임장 전 미리미리 준비해 풍부한 임장과 이를 통한 인사이트를 만들겠어!!!!!!!!

일단 언제나 나서서 희생해주시는 우리의 조장 wonder님 넘넘 감사하고 우리조 참여도 높아서 너무 감사하고

첫 조를 너무 잘만난거 같아~~행운이예요><

일단 분위기 임장 후에 강의를 들으니 아 다음번에는 여기에 반영해서하면 좀더 수월하겠다라는 생각이 가장 컸습니다.

가기 전 사전조사를 꼼꼼하게 하고 생각을 정리해서 나가면 좀 더 풍부한 임장보고서가 되겠다. 인사이트를 얻을 수 있겠다 생각했습니다 : ) 

강의 내용

마인드셋 ! ★

• 오래하는 방향!!!으로 생각해기

•  비교 대상이 많아지면 가치 평가 자연스럽게 되니까 조급해하지 않기!!

   

✅순서방법 : 지역 분석의 순서와 방법을 나열할 수 있다
✅이유 : 지역 분석의 각 순서와 방법의 이유를 설명할 수 있다
✅목표 : 지역을 분석할때 ‘명확한 기준’으로 가치를 판단할 수 있다

앞마당이란 : 
    1.    주당 20시간 정도 인풋을 들여
    2.    분위기임장-단지임장-매물임장까지 완료한후
    3.    1개의 임장보고서를 작성하여
    4.    그 지역을 투자자로 파악 하는것

결과로 남겨야 하는것
    1.    수도권,지방 내에서 지역의 입지가치를 안다
    2.    지역 사람들이 선호하는 동네,단지를 안다
    3.    투자 가능 여부 판단한다

강의를 듣기전과 듣고 난 후 아!!! 이렇게 할걸 했던 부분 = 임장보고서에 적용해보기(이번엔 분임을 이미 했으니, 아 이래서 이랬구나하고 적용해보기!!)

• 지역개요 - 지도와 특징 

   일반지도 : 위치, 거리

   ▶ 적용
  - 지적편집도 : 용도 지역 → 지역의 주요 기능 대략적으로 파악가능, 상업지역, 유해시설 등
  - 위성지도 : 지역 지형(산이 있는지, 빈땅이 있는지,언덕이 있는지) → 빈땅이 있다면 수도권 외곽지역일 확률 높음.

  - 생활권 구분 등을 미리 알고 갈 수 있다. 
  - 행정/법정경계 : 행정구역 법정구역 →생활권 우선순위 시 어떻게 묶여지는지 감을 익힐 수 있음
 

• 지역개요 - 인구현황

  연령별 인구 확인을 통해 그 연령대가 중요하게 생각하는 조건 파악하기

  인구이동 비율이 많은 지역이 교류가 많은 지역이구나 - 입주물량, 공급영향력 고려하기

  ▶적용- 현재 갈아타기 준비 중인데 이때 매도 시 전출 지역 비중 확인 후, 해당 지역까지 고려해 작업하기

  단지임장 시, 추가적으로 인구현황 파악 후 연결해서 생각해보기

   

• 입지분석 - 직장
  3대업무지구만 생각했었는데 이 외에도 가산, 판교, 마곡, DMC까지도 고려해보기!!

  직장인 연봉을 통해 동별로도 대기업 , 부가가치가 높은 사업체가 있는지 이는 직장의 질, 소득수준, 정착할 확률등

  지역 내 우선순위 판단할때 가늠 가능함

  ▶ 적용할 점: 영등포구 내 여의도만 직장의 질높네! 하고 끝났었는데, 문래 GS홈쇼핑, 선유도 롯데홈쇼핑 등 다른 지역에도 어떤 기업들이 있는지 연관이 있을만한점 이 있는지 파악해봐야겠다

• 입지분석 - 학군

  초, 중보내기 좋은 지역이 안정적인 장기 거주 수요 유지 가능한다는 것을 알았다. (고등학교는 지역 내 배정)

  지역 전체 낮은 경우에는 지역 내에서 선호하는 학교에 대해서 알아보기 BUT이런 경우에는 교통이 더 중요함

  ▶ 적용할점 : 영등포구는 타지역대비 학군이 좋은 지역은 아니지만 지역 내에서 선호하는 학교가 어딘지 파악하고, 해당 내용이 단지 수요나 가격에도 영향을 미치는지 단임 때 확인하기!!

  ▶예로 들어주신 염창동처럼 가성비 학군지로 목동에 진입하기 어려운 사람들이 목동 라이딩한다. 라는 걸 보고 임장보고서가 아니라면 이런 내용은 바로 파악하기는 쉽지 않겠다 생각했다.

• BONUS  - 호재는 막연한거라고만 생각했는데, 비슷한 입지라면 호재가 있는곳이 더 유리하다는 것을 배웠고

     특히 상승장에는 호재가 작용하고, 하락장에는 찬밥시세라고 하니 해당 내용도 간과하지 말아야겠다고 생각했다

     단, 업무지구 접근성에 대한 개선 효과가 있어야함!

입지를 개선시키는 호재 3가지
교통 : 주요직장 접근성 획기전 개선/ 철도개발
환경개선 : 극적인 환경개선 : 재개발, 재건축, 뉴타운, 신도시
일자리 : 일자리의 획기적 증가 : 산업단지, 기업유치
‼️입지를 개선시킬 요소를 찾아보고 판단하는 연습
‼️하락장에 심리위축되어 호재 가격에 반영되기 전 투자

• 저평가를 찾는 시세정리와 분석법!!

  *기준가 15%하락한 가격 = 8.5억 - 싼거다(싼거랑 좋은거는 다르다)
      

  ✔️덜좋은데 싼단지(덜올랐으니까) 
  인고의 시작을 기다려서 상승폭이 아쉬울 수 있다
  ✔️좋은단지 - 하락장에서 하락폭이 클수 있지만, 인고의 시작을 기다리면 상승폭 크다 
  권유디님은 b로 하겠다!! 왜냐? 전세가가 올라가니까!!

▶ 최근 호가는 높고, 실거래가는 낮아서 어떤 기준으로 이가격을 판단해야할까 어려웠는데 

    기준가의 15% 하락한 가격은 싼거다 라는 기준으로 감을 익힐 수 있을것 같다!!

마지막으로 내가 이번 강의를 통해 꾸준히 해나갈 수 있는 시스템을 만들어놓고 다음번 쓸때는

조금 더 수월하게 쓸 수 있도록 배워야겠다고 생각했는데!!

권유디님도 그런 말씀을 해주셨다!! 꾸준히 할 수 있도록,,,,앞선 열정도 좋지만 확 포기하지않게

조절하면서 해야겠다고 생각했다