[실준반 70기 100조_뤄니] 2주차 강의 후기 : 성장하는 투자자가 되기 위해 지금 나에게 필요한 것

안녕하세요, Go my son & Rock 뤄니입니다

오늘은 실준반 2강 권유디 튜터님의 강의 후기를 적어보고자 합니다.

이번 강의에서는 한 지역을 투자자로서 바라보기 위한 프로세스 중

지역개요, 입지분석, 분위기 임장, 시세조사/시세지도 그리기를 배웠습니다.

재수강 N회차 프로 재수강러로서 이번 강의는 실제로 임장과 임보를 제가 얼마나 배운대로

잘 하고 있는지 냉정하게 파악할 수 있는 계기가 되었습니다. 

또 권유디 튜터님 말씀대로 먼저 분위기 임장을 다녀온 후 강의를 들으니 

신기하게도 제대로 된 임장을 하고 있는지, 훨씬 더 잘 복기가 되었습니다.    

다행스럽게도 90%이상은 배운대로 잘 하고 있어서 뿌듯하기도 하고

한편으로는 잘 못 챙기고 있던 부분들을 완벽하게 채워야겠다고 다짐하게 되었습니다. 

무엇보다 튜터님께서 임장할 때 하지 말라고 한 것은 전혀 안 하고 

(임장할 때 핸드폰으로 계속 시세보기, 집에서 할 수 있는 것인데 임장지에서 찾아보기)

온전히 임장 지역에 집중하려고 계속 노력하고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다.

하지만 임보를 10개 이상 쓴 지금 시점에서는 튜터님들이 꼭 해야한다고 말씀하시는, 

제가 많이 부족한 부분을 다른 부분을 줄여서라도 반드시 채워나가야 겠다고 다짐했습니다. 

이번 강의는 재수강자의 입장에서 크게 두 가지 관점에서 바라보았습니다.

1. 일반인에게도 투자의 과정을 쉽게 설명할 수 있는가? (아웃풋의 관점)

- 투자 과정에 대한 단순하고 명확한 이해가 투자자로서 더욱 날카롭게 다듬어지는 것에 중요

2. 현재 단계에서 꼭 해내야 하는 것은 무엇인가? 

- 투자자로서서 성장하기 위해 지금 하지 않으면 안되는 것. 부족한 점

1. 일반인에게도 투자의 과정을 쉽게 설명할 수 있는가?

- 최근에 직장 동료가 전세로 들어갈 집을 구하고 있었는데요,  

예산을 계산해보고 차라리 집을 매수하시는 게 나을 수도 있다는 말씀을 드린적이 있었습니다.

그 때 강의에서 배운 싼 가격의 기준, 아파트 단지의 가치를 판단하는 법 등에 대해 잠깐 얘기를  했는데 

강의를 들은 월부동료와 대화할 때는 문제가 없었는데 부동산 투자에 대한 잘 모르는 지인들과

대화할 때 제가 쉽게, 직관적으로 설명을 하지 못하고 있다는 것을 알게 되었습니다.

실준반은 내집마련에 대한 강의는 아니지만

일반인들에게 제가 하는 투자의 과정을 어떻게 쉽게 설명할 수 있을까를 생각하면서 강의를 들었는데

첫번째 강의에서 권유디 튜터님이 정리해 주신 문장에서 명확하게 정리할 수 있었습니다

"앞마당이란 주당 20시간 정도의 인풋을 들여

OOO임장-OO임장-OO임장 까지 완료 한 후, 1개의 임장보고서를 완성하여

그 지역을 OOO로서 파악하는 것"

"OOO로서 지역을 파악한다는 것은?(결과로 남겨야 하는 것은?)

- 임장과 임장보고서를 통해 지역의 OO가치을 안다

- 지역 사람들이 선호하는 OO, OO를 안다

- 투자가능 여부를 판단한다

"한 마디로 우OOO를 정하는 것이다

즉, 좋다, 싫다가 아니라 더 좋다, 덜 좋다 이다" 

(그렇다면 투자 대상 범위를 제대로 설정하는 것이 중요하겠구나!)

“이것을 하기 위해서 4주 동안 임장을 하고 목차에 따라 임장보고서를 작성 하는 것이다”

2. 현재 단계에서 꼭 해내야 하는 것은 무엇인가?

현재 저의 단계에서 가장 중요한 것은 “사람을 보는 것”과 “앞마당 비교평가” 였습니다. 

임장과 임보의 영역에 있어서 투자자로서 성장하기 위한 마지막 퍼즐일지도 모른다고 생각했습니다.

그 만큼 중요한데 아직 제대로 시간을 써서 해내지 못해 늘 아쉬운 부분이었습니다. 

사람을 보는 것은 아래와 같은 부분이 부족하다고 느꼈습니다

- 그 동네, 단지에 사는 사람을 의식적으로 보려고 노력하기

- 지도와 연령별/세대당 인구수를 통해 택지, 연식, 사람을 미리 예상하기. 임장에서는 확인을 하는 것

- 늘 루트 그리는 것에 쫓겨서 제대도 하지 못했던 부분인데 차분히 해보기 

앞마당 비교평가 에서는 아래를 꼭 집중적으로 해봐야겠다고 마음먹었습니다. 

- 임보 마지막 3일 동안은 앞마당 비교 평가를 꼭 시도해 보기

- 단지의 가치를 비교 할 때 명확한 기준을 흔들리지 않고 지켜나가기

(겉보기, 눈에 보이는 것, 호재 등 마음이 들어가거나 다른 기준에 휘둘리지 않기)

- 입지가치 + 단지가치(단지임장의 결과 중 하나인 주관적인 단지에 대한 느낌)를 종합적으로 판단하기

추가적으로 이번 강의를 통해서 “공급의 영향력”에 대해서도 다음 투자시 다시 한번 검토해봐야겠다고 생각했습니다.

단순히 인구교류가 많은 다른 지역에 공급이 많다고해서 역전세의 위험이 꼭 있는 것은 아니다

다른 지역과의 OO을 고려해야 한다. 이것은 OO를 보면 알 수 있다

예시) A구가 B구보다 좋더라도 A구의 하위생활권 구축 사는 사람들은 

덜 좋은 B지역에 상위생활권에 공급이 있다면 이곳의 신축으로 이사갈 수 있다

제가 1호기를 투자할 때 2~3년차에 주변지역에 공급이 1만세대 이상이 되었기 때문에 

전세금을 빨리 올려 받는 것도 좋지만

더 벌어도 덜 위험한 선택을 하여 목표를 이룰 때까지 투자 시장에서 살아남는 것이 더 중요하기 때문에

전세 계약기간을 3년으로 했었습니다.

그런데 권유디 튜터님의 강의를 듣고보니 다른 지역과의 OO을 고려했을 때 

제가 한 생각에서 한발 더 나아가서 생각해봤어야 했구나하고 깨닫게 되었습니다.

현재 서울/수도권 부동산 시장은 다시 차가워졌습니다.

튜터님 말씀대로 12월까지 좋은 기회가 될 수 있으니 2호기 투자를 위해 달려가 보겠습니다

좋은 강의 해주셔서 감사합니다

적용할 점

1. 분위기 임장, 단지 임장 하기 전에 먼저 택지,연식,사람을 예상해보기

- 분임, 단임 하기 전 활용하는 체크리스트에 반영해 놓기

2. 특히, 의식적으로 사람을 보기

3. 앞마당 비교 평가

- 마지막 3일은 온전히 앞마당 비교 평가에 할애하기

- 5순위 시세표 작성하기