우선 엄청난 양의 강의를 해주신 프메퍼님에게 감사드립니다.
항상 임장/임보/비교평가를 하면서 갈피를 못 잡고 있었는데 많은 부분이 해결되었던 것 같고,
가장 와닿았던 부분은 헷갈릴 때는
매번 기초적으로 배워왔던 ‘가치판단->가격판단→투자판단이다.’ 였습니다.
서울 수도권 사람들에 비해 지방에 거주하는 분들은 본인들의 재력을 드러내는 편이니,
지방에서는 더더욱 사람에 집중하고 특히 반려견 종류/연세있으신 분들의 행색에 집중하자.
분임 이후에 잠깐 시간을 내서 백지도 그리기를 해보자, 생각보다 기억력은 빨리 휘발된다.
디테일하게 하는 것이 중요한 것이 아니고, 빠른 시간 안에 복습하는 것이 중요하다.
단지 내에 있는 조경을 통해서
그 단지 안의 사람들의 재력감을 뽑아낼 수 있는 것은 알고 있었지만,
나무 하나하나의 모습을 보고 유추할 수 있을지는 상상도 못했다.
→ 앞으로의 단임은 조금 더 꼼꼼히 커뮤니티/조경 등에 집중해서 해보자
*그리고 단임루트는 되도록 분임루트와 반대로 그려서 더 많은 것을 보고 올 것,
튜터님께서 지방에서 가장 중요하게 보는 것은 지역별 선호요소는 기본으로 잡고,
① 초등학교 ② 연식 ③ 가격이다.
그리고 항상 ‘왜?’에 집중해서 사람들이 여기를 선택했을까,
선호요소를 명확히 알아야한다.(연식? 역세권? 상권?)
또한 해당지역 선호요소와 접근할 수 있는 아파트의 거리 마지노선을 정해야한다.
(ex. 이 정도 거리면 이 아파트도 선호요소인 상권을 이용할 수 있겠다!)
단지임장을 하고 시세지도를 그리면서
단지에 가격을 입혀보면 어떤 단지를 더 선호하는지 알 수 있다.
조금 더 심화된 내용으로 수익률 분석을 적용해보라고 알려주셨는데,
지방에서는 공급이 아파트 가격에 많은 영향을 주니,
랜드마크를 기준으로 공급의 대량/소량 시기를 파악하여
내가 투자처로 선정한 아파트에 대해서 앞으로의 공급상황을 적용하여 수익률을 현출해보자.
비교평가하는 방법을 너무 자세하게 알려주셔서 임보에 꼭 적용해보려고 합니다.
아파트만 비교하는 것이 아닌, 인구규모와 투자금, 공급상황등 리스크까지 모두 체크해서
비교하는 것이 정말 투자에 필요한 비교평가이다.
지방투자의 핵심은 지역선호도/연식/환경이다. 하지만 3개를 모두 갖춘 아파트는 비싸니^^;
우리는 2개라도, 또는 1개라도 뚜렷한 아파트를 골라내야한다.
아직 지방 앞마당이 2개인 나는 각각 지역 내에서 비교평가를 하고 투자후보를 뽑고 나서
최종후보끼리 비교해보자.
지역 내 비교평가는 ①지역별 특징확인 ②가치, 가격 비교평가 ③검증 순서이다.
지역 간 비교평가는 ①지역별 규모 ②생활권 ③단지를 통해 비교한다.
* 비교 아파트가 절대적 저평가라면 ? 그럼 가치가 높은 것을 선택
* 비교 아파트가 상대적 저평가라면 ? 그럼 가치가 동일할 때, 가격이 더 낮은 것을 선택
임장+임보와 가치를 먼저 파악하고 네이버 부동산과 기타 그래프를 통해서 가격을 확인한다.
그리고 너무 1등 뽑기에 매몰되지 말 것,
100등 중에 무결점의 1등을 뽑느라 투자를 못하는 것 보다,
100등 중에 20등을 뽑더라도 현장에서 협상과 조율을 통하여
10등, 5등으로 만들어서 투자하는 것이 더 중요하다.
꼼꼼하고 또 꼼꼼하게 모든 것을 알려주신 프메퍼 튜터님 다시 한 번 감사드립니다!
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