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[양파링] 급매 만들기 노하우
@ 급매 만들기에 앞서
- 해당 지역의 입지와 가격을 알아야 한다. 충분한 임장을 통해 지역을 이해하고, 투자 기준에 맞는 단지를 선정하고, 실제 나온 물건을 보며 투자에 적합한 물건을 찾아야 한다. 택지의 우선순위를 나열할 수 있을 정도, 내가 본 물건 중 최저 가격을 기억할 수 있을 정도로 충분한 임장이 필요하다.
@ 급매 만들기 노하우
- 가용금액 확인: 가격 협상시 부사님 도움을 받고 싶다면 우리 스스로 해당 물건에 대한 확신이 있어야 한다. 살지 말지 망설이는 투자자를 위해 적극적으로 가격을 조정하기가 사장님 역시 부담스럽다.
가격만 맞으면 살 수 있고, 꼭 살 것이다… 라는 마음으로 내가 가진 금액 안에서 해볼 수 있는 협상을 마음껏 시도해보자! 제안하는 것은 우리의 몫, 받아들이는 건 매도자의 몫이다!
가용 금액 확인하기: 예적금 금액, 마통 한도, 보험계약대출, 신용대출, 정약저축 담보대출 등 매도 사유 파악: 매도 기한이 정해진 물건!
세금 문제… 가용 금액 내에서 감당 가능할 수 있는 범위라면 매도자가 원하는 기한 내 잔금과 소유권 이전 등기를 해오는 조건으로 급매보다 더 싼 가격에 매수할 수 있다. 매도자에게는 가격을 네고해주더라도 기한 내 파는게 더 이익일 수 있다. 따라서 부사님에게도 “산다는 사람이 나타났을 때, 팔아야 한다”는 논리를 펼 수 있다!
분양아파트 입주… 일반적으로 새 아파트를 분양 받으면 3개월 이내 입주 기간을 정해준다.
세입자만기… 만기 때 나가는 세입자의 보증금을 돌려줄 상황이 안되 매도하는 경우도 많다! 이 경우 매도자와의 협상을 통해 세입자 만기날 보증금을 대신 지불해주는 조건으로 잔금 전 수리기간을 확보하기도 한다!
세낀물건… 현재 보증금은 얼마인지, 만기는 언제인지, 월세인지 전세인지 등 반드시 상황까지 확인하자! 정말 그 물건이 싸다면 ‘세입자 만기까지 내가 감당해야 할 이자비용’과 ‘싸게 산 가격’을 정확히 계산해봐야 됨. 하지만 만기가 너무 길게 남아있다면 내 투자금이 묶이는 기간이 생기기 때문에 이 기간동안 다른 곳에 투자를 못하는 기회비용이 있다는 것을 생각하고 신중하게 비교해야 한다!
- 비용과 편익 계산: 매도자의 상황을 알았다고 해서 무조건적으로 가격을 조정하고자 해선 안된다. 무턱대고 하는 네고는 오히려 매도자를 화나게 할 수도 있다. 만약 가격조정이라는 이익을 얻고 싶다면 상대방에게 어떠한 비용을 지불할 것인지 미리 계산해둬야 됨!
- 목표매수가 설정&조급함 내려놓기: 매수하고자 할 때부터 목표 매수가를 미리 정해놓고, 그럼에도 불구하고 아직도 싸다는 확신이 있다면 매수하면 된다. 조급함을 내려놓고 객관적인 시각으로 가치와 가격을 바라보면 된다.
- 정확한 가격 분석: 내가 얼마면 살 것인지에 대한 고민을 하려면 현재는 얼마인지 알고 있어야 한다. 같은 단지 내 동일 평형의 동이라 해도 같은 가격이 아닐 수 있다. 향, 위치, 구조 등 해당 단지 안에서 가격 차이가 나게 하는 요소가 있다. 이 요소가 무엇인지, 그것에 따른 가격이 실제로 얼마가 차이가 나는지 단지에 따라 다를 수 있기 때문에 부동산 방문하거나 전임을 통해 파악해야 한다.
- 끊임없는 비교평가: 투자를 결정하는 마지막 단계까지도 지역별, 단지별, 물건별 치열한 비교평가를 해야만 한다. 내가 가진 돈으로 살 수 있는 최고 좋은 물건을, 최고 좋은 가격에 사야만 한다! 투자의 성패는 살 때 이미 결정된다!
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