분위기임장, 단지임장 다 했는데 매물임장까지 꼭 해야할까?
첫 실전준비반을 들으면서 매물임장의 벽을 넘기가 쉽지 않았었습니다.
하지만 경험을 하며 제가 느낀 매물임장을 해야하는 필요성을 적어보고자 합니다.
1) 선명한 선호도 파악
분위기 임장으로 생활권 대략적으로 알것 같고,
그 다음에는 단지임장으로 여기 정말 좋은 곳이구나를 느끼셨을 것 같습니다.
이정도면 될 것 같은데 매물임장까지 해야하나? 싶을 수 있어요.
제가 매물임장을 하면서 선호도를 더 파악하게 된 사례를 써보려고 합니다.
1-1) 단지 간의 선호도 파악이 가능합니다.
대구 중구에 위치한 두개의 단지입니다.
대신센트럴자이 2015년식 1147세대 34평 4.9억/3억
e편한세상 대신 2018년식 467세대 33평 5.2억/3억
대신센트럴자이가 세대수도 정말 더 컸고,
단지 조경도 잘 되어 있었고 지하에 마트까지 있어서
단지임장 까지만 했을때는 대신센트럴자이가 바로 옆에 있는 e편한세상 대신보다도 좋다고 생각했었습니다.
왼쪽 사진이 대신센트럴자이 대단지 느낌
오른쪽 사진이 e편한세상 대신 신축이지만 세대수가 센트럴자이보다는 아쉽다고 느껴졌었어요
하지만 이것은 내부를 보고 나서 생각이 달라졌어요
부동산 사장님이 내부를 보면 e편한세상 대신이 더 깔끔하고
그래서 임차 수요가 더 많다고 하셨던 말이 이해가 되었습니다.
오른쪽 사진인 e편한세상대신이 더 깔끔한 내부가 느껴지시나요?
보통 매물임장을 예약하실때는, 비슷한 투자금으로 근처에 있는 단지 2개를 예약하실 거에요
하나의 부동산 사장님께 예약을 하죠.
그러면 자연스럽게 그 두개의 단지를 보며 사장님께 장단점을 들을 수 있어요.
실거주로 한다면 A 단지가 좋은데
투자로 본다면 B 단지가 임차 수요가 더 좋아서 투자금도 줄일 수 있어요.
이와 같은 말을 해주기도 합니다.
더해서 C 단지와 비교를 물어보면,
"거기는 비교대상이 아니야."
"꼭 외지인들은 거기가 좋게 보인다고 생각하는데, 실제 여기 주민들은 거기까지 안가요"
이와 같은 조금 더 지역 거주민들의 선명한 선호도를 알 수 있었습니다.
1-2) 단지 내의 선호요소를 알 수 있어요
- 천안불당지웰더샵 2016년식 685세대
(공원뷰 B타입 vs 구조 좋은 A타입)
저는 당연히 공원뷰가 나오는 곳이 더 비싸지 않을까? 라고 생각했습니다.
매물임장을 하며 실제 매물을 보면서 또 생각이 달라졌어요.
공원뷰가 보이는 B타입이냐 평수가 더 넓고 구조가 정말 잘 빠진 A타입이냐를
매물임장 하면서 더 느낄 수 있었습니다.
또 다른 곳에서는 초등학교가 더 가까운 동 or 교통이 더 가까운 동
그것도 아니면 그냥 뷰가 잘 나오는 동 등 가격차이가 존재했어요.
이를 통해서 조금 더 선명한 선호도를 파악해볼 수 있습니다.
2) 이동 수요 흐름을 알 수 있습니다.
매물임장을 하면서 집 밖을 나가기 전에 이런 질문을 합니다.
"이사 날짜가 정해지셨나요?"
이것은 제가 잔금을 치거나, 전세를 맞추거나 실제 투자에도 필요한 질문입니다.
거기에 더해서 아래와 같은 답변을 들으면, 어디로 이동하시는지 알 수 있었어요.
"아 저는 8월 초에는 나가야 해요."
"아이가 커서 강남으로 이사가려고 알아보는 중이에요"
성동구의 신금호동, 광진구의 구의역 인근 아파트를 임장했었습니다.
그때 놀랐던 것은 이걸 매도하는 이유가,
자녀가 초등학생으로 입학할 시기가 되어서 강남으로 이사 간다는 것이었습니다.
이런 이야기를 들으며 성동구, 광진구에서 강남으로 아이 교육때문에도 많이 가는 구나를 느낄 수 있었습니다.
수지구를 임장할때는 성복역롯데클라시엘 아파트를 팔고 강남으로 이동한다는 매도자도 있었습니다.
혹은 아이가 더 커서 대형평수로 이동하고 싶어하는 매도자분들도 있으셨어요.
급지가 떨어지는 곳에서는 어떤 상급지로 이동하려고 하는지 파악해볼 수 있었습니다.
같은 지역 안에서도 다른 생활권으로 가려고 하는지 혹은 한번에 급지 자체를 뛰어 넘는지도 알 수 있었습니다.
서대문구의 북아현동에서는 마포로 가기도 하지만 한번에 잠실로 가기도 했구요.
송파구의 송파동에서는 잠실로 가기도 하지만, 한번에 개포동으로 가기도 했습니다.
매물임장을 하면서 하나씩 단지의 선호도도 파악하지만,
어떤 생활권으로 가고 싶어하는지 이와 같은 흐름을 조각조각 모아가는 것도 느낄 수 있었습니다.
이런 것들이 쌓여나가다 보면 큰 흐름을 대략 알수 있지 않을까요?
3) 매도자, 점유자의 상황을 알 수 있습니다.
- 실제로 현장에 가면 수리를 해야할 물건인지 아닌지 파악이 가능합니다.
우리는 임장만 하는 것이 아니라 실제 투자까지 이어지는 행위를 해야합니다.
그러기 위해서는 이 물건의 상태를 알아야 해요
1. 거주자 : 집주인 거주인지, 세입자 거주인지
2. 집은 잘 보여주시는 분들이신지 (제가 전세 내놓을때 잘 보여주셔야 전세 잘 맞출 수 있어요)
3. 수리 상태 : 올수리 라고 되어있는데, 실제로 어느정도 수리 되었는지 눈으로 보아야 합니다.
4. 하자 유무 : 천장을 보면서 누수가 있지는 않은지도 파악이 필요합니다.
무엇보다 누수의 파악이 가장 크리티컬 하긴 합니다.
매물임장을 하면서 가장 중요한 것은
- 매도자의 상황, 물건의 상태, 가격
가격은 이미 브리핑 받은 상태이기에 우리가 파악하고 있을 확률이 높습니다.
그럼에도 현장으로 가면 또 다른 가격을 말해주시기도 해요. (더 싼 가격이거나, 매물을 거두거나 등)
매도자의 상황을 파악하기 위해서 좋은 질문은
점유자분에게 "이사 날짜"를 물어봄으로써
매도자 혹은 세입자 분의 날짜가 특정 되었는지 파악하는 것도 중요합니다.
1) 이사날짜가 너무 급하면 제가 잔금을 길게 하지 못하는 조건으로 불리하게 됩니다.
2) 이사 날짜를 통해서 매도자가 얼마나 급한지 알 수 있습니다.
- 올해 가기 전에 꼭 팔아야 하는 물건 or 5월까지 꼭 팔아야 하는 물건 등은 보통 매도자가 세금 때문에 팔아야 하는 이유가 많았습니다.
(6/1 재산세 중과 이전에 매도 원함, or 12월 31일 넘어 가기 전에 매도해서 양도세 중과 등을 피할 계획 등)
이런 상황들을 알아두면, 협상의 여지가 더 있을지 파악할 수 있습니다.
조건이 더 좋게 받을 수 있을지
혹은 가격적으로 더 깎일 수 있을지 판단해볼 수 있습니다.
매물임장 필요성 3가지
1) 좀 더 선명한 선호도 파악이 가능합니다.
2) 이동 수요 흐름을 알 수 있습니다.
3) 매도자, 점유자의 상황을 알 수 있습니다.
정리하면 이렇게 3가지의 필요성이 있겠습니다.
매물임장 해보기로 해요.
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