실전준비반 2주차 강의 후기 [실준 70기 1만 하기 2제 그만, 0원한 부자될조 Woody] (feat. 임장과 임보의 모든것)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

2주차 실전준비반 강의는 권유디 튜터님께서 진행해주셨습니다.

이전에 밥잘 튜터님께서 거의 도맡아 진행을 해주셨던거 같은데

권유디 튜터님께 한번 더 새롭게 임장보고서에 대해 배울 수 있어 감사한 시간이었습니다.

임보를 여러개 써나가면서 잘하고 있는지, 내가 이 장표를 사용하면서 올바르게

봐야할 것들을 보고 있는지 점검할 수 있어 너무 감사했습니다.

임장보고서의 A to Z

강의의 가장 큰 목적은 “지역을 분석할 때, 명확한 기준으로 가치를 판단할 수 있다”입니다.

가치와 가격 판단이 중요한 부동산 시장에서 가격은 네이버 부동산에 명시되어 있기에

우리는 가치를 판단하는 능력만 있으면 된다고 말씀해주셨습니다.

(1) 개요, 입지분석 / 분임 가는법

임보를 처음 작성해보더라도 정말 알기 쉽도록 임장보고서를 작성하는 순서에따라

활용되는 Tool과 무엇을 봐야할 지, 어떤 인사이트들을 끌어내야 할지를

강서구를 기본 예시로 해서 설명해주셨습니다.

일단 저의 경우는 실준반을 5번째 수강하는 재수강생으로서

내가 어떤 부분을 잘 못하고 활용이 미숙하지? 내가 배운대로 안하고 있던건 없나?

라는 관점에서 강의를 수강했습니다.

지역 개요 부분에서는 여러 지도 보는 법을 알려주시면서

그 지역 안에서 특징적인 시설들은 뭐가 있는지 확인을 하게되는데

이때, 비선호시설들을 제가 확인을 잘 안하고 넘어갔던거 같습니다.

하수처리장, 소각장 등 선호도가 조금 낮을 수 있는 요소들이 있네라고

파악을 좀 했어야하는데 그 부분이 조금 부족했던거 같고

여기에 이런 비선호 시설들이 있어 싫어하겠네가 아니라

덜 좋아하겠네 정도로 생각하여 투자 가능성을 열어두는것에 대한 중요성도 언급을 해주셨습니다.

그리고 이런 비선호시설이나 임대아파트가 많은지는 부수적인것이며

입지분석에서 보는 직장, 교통, 학군, 환경이 더 중요하다는거까지 강조해주셨습니다.

입지분석에서는 직장의 의미를 볼 때, 대기업 수를 체크하는데 이때 저는 직장의 질을

판단하는 요소로만 생각했는데 대기업이 많을수록 대기업에 묶여 이직 같은걸 생각안하게되고

정착할 수 있게 하는 힘이 크다는 관점 또한 배울 수 있었습니다.

그리고 임장에 가기 전 유디님께서 갖고가시는 생각들에 대해서 배운 점도 좋았습니다.

위성지도로 언덕,평지, 빈땅 등을 파악하고 일반지도에서 구도심인지, 아파트가 많은지를 판단합니다.

그리고나서 인구 구성을 보고 구도심인 곳들은 어르신들 비율이 좀 높네

아파트가 많은 곳들은 10대와 40대 비율이 많으면 구축 택지, 영유아와 30대 비율이 높으면

신혼부부들이 많은 신규 택지구나 등을 파악할 수 있습니다.

이렇게 예측하고 분석한 내용을 확인하러 가는게 분위기 임장이라고 알려주셨습니다.

추가적으로 평일 하루정도 시간을 내서 임장지에서 강남 출퇴근시 혼잡도도 확인해보는걸

말씀해주셨는데 아무래도 평일에 잘 임장을 하지 않다보니 이 부분도

한번 평일 연차를 매달 하나씩 미리 써서 한번 파악해봐야겠다는 생각도 들었습니다.

BM

지역 개요 파악시 비선호 시설 파악하기

임장 가기 전 구도심, 구축택지, 신축택지 파악하고 가기

평일 강남 출퇴근 해보기

(2) 시세분석

시세분석 파트에서는 시세조사를 하면서 애매할 수 있는 부분을 딱 정리해주신게

도움이 많이 되었습니다.

전고점을 적을 때, 상승장 시점에 거래가 없는 경우와 전고점을 찍는 시기 이후에 나온 아파트들은

주변단지와 비교해서 가치가 비슷한 단지의 전고점을 차용하거나 아니면 주변 단지들의 전고점과

비교를 통해 전고점을 작성해야함을 직접 보여주셨습니다.

그리고 감사하게도 앞마당이 많은 사람들을 위한 앞마당 관리 방법으로

시세트래킹도 어떻게 해야할지 상세하게 알려주셨습니다.

생활권에서 랜드마크와 내 종잣돈+1억안에 들어오는 단지 이렇게 두 개를 넣고

랜드마크의 가격 흐름과 투자금이 줄어드는지 등을 중점적으로

보라고 말씀해주셨습니다.

그동안 시세 전수조사를 계속 해오고 있어 저렇게 몇몇 단지만 뽑아서 흐름을 보질 못했었는데

해당 양식으로 한번 아파트들 뽑아서 시세트래킹을 한번 해봐야겠다고 생각했고

꾸준히 모니터링해서 2호기 기회를 잡아야겠다고 결심이 섰습니다.

BM

전고점 거래 없거나 신축인 경우 주변 단지와 비교해서 전고점 작성하기

유디 튜터님 시세 트래킹 BM해보기

강의를 마무리하시며 성공한 사람들이 방법은 다달랐는데 공통된 한가지가 있다라는 말씀을 해주셨습니다.

그건 바로 이너써클 안에서 우당탕탕 함께 갔다는 점이라고 알려주셨습니다.

부자 이너써클안에서 포기하지 말고 의지력을 발휘해야지 보다는 환경안에 있어야지

하면서 시스템을 만들어나가는걸 강조해주셨습니다.

저도 의지력이 큰 사람이 아니다 보니 유디튜터님의 말씀에 정말 깊게 공감했고

나같이 게으른 사람이 성공하려면 계속 잘하고 의지있는 사람들이 있는 환경 속에

나를 밀어넣어야겠구나라는 생각을 했습니다.