[실전준비반 70기55조 70세까지 55억 만들조 체리코카] 2주차 수강후기 : 다음 분임 때는 사전준비 도전 ~ !

25.07.15

실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법

임장보고서의 결론을 내릴 때 <단지분석>에서의 인사이트를 빠뜨리지 마라.
: 단지분석을 하고나서도 “입지분석”에만 매몰될 수 있는데, 단지분석에서의 느낌과 인사이트를 간과하지 말자.

2. 소득수준 높을수록 상승장에서 매매가격 상승폭이 다른 지역 대비 크다.

* 참고 : 매매가는 사람의 ‘마음’이 개입되지만, 전세가는 실거주의 수요로, 사람의 ‘마음’이 개입될 여지가 거의 없음.

3. 전세가가 하락하면 매매가는 반드시 하락한다.

cf) 전세가가 상승한다고 반드시 매매가가 상승하지는 않음.

4. 호재보다 중요한 건 <입지>다.

5. 분위기임장 사전준비

1) 위성지도 : 빈 땅 유무 & 지형 Check!

2) 일반지도 : 굵고 반듯한 선(신도시 APT) vs. 얇고 복잡한 선(구도심 빌라)

3) 연령별 인구 : 신도시 택지(10대 이하 多) / 구축택지(10,20대 및 40대 多) / 주택가 구분

4) 지적편집도 : 상권의 모습

→ 위 4가지를 통해 임장 전 지역의 모습 상상

5) 나무위키 : 지역에 대한 흥미유발 / 발전 & 확장 방향 파악

6. 분위기 임장 : 지역을 익히고, 입지를 파악하는 것

1) 동선 구상 : 상업지역(상권)과 공업지역(직장) & 지하철역 지나가게끔 /

큰 길 vs 작은 길 중에는 되도록 큰 길로 가기 /

시작과 끝 일치하여 입체적으로 구성 (지하철 짐보관소 이용 - 짐 최소화)

Tip . 분임 때 A → B → C로 가서 A 지역 오전이라 사람 못 봤으면, 단임 때 역순으로 뒤집어서 경로 짜면 됨

2) 평일 임장 : 출퇴근길 직접 경험해보기 / 지리 및 지형 파악에 중점

Tip . 만약에 직장 강남에 집 용인인데 하남 앞마당 만들고 있으면,

하루 정도는 출근할 때 일찍 출발해서 용인 → 하남 → 강남의 경로로 출근해서 출근길 직접 경험해보기

3) 주말 임장 : “사람”을 보겠다는 마음가짐 중요 (생활권별로 사람들의 모습이 다름)

4) 임장 복기 : 집 돌아가는 길에 “구글 포토”로 임장 순서대로 쓱 보면서 복기,

하다가 기억 안 나면 사진 누르면 정보 나옴. 다 보고 지워버림.

(오늘이 아니면 찍은 사진 다시 보지 않는다.)

Tip . 좋을 게 있는 것보다, 유해시설이 없는 게 더 중요함.

7. 시세 따기

8. 앞마당 관리법 (앞마당 5개 이상일 때쯤 도전!)

1) 앞마당의 생활권 우선순위를 정한다.

2) 생활권에서 가장 비싼 단지(가장 먼저 반응하기 때문에 시그널용)와

매매-전세 차이가 “종잣돈+1억”을 만족하는 단지(없는 경우 제외)를 시세트래킹 양식에 넣는다.

3) 최소 월 1회 매매가(4층 이상 최저가), 전세가(최저가)를 트래킹한다.

4) 앞마당을 늘리면서 반복한다.

5) 매매-전세 차이가 줄어들어 투자 기준에 들어올 것 같은 흐름을 보이면,

가치가 가장 좋은 생활권의 선호 단지부터 전수조사를 진행한다.

🌟나에게 적용할 점🌟

다음 번 분위기 임장을 할 때는 사전준비를 확실히 하고 가보고 싶다. 준비 없을 때와 어떤 차이가 있을지 궁금하다.
분위기 임장 루트를 gpx로 해서 한 번 짜보는 걸 연습해봐야겠다. 분임 때 역순으로 단임 루트 짜는 것도 효율적인 팁이라는 생각이 들었다!
평일 임장은 어떻게하지? 생각했는데, 출퇴근길도 직접 볼 수 있고, 오히려 주말에 볼 수 없는 부분을 볼 수 있겠다는 생각이 들었다. 다음에는 평일임장도 도전해봐야겠다.
시세 따기는 일단 동별로 좋은 단지 2~3개 뽑아서 진행해봐야겠다. 첫 술에 배부를 생각하지말고, 체하지 않게 차근차근 해야지!
앞마당 관리법은 앞마당 5개 이상일 때쯤 도전해보라고 하셨는데, 이번에 시세 따기 하고 계속해서 시세 트레킹 하면서 습관을 잡아나가도 좋을 것 같다.