안녕하세요.
질문하며 성장하는 와이케이91입니다.
실전반의 “꽃” 튜터링 데이가 다가왔습니다
(두근 두근 콩닥 콩닥)
첫 실전반에 첫 튜터링 데이를 맞이하다 보니 사실 어떤 것을 준비해야 될지도, 어떤 것을 질문해야야 할지도 잘 모르겠던 와케입니다. (늘 첫 만남은 어려워~~)
하지만 동료분들의 힘과 선배님들의 공유글을 읽으며 어떤 것을 준비하고 어떤 질문을 하면 풍성한 튜터링 데이가 될 수 있는지 고민해보고 준비하였습니다. (아시죠? 늘 우당탕탕이라는거~)
이번 사전임보 발표와 질의응답 그리고 개별 질의응답을 통해 앞으로 투자에 있어 BM할 것들을 정리해보겠습니다.
1. 임보의 모든 파트는 괜히 들어 있는 것이 아니다. 결국 선호도와 수요를 알아보는 것이다.
사전임보 직장 파트에서 단순히 근로자 수가 많네 / 고소득 받는 사람이 많네 로 끝날 것이 아니라 이 정도의 연봉을 받는 사람들은 어디에 살고 싶어할까? 해당 지역에 0억대 아파트들이 많은 이유가 뭘까?도 생각해봐야 한다는 것. 즉, 직장 연봉이 아파트 가격과 연결이 되기에 해당 지역의 아파트 가격들이 0억대를 형성하고 있구나 로 연결지어 생각해보겠습니다.
환경 파트에서 백화점, 마트 갯수만 볼 것이 아니라 그런 인프라들이 어디에 위치하며 특히 택지는 어디쪽에 위치하는지 확인(양)하고 어떤 인프라 시설들이 들어와 있는지(질)도 함께 생각해보겠습니다. 특히 ‘택지’를 확인하는 과정에서 임장지의 특징을 살펴본 후 균질한 곳이 얼마나 많은지, 적다면 구축택지여도 사람들이 선호하는 곳은 어디인지 확인하고 실제 투자까지 진행한다면 어느 단지까지 투자로 볼 수 있을지도 생각해보겠습니다.
공급파트 매매/전세 그래프를 조금 더 디테일하게 해석해보겠습니다. 특히 전세가 떨어지는 시점을 우선적으로 파악해보겠습니다. 해당 시점에 공급이 있었는지, 공급이 있었다면 어느 지역에 어떤 단지가 입주했는지, 전체적인 시장에 영향을 줄 수 있는 금리나 정책 상황 또는 임장지에 영향을 줄 있는 경기 호황/불황을 체크해서 지방 투자에서 공급의 영향이 어느 정도일지 파악해보겠습니다.
시세파트에서 절대적 저평가는 지역간 비교평가를 통해, 상대적 저평가는 해당 임장지 안에서 찾아보는 연습을 하겠습니다. 전고점 대비 -OO%로 절대적 저평가 시장을 확인하고 있었는데, 이는 수도권에서 조금 더 유의미하며 지방의 경우 지역간 비교평가를 통해 절대적으로 OO이 싸다 라는 판단을 해야 함을 배웠습니다. 또한 상대적 저평가의 경우 단지 vs 단지로 들어와서 해당 단지의 가치를 판단 후에 두 단지의 가격 비교를 통해 찾아야 함을 배웠습니다.
2. 지역 별 비교평가
개인 질의응답을 통해 지역 별 비교평가하는 방법에 대해 여쭤보았습니다. 저의 질문은 광역시 내에서 여러 구에 앞마당이 있을 경우 투자 물건을 찾을 때 어디까지 보고 다음 구로 넘어가야 하는지?에 대한 질문이었습니다.
1. 각 구별로 전수조사를 한다.
2. 해당 구에서 상대적 저평가 단지들을 추린다.
3. 해당 지역에서 추려진 저평가 단지들을 모은다.
4. 매매로 내림차순을 시켜 매매가와 투자금을 살펴 본 후 투자 후보를 추린다.
(매매가만 보고 저평가 단지를 찾는 경우 실거주를 내가 한다 생각하고 추려보고, 투자한다 생각해서 같은 투자금이면 어디부터 투자를 할지 생각하고 추려보면 매매가별 5분위 시세표와 투자금별 5분위 시세표가 그려지고 둘은 차이가 날 수 밖에 없다)
어떻게 보면 아는 내용일 수 있지만 프로세스가 정립되지 않아 더 헷갈렸던 부분이었습니다. 뭔가 탁! 하면 턱! 하고 투자 물건을 뽑고 싶었던게 아니었나 생각이 들었고, 결국 실제적인 투자를 하려면 단지 대 단지로 들어가서 봐야 한다는 것에 대한 의미를 다시금 생각해보았습니다.
우문현답을 주신 버린돌 튜터님 진심으로 감사합니다!
습하고 더운 임장지에서 어떻게 하면 더 나은 투자자로 성장할 수 있을지 조언해 주시고, 튜터님의 인사이트를 아낌없이 남겨주셔서 감사합니다!!
변덕스러운 날씨에도 매임과 튜터링데이까지 잘 끝낸 스돌파 조원 여러분들도 수고하셨습니다!
그리고 멋진 이름표까지 만들어주신 D셈버님 감사합니다!
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