안녕하세요.
올해 1호기를 꼭 하고 싶은 예여리입니다 ㅎㅎ
강의를 들을 때는 비교평가가 참 쉽게 느껴지는데 제가 직접 해보면 늘 어렵습니다..ㅠㅠ
강남 및 한강의 접근성(땅의 가치) vs 전고점
상충 될때 어떤 걸 더 우선적으로 봐야할까요?
가치평가를 했을 때는 관악푸르지오가 더 우위에 있다고 저는 판단했습니다.
그러나 전고점은 아래와 같습니다.
월곡래미안루나밸리 10억
관악푸르지오 9.4억
같은 매매가와 같은 갭이라고 가정한다면 튜터님 및 선배님들은 어떤식으로 투자 의사결정을 하시는지 궁금합니다.
*추가 질문: 6.27 대출 규제 이후, 주전세 혹은 전세승계로 매수시 추후에 새로운 임차인을 들일 때 전세자금대출 받는거에 문제가 안되나요?
월곡래미안루나밸리 | 관악푸르지오 | ||
| 교통 ★가장중요★ | 강남과 한강에서 가까운가? (절대적 거리) | 11.3K/6.9K | 6K/2.5K |
| ★강남1시간 이내인가?★ | O | O | |
| 2, 3, 7, 9, 5, 신분당, 수인분당선을 이용하는가? | X | O | |
| 역세권인가? 비역세권이라면 마버 여부는? | O | X | |
| 시청, 여의도 업무 지구까지 얼마나 걸리는가? | 30분/43분 | 50분/45분 | |
| 환경 | 비선호시설이 있는가? (교도소, 외국인多) | X | X |
| 아파트가 몰려있는가? (균질성) | X | △ | |
| 아파트 주변에 편의시설이 많은가? | X | O | |
| 3인가구가 살수 있나? (방3화1) | O | O | |
| 아이들이 많은 지역인가? (학교, 학원이 많은가?) | △ | O 영유아 위주 | |
| 평지인가? 언덕인가? (언덕이여도 위치가 좋으면 괜찮다) | O | X | |
댓글
예여리님 안녕하세요! 말씀주신 내용을 봤을 때 성북구와 관악구가 임장을 다녀오신 지역으로 유추되는데요. 그러다보니 단지간 가치판단에 대한 고민이있으신 것 같습니다. 가치판단하고자 보여주신 표그림처럼 생각해보고 하시는게 배운대로 그대로 하시는 모습같아서 너무 대단합니다. 말씀하신 내용처럼 가치판단한 내용과 전고점이 상충될 때는 내가 놓친 부분이 있나 없나 다시 한번 살펴봐야합니다. 전고점은 지난 상승장에서 사람들이 생각하는 가치에 대한 반영입니다. 그렇기에 입지가치가 바뀌는 요소가 없다면 전고점은 유의미한 비교지표가 될 수 있습니다. 성북구는 언덕이 많다는 점, 학군에 대해 관심이 많다는 점, 도심업무지구를 제외한 업무지구와 접근성이 어렵기에 역세권을 선호한다는 점을 고려해보면서 루나밸리의 단지가치를 다시 생각해보면 좋을 것 같아요! 추가 질문, 주전 이후 새로운 세입자를 맞추는 시기에는 이미 소유권이전이 예여리님한테 왔기에 문제가 되지 않습니다. 현재는 소유권이 이전되는 시점에 전세대출을 받는 경우가 전세대출이 안나오는 규제 상황입니다.
안녕하세요 예여리님 : ) 저도 이렇게 비슷한 단지들은 비교평가가 참 어려운데요. 그럼에도 이렇게 고민해나가는 모습이 너무나 보기 좋습니다 : ) 그런데 헷갈리시는게 당연합니다. 왜냐하면 둘 다 가치 있는 단지이고 정답은 없다고 생각합니다. 그럼에도 하나를 고르자면 저는 어떻게 판단하는지 말씀드려보겠습니다. 비교평가를 하기위해서 저희가 항상 판단하는게 입지요소인데요 직장,교통,학군,환경,브랜드,호재 등등 이 중에서도 가장 중요한게 직장과 교통인데요 사실상 서울에 직장은 한정되어 있기 때문에 교통이 가장 중요하다고 할 수 있는데요. 이게 예여리님께서 말씀해주신 강남과의 물리적거리, 교통접근성이라고 볼 수 있습니다. 그리고나서 나머지 입지요소를 전체적으로 보면서 가치를 판단하시면 되는데요. 간단하게 말씀드리면 1.입지요소로 가치판단 2.가치가 비슷한 두 단지가 있다면 입지요소중에서 상위요소가 좋은 단지를 선택 3.그래도 너무 비슷하다면 전고점 비교해서 확인 4.전고점도 비슷하다면 지난 상승장에서 얼마나 올랐는지 상승폭 확인 이렇게 본질적으로 중요한 것들먼저 파악하고 비교해 나가시면 비교평가를 더 잘 하실 수 있을거에요 : )
안녕하세요 예여리님 ^^ 강의에서 배우신대로 적용하고 비교해 보신 점 정말 멋지네요. 입지 비교는 표로도 깔끔하게 정말 잘 정리하신 것 같아요~ 1. 정리한 입지와 전고점이 달라서 고민이 된다면 실제 매물을 보면서 단지의 선호도에 대해서 고려해볼 것 같아요~ 월곡래미안루나밸리가 성북구에서 어느 정도의 선호도인지, 관악구에서 관악푸르지오는 어떤 선호도인지 비교해 보면 좋을 것 같습니다. 2. 더 버는 투자보다도 잃지 않는 투자가 먼저 이기에 투자 시 리스크 측면은 하나하나 체크하고 넘어가시면 좋을 것 같습니다. 대출 규제 이후에도 금융권에 따라 대출 여부가 다르기 때문에 은행에 직접 문의해보시는게 가장 빠르긴 합니다. 1) 주인전세로 소유권 이전을 미리 하더라도, 소유권 이전 이후 3개월~6개월 기간이 지나야 전세대출이 나오는 은행도 있습니다. 2) 매도인과 전세입자가 계약하고 전세승계의 경우도 세입자의 전세대출이 가능한지 실제 은행에 대출 여부를 확인하시고 투자를 진행하시면 좋을 것 같습니다. 3) 세낀 물건을 전세승계로 매수하는 경우 세입자 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출(전세퇴거자금대출) 한도가 1주택자는 1억원으로 제한되고, 다주택자의 경우에는 대출이 나오지 않는 다는 점 주의하셔야 합니다. 고민하시고 할 수 있는 방법 찾아가시는 예여리님 투자 응원드리겠습니다. 혹시 답변 중 이해가 어려운 부분이 있으시다면 댓글 남겨주세요!