안녕하세요.
비교평가 중 혼자 판단이 잘 안 되는 부분이 있어 질문 드립니다.
비교한 단지는 아래와 같습니다.
- 교통/위치: 시간적인 강남 접근성 측면에서 관악타운이 더 팰리스카운티에 비해 더 좋다고 생각했습니다. 또한 강남까지의 물리적 직선 거리 또한 쟤보니 관악타운이 더 가깝더라구요. 따라서 관악타운 승리!
- 상품성: 물론 상품성은 당연히 팰리스카운티가 더 낫다고 봤습니다. 매임 때도 느꼈지만, 팰리스카운티는 구조적으로 잘 만들었다~라고 생각합니다 (특히 확장하면 엄청 넓어보이기도..)
- 환경: 단지 주변 환경/균질성은 더 균질하게 잘 개발되어 있는 관악타운이 더 낫다고 생각합니다. 게다가 상대적으로 롯데백화점 등도 더 근거리에서 이용 가능하기 때문에.. (팰리스카운티 근처는 좀.. 중동역 상권도 별거 없고)
- 학군: 둘 다 학군이 큰 영향을 끼치는 단지는 아니라고 생각하며, 둘 다 초등학교 끼고 있고. 비슷~할 수 있다 생각합니다. 그러나 그래도 평촌인데! 거리는 좀 있지만 평촌 학원가 이용 가능한 관악타운에 조금 더 점수를 줬습니다.
지역내 생활권 및 단지 선호도를 종합적으로 생각해보면.. 4급지 중간 생활권에 중간정도 선호도 있는 단지, 그리고 5급지 중하위 생활권이지만 선호도 높은 단지.. 비슷~하거나 관악타운이 좀 더 좋을 수 있다고 생각합니다.
결론적으로 저는, 입지요소를 종합적으로 생각해 봤을 때 관악타운이 좀 더 선호도 있고 수요가 많이 않을까.. 생각하게 되었습니다.
마지막으로 확인을 위한 아실 그래프 결과는 아래와 같습니다.
아쉽게도 제 예상과는 다른 결과가 나왔으며.. ㅠㅠ
물론 그래프는 참고 사항이긴 하겠지만, 이정도 격차라면 팰리스카운티가 분명 우위에 있는게 아닌가 생각됩니다.
(관악타운의 점고점 딱 1개 점은.. 누군가 급한 마음에 상투를 잡은 것이라 생각합니다)
여기서 질문입니다.
과거 강의에서 하급지로 갈 수록 땅의 힘이 약하기 때문에 상품성 또한 중요 요소로 고려해야 한다.. 라고 배웠는데요.
제 생각에 위와 같은 결과가 나온 것은 팰리스카운티의 ‘상품성’ 때문이라고 생각합니다.
즉, 교통/환경/학군 등 입지 요소 측면에서는 관악타운이 더 좋은 평가를 받는 게 맞겠지만..
팰리스카운티의 상품성 측면에서의 장점이 분명하기에! 구축 투성인 부천시 원미구에서 많은 수요를 끄는 게 아닐까.. 라는 생각이 듭니다.
혹시 선배님들은 위와 같은 상황에서 어떤 방식으로 생각하고 판단하시나요?
다시 말해, 중~하급지에서 비교평가 시 입지가 상대적으로 약하더라도 상품성이 더 좋은 경우, 상품성에 얼마나 가중치를 둬서 판단하지는지.. 궁금합니다.!
미리 감사합니다 :)
댓글
티피씨님 안녕하세요 :) 너무 상세하게 비교평가를 잘 해주셔서 저도 시간 가는 줄 모르고 읽었습니다. 저도 티피씨님의 말씀에 동의합니다~! 입지적으로 관악타운이 여러모로 더 낫다고 생각하지만 상품성에서 아쉬운 부분이 있다고 생각해요. 그렇기 때문에 전세가 수준도 낮을테구요! 상품성에 대한 가중치는 지역 및 단지의 특성마다 상당히 다를텐데요. 딱 잘라서 뭐라 말하긴 어려울 것 같습니다. 다만, 수도권 투자의 경우 기본적으로 중/장기 보유를 목표로 하기 때문에 앞으로 상품성의 가치가 빠질 수 있는 부분까지도 함께 고려하여 입지를 우선으로 판단하려 하고 있습니다~! 도움이 되셨으면 좋겠네요! 좋은 질문 남겨주셔서 감사합니다!
안녕하세요 티피씨님 :) 비교평가는 늘 고민이 많이되고, 또 어렵기도 한 것 같아요. 입지에 대한 평가들을 꼼꼼하게 잘 해주신 것 같아요. 그리고 최종적으로 어떤 단지를 선택해야하는가에 대한 고민이 드러나는 질문이신 것 같습니다. 이런 단지와 단지 사이에서의 질문에서는 "어떤 단지가 더 좋지?"라는 가치의 평가와 저평가라는 시선으로 시작하고, 그런 평가에서 여러 요소들이 달라 애매할 수 있는 지점이 옵니다. 그렇다면 그 이후에는 "어떤 단지가 더 압도적으로 좋지?"라는 질문을 해보시는 것도 도움이 될 수 있다고 생각해요. 이 두 단지에서는 하나의 선택이 하나를 압도한다고 보기는 어려울 수 있다고 생각합니다. 각자가 가지는 장점과 단점이 다르니까요. 파악하신 것처럼, 땅이 주는 위치라는 입지의 가치는 평촌이 더 좋다고 생각해요. 그리고 단지 자체가 주는 상품성의 입지가치는 부천의 준구축이 더 좋을 수 있다고 생각하구요. (그럼에도 예시로 주신 아파트도 평형이나 연식이 구축으로 가고 있음도 사실입니다, 실제로 수리비 등을 고려하면 투자금이 더 늘어갈 수도 있습니다.) 그리고 사실 두 개의 단지는 더 나아가 투자금의 측면도 고려해볼 필요가 있을 것 같아요.(투자금이 다릅니다) 여기서 포인트를 하나 더 가져간다면, "시간이 지남에 따라, 가치의 변화는 어떻게 될까? 5년 뒤? 10년 뒤? 15년 뒤는?" 이런 생각을 한번 더 가져보시면 좋을 것 같아요. 시간이라는 개념이 들어가는 순간, 이제는 선호도를 넘어서 비용과 편익의 가능성이 생깁니다. 땅이라는 입지가 좋지만, 상품성이 떨어지는 단지는 상대적으로 더 큰 수익을 가져다 줄 수 있음과 동시에 그 수익의 기간이 길어질 수 있다는 비용이 발생합니다. 그리고 땅이라는 입지는 떨어지지만, 상품성이 좋은 단지는 상대적으로 적은 수익을 줄 수 있지만, 그 기간이 상대적으로 짧을 수 있다는 편익도 있을 수 있습니다. 다만, 이런 시간의 개념과 수익을 더불어 생각하는 것은 미래에 대한 가능성에 대한 이야기이기도 해서, 기준이 아닌 추가로 고려해보고 내 상황에 적합한 투자는 어떤 것일지에 대한 검토로 이어지시면 지금 고민들에 더 도움이 되실 것 같아요 잘 분석하고 계신 것 같고, 실제로 앞으로 있을 투자도 응원드립니다 티피씨님^^
안녕하세요! 티피씨님 평촌 관악타운과 부천의 팰리스 카운티를 잘 비교평가 하신 것 같습니다 :) 위에 험블님, 부주낙낙님 비교 평가를 할 때 고려해야 할 것을 너무 잘 설명해주셨습니다 업무지구 접근성에서는 관악타운이 좋은 것은 맞지만 한 가지 더 고려해 주셨으면 하는 것이 있습니다 임장하면서 느낀 '해당 지역 내에서 사람들이 얼마나 이 단지를 좋아하는가?' 가 선호도인데요 지역 내에서 팰리스카운티는 압도적으로 좋아하는데 관악타운은 그에 반해 사람들이 그 정도로 좋아하지는 않는 것 같습니다 (단지 상품성이 좀 아쉽기 때문이죠) 연식이 오래되면 팰리스카운티도 땅만 남기 때문에 선호도가 떨어질 수는 있겠지만 현재 기준으로는 관악타운보다는 지역 내 선호도는 우세하기 때문에 이런 부분들이 위치라는 요소와 상쇄되어 가격에 반영이 된 것 같아요 매매가뿐만 아니라 실거주 가치인 전세가도 팰리스가 더 높게 흘러가죠~ 위에 낙낙님 말씀대로 투자금까지 고려하여 어떤 곳이 더 투자로서 매력있을까?를 고려했을 때 팰리스카운티가 관악타운보다 상대적으로 매력적일 수 있을 것 같습니다 투자금이 적게들기 때문이죠 다만, 해당 투자금으로 더 가치있는 투자처가 있을지는 고민해보시기 바랍니다~! 열심히 공부하고 계신 것 같구요 이렇게 성장하면서 꼭 투자까지 이어가시기 바랍니다!! 응원하겠습니다 :)