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실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음

나에게 특히 인상 깊었던 점
- 임장도 체계적으로 배울 수 있어서 좋았지만 이후의 시세트래킹과 관리하는 방법까지 배울 수 있던 점이 인상깊었습니다.
꼭 적용해보고 싶은 점
- 배운대로 앞마당 관리하다가 언젠가 선물같은 1호기 만나고 싶어요
1) 지역분석의 순서
준비 | 조사 | 정리&결정 | |||||
임장보고서 | 임장 | 임장보고서 | 임장 | 임장보고서 | 임장 | 보고서 완성 | 의사결정 |
지역개요 입지분석 | 분위기 임장 | 시세분석 | 단지임장 (or 분위기 임장) | 단지분석 | 단지임장 | 투자결론 | 매물임장 |
2) 앞마당
- 주당 20시간 정도 인풋을 들여
- 분위기 임장 → 단지 임장→ 매물임장 까지 완료한 후
- 1개의 임장보고서를 작성하여
- 그 지역을 투자자로 파악하는 것
-결과로 남겨야 하는 것
=> 수도권/지방 내에서 지역의 입지가치를 안다
=> 지역사람들이 선호하는 동네, 단지를 안다
=> 투자 가능 여부를 판단한다
1) 임장보고서 작성단위=구
(1) 서울 : 구
(2) 경기 : 시/구
(3) 지방광역시 : 구
2) 임장보고서 체계
(1) 지역개요 : 지도와 특징, 인구형황, 가구소득 => 개괄적 정보를 확인(미리보기)
(2) 입지분석 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 => 사람들이 살고 싶은 곳인지 확인(가치확인)
(3) 시세분석 : 시세입력, 시세지도 => 살 수 있는지 확인(가격확인)
(4) 투자결론 : 단지분석, 매물검토와 투자결론 => 투자여부 결론(투자의사결정)
*관통하는 키워드 : 우선순위
3) 임장보고서 주요 활용 사이트
(1) 월부닷컴(강의과제꿀팁) : 임장보고서의 모든 자료
(2) 네이버부동산 : 매물호가, 단지정보
(3) 통계포탈 : 사업체(종사자), 지역별 사회조사보고서
(4) 카카오맵 : 지도, 편의시설
(5) 부동산지인 : 공급물량, 인구이동, 평당가
(6) 행안부 : 주민등록인구
(7) 아실 : 실거래가, 학군, 최고가아파트, 매매전세그래프
(8) 호갱노노 : 거주민이야기, 학원가 상권, 개별호재, 매매전세그래프
(9) 시청 홈페이지 : 행정구역, 기본현황, 도시계획(재개발재건축)
4) 지도의 종류와 활용
(1) 일반지도 : 위치, 거리
(2) 지적편집도 : 용도 지역
=> 공업지역(파란색) : 유통센터, 지식산업센터 =제육볶음
=> 상업지역(분홍색) : 상업지역(금융,보험,오피스거리/ 소비상권, 쇼핑, 구시장) = 브런치
=> 어떤 용도가 있는지 : 주거기능, 직장기능
=> 특징적인 시설은 뭐가 있는지 : 교통시설, 관공서, 선호/비선호 시설
ex) 백화점, 농산물도매시장, lg사이언스파크
(3) 위성지도 : 지역 지형
(4) 행정/법정 경계 : 행정구역, 법정구역
=> 지도상 어디 위치하는지
=> 강남과 직선거리
=> 지역 내 ‘동‘ 구분을 확인 : 카카오맵 법정경계
5) 인구 = 주택수요
- 몇명이 살고 : 인구수
- 어떤 사람들이 살고 : 연령별인구
- 어디로 이사가는지 : 전입전출
(1) 확인방법 : 주민등록 인구통계 행정안전부 → 주민등록 인구 및 세대현황, 네이버에 ‘OO구 인구‘ 검색
- 지역 내 주민등록 인구수 확인 : 거주 수요의 크기를 확인
=> 지방에서 중요 : 지역위상과 직결
- 지역의 인구 증감 확인
=> 인구증가하는 곳 : 신축입주, 직장증가, 교통개선
=> 인구감소하는 곳 : 주택노후, 학교부족, 집값부담
(2) 연령별 인구
- 부동산 지인 → 지인 빅데이터 → 인구/세대수 → 지역선택
- 인구연령별 특징
=> 20+30대 : 교통편리, 20평대 선호
=> 10대+40대 : 학군지, 학교, 학원가, 30평대 선호
=> 영유아(~9세)+30대 : 신축 선호
=> 50+60대 : 오래된 거주민
(3) 전입전출 : 주변지역 공급
- 호갱노노 → 인구 → 최근 1년 세팅
=> 전출/전입여부는 중요하지 않음 : 퍼센트가 중요
=> 인구이동 탑3 분석 : 탑3 입주물량도 살펴봐야 한다
* 임보 6개 이상 썼다면 주변지역과 위상 고려해서 공급의 영향력을 생각해보자
6) 가구소득 : 월평균 가구소득
- 국가통계포탈 → 국내통계 → 기관별 통계 → 지방자치단체 → OO시 사회조사 보고서
=> 주변지역과 상대적 위상 파악 : 상승장에서 상승폭에 영향
=> 주택 구매력 파악
1) 입지분석
(1) 수도권
- 직장 : 종사자수
=> 30만명 이상 : S
=> 20만명 이상 : A
=> 10만명 이상 : B
=> 그 외 : C
- 교통 : 업무지구 적정성
=> 강남 30분 이내 : S
=> 강남 1시간 or 부도심 30분 이내 : A
=> 부도심 1시간 이내 : B
=> 그 외 : C
- 학군 : 중학교 학업성취도
=> 95% 3개 이상 : S
=> 90% 3개 이상 : A
=> 85% 3개 이상 : B
=> 그 외 : C
- 환경 : 백화점, 대형마트
=> 백화점 2개 이상 : S
=> 백화점 1개 이상 : A
=> 대형마트 1개 이상 : B
=> 그 외 : C
- 공급 : 3년 예정평균 공급
=> 적정수요 0.5배 이하 : S
=> 적정수요 1배 이하 : A
=> 적정수요 1배 초과 2배 이하 : B
=> 적정수요 2배 초과 : C
(2) 지방
- 인구 : 인구수(시단위)
=> 300만명 이상 : S
=> 200만명 이상 : A
=> 100만명 이상 : B
=> 50만명 : c
- 직장 : 종사자수, 수도권과 기준 동일
- 학군 : 학업 성취도, 수도권과 기준 동일
- 환경 : 백화점, 마트, 수도권과 기준 동일
- 공급 : 3년 공급물량, 수도권과 기준 동일
- 교통 : 업무지구 접근성
=> 자차이동 15분 이내 : S
=> 자차이동 30분 이내 : A
=> 자차이동 40분 이내 : B
=> 자차이동 40분 이상 : C
2) 지역별 입지 중요도 차이
- 서울, 경기 : 직장>교통>환경=학군
- 인천 : 직장>교통>환경
- 5대광역시 : 인구수>직장>학군
- 중소도시 : 인구수>직장>환경
3) 직장
- 수도권 7대 업무지구 : 강남, 광화문, 여의도, 가산, 판교, 마곡, DMC
- 적용
=> 구 단위로 ‘종사자 수‘로 양적평가
=> ‘직장인 연봉‘ 수준으로 질적 평가
-확인방법 : 국가통계포탈 → 기관별 통계(지방자치단체)OO시 → OO시 기본통계 → 사업체 → 종사자규모별 사업체수 및 종사자
- 직장인연봉 : 호갱노노 → 직장인 연봉 → 지역별 클릭 → 동별 클릭
4) 교통
5) 학군
- 최상위 학군 : 학원가 500개 이상
- 상위 학군 : 학원가 200개 이상
6) 환경
- 스타벅스 드라이브 스루가 많다 = 휑하다
- ‘아파트가 밀집된 동네의 쾌적함’도 거주 만족과 가격 상승에 큰 영향을 줌
- 적용
=> 백화점 : 현대, 신세계, 롯데, 갤러리아
=> 대형마트 : 아웃렛, 지역백화점, NC백화점, 홈플, 롯데마트 등
7) 공급
- 입지 좋은 곳에 공급이 많다 : ‘신축’ 입주로 거주 환경이 좋아지므로 중장기적으로 입지개선효과가 있음
- 입지 좋지 않은 곳에 공급이 많다 : ‘신축’ 입주로 거주 수요가 떠날 수 있음
- 적용
=> 해당 지역의 3년 평균 공급물량을 확인 (구) 단위 평가
* 임보 7개부터 : (시) 단위 평가
=> 전출입관계 TOP3 지역의 공급도 확인
* 전출입 TOP3 지역의 공급이 인구의 1.0% 초과이명 ‘임장지’에 직접적으로 영향을 줄 수 있음(질적으로 고려-위치, 입주 단지 세대수 등)
=> 입주물량 확인방법 : 부동산지인 → 수요/입주 → 구 선택
=> 주변지역 공급 확인방법 : 부동산지인 → 수요/입주 → 수요입주플러스
8) 작성법정리
항목 | 직장 | 교통 | 학군 | 환경 | 공급 |
목적 | 일자리가 많이있나 | 일자리까지 빠르게 갈 수 있나 | 학군 수요를 유입시키는가 | 구매력과 편의성 확인 | RISK가 있나 |
양 | 종사자수 | 주요업무지 도달 시간 | 중학교 학업성취도 | 백화점 대형마트 | 3년내 입주물량 |
질 | 직장인 연봉 | 다회 환승여부 지하철 유무 | 특목고진학률 학원가 | 종합병원 균질성 스타벅스 R/D | 연속 과잉 주변 공급 |
=> 입지분석은 의식적으로 수요와 연결해서 생각 하기 : ‘사람들이 좋아하고 살고 싶은 곳일까?’
1) 호재
- 상승장 : 기름
- 하락장 : 찬밥
2) 입지를 개선시키는 호재 3가지
(1) 교통 : 주요직장(수도권 7대 업무지구) 접근성 획기적 개선
=> 철도 개발 ex) 동북선, GTX, 신안산선
(2) 환경 : 극적인 환경 개선(대규모 신축 입주, 신규택지)
=> 재개발, 재건축, 뉴타운, 신도시 ex) 동대문, 동작구, 서대문, 구성남, 대구 및 부산 구도심, 3기 신도시)
(3) 일자리 : 일자리의 획기적 증가(외부 수요 유입)
=> 산업단지, 기업유치 ex) 방사광가속기, 판교 테크노밸리
3) 확인방법
- 교통 : 아실 → 교통망(착공까지 보고 들어갈 것)
- 재개발, 재건축 : 아실 → 재재(사업시행인가 보고 들어갈 것)
- 구글링
1) 사전준비
- 상상과 예측
(1) 언제 : 임장하고자 하는 지역을 가보기 전에
(2) 무엇을 : 짧은 시간동안 부동산 투자자의 시선으로 지역을 파악하는 것
(3) 어떻게 : 지도(위성지도, 일반지도)/지적편집도-빈땅유무/분위기 예측, 나무위키-그 지역의 과거/현재를 상상
(4) 왜 : 짧은 시간에 핵심(빈땅유무/특징)을 파악. 임장의 기대감과 흥미를 유발
- 정리
(1) 위성지도 : 빈 땅/지형파악
(2) 일반지도 : 아파트/주택가 구분
(3) 연령별인구 : 신도시택지/구축택지/주택가 구분
(4) 지적편집도 : 상건의 모습
(5) 나무위키 : 지역에 대한 흥미 유발/발전 & 확장방향 파악
- 단계별 분위기 임장
(1) 1단계(6개월 이하) 생활권 구분
(2) 2단계(6개월~1년) 생활군 구분+ 생활권별 선호도 우선순위
(3) 3단계(1년 이상) 생활권 구분+ 생활권별 선호도 우선순위 + 입지파악
2) 분위기 임장
(1) 수도권 : 중심지가 아닌 외곽이라도 인접한 동네와 같은 생활권을 공유할 수 있으므로 모든 동네 분위기 임장 필요
=> 업무지구 규모, 주요 지하철역 혼잡도(교통), 주요 상권(환경)
(2) 지방 : 하나의 생활권이 형성될 정도로 규모를 갖추지 않는 외곽 동네의 경우에는 분위기 임장 필요하지 않음
=> 주요 상권(환경) 아파트 몰려 있는 곳의 모습
3) 핵심 체크리스트
(1) 직장
=> 직장의 규모는 어떠한가? : 강남, 시청 등 규모가 큰 업무지구 모습 확인
=> 직장 주변 사람들의 모습은 어떠한가? : 정장/작업복
* 우선순위 : 직장의 규모, 젊은 사람들이 출근하고 싶은 느낌, 사원증 차고 다니는 사람들이 많은지 몸소 체험 후 정리
후순위 : 주요 직장 연봉, 직장명 검색
(2) 교통
=> 출퇴근 환경(혼잡도) : 앉아서, 혼잡하지 않게 출퇴근할 수 있나(으악 으악 으악)
* 우선순위 : 평일 하루~이틀 정도 시간을 내서 강남 출퇴근 혼잡도 확인
후순위 : 주말에는 혼잡도 체크가 어려우므로 패스, 집에서 버스 노선표, 버스 도착 간격파악
(3) 학군
=> 학원가의 종류&모습 : 학원가 주변에 유해시설이 있는지, 부모님 라이딩 or 학원버스
* 우선순위 : 학원가의 종류 및 주변 유해시설 확인, 저녁시간 학원가 모습
후순위 : 학업성취도율, 특목고 진학율 검색, 초품아 여부
(4) 환경
=> 사람들이 좋아하는 환경인가? 신도시 느낌, 세탁소, 편의점 등 거주지 상권 구성여부
=> 유해시설이 있는가? : 유흥시설, 공장, 교도소, 비행장 등
=> 지형이 어떠한가? : 언덕의 정도
=> 사람들의 연령대가 어떠한가? 신혼부부?중년부부?어르신?
=> 지방 : 택지(신도시느낌)> 아파트 多> 아파트 1개
* 우선순위 :아파트가 몰려 있는지/ 상권의 종류(성호/유해), 신도시 느낌/지형/사람의 연령대 등 확인(임장 시 촬영)
ex) 성호생활권 : 병원, 학원가, 대형마트, 유기농마트, 명품의류 편집샵 등
후순위 : 상가에 입점한 모든 점포의 종류를 파악하여 의미 부여/ 모든 요소를 채워야 한다는 강박감
유해시설이 없는 것이 중요
1) 시세입력 : 생활권별 개별단지 시세 분석
- 이유 : 앞마당 시세를 기억해야 하니까
- 최소 월 1회
- 단계별 목표
임보 | 0~2개 | 3~6개 | 7개 이상 |
목표 | 좋은 동네 1~2곳 | 임장지역 전체 | 임장지역 전체 |
세부 목표 |
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활용 목적 | 작성법 익히고 적용하기 | 임장지 시세 익히기 동별 시세형성 확인하기 | 임장지 시세 익히기 앞마당과 가격비교 |
- 방법 : 네이버 부동상 → 지역 선택 → 지역명 검색
- 기준
=> 매매 호가 : 매매 1~3층/탑층 제외 최저가 매물(저층: 패스)
=> 전세 호가 : 층 무관/ 최저가 다음 가격
* 거래가 활발할 때는 최고가를 작성
=> 네이버 호가가 없다면 : 3개월 이내 실거래 → KB시세(일반평균가) → 전화임장
- 작성기준
(1) 300세대이상 전용 84이하 면적 전수조사
(2) 평형은 공급면적 기준
(3) 매매가 : 저층(3층 이하) 제외 네이버 호가 중 최저
(4) 전세가 : 최근 최고 실거래가와 호가 중 낮은 것
(5) 전고점 : 21. 1.~22.12.31. 사이 가장 높은 가격
(6) 전저점 : 21. 1. 이후 가장 낮은 가격
(7)최대하락률 : 전고점 대비 전저점까지 하락률
(8) 상승률 : 전저점 대비 현재 네이버 매도 호가 상승률
(9) 하락률 : 전고점 대비 현재 네이버 매도 호가 하락률
(10) 기준가 : 전고점 대비 15%하락한 가격(기준으로 삼을 매수가)
(11) 세대수 적어 매물 없거나, 신축이라 전고점, 전저점 거래 없을 경우 비워둠
2) 시세지도 : 생활권별 개별단지 시세 분석
- 작성목적
(1) 생활권 입지, 단지위치, 시세 분석(초보~10개 미만)
(2) 저평가 여부, 가격형성특징 찾기(10개 이상)
1) 관리법
(1) 앞마당을 만들고 생활권 우선순위 결정
(2) 생활권에서 최고가 단지, 매전차가 ‘종잣돈+1억’을 만족하는 단지(없는 경우 제외)를 시세트래킹 양식에 추가
(3) 최소 월1회 매매가(4층 이상 최저가), 전세가(최저가)를 트래킹
(4) 앞마당을 늘리면서 반복
(5) 매매-전세 차이가 줄어들면 가치가 가장 좋은 생활권의 선호 단지부터 전수조사 진행
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