요,
그렇기에 처음부터 거래된 가격을 보고 깊게 생각하지 않으셔도 괜찮으니까 눈으로 보고 머릿속에 흔적을 만들어 가셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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