사고의 흐름을 배워서 적용하자

지투기 2강에서는 잔쟈니 튜터님께서

B지역에 대한 입지분석과

지방투자를 할 때 어떤 사고과정을 통해

물건의 가치를 판단하는지 알려 주셨다

튜터님이 어떻게 지역을 분석하고

지방을 볼때 인구, 직장, 교통, 학군, 환경을

어떤 관점으로 바라보는지 알려 주셨는데

튜터님이 알려주는 그 지역이 어떻다 라는

결과를 암기하려는 것이 아니라

튜터님이 직장을 분석할 때는

다른 지방 광역시 대비 직장인수와 대기업 수의 비율이

얼마나 차이나며, 그래서 어느 지역이 더 양이나

질적으로 좋은 직장이 있는 곳인지 바라보는

그 과정이 중요하다고 말씀해 주셨는데

기계적으로 직장의 양과 질을 바라보고

등급만 정하고 있던건 아닌지 되돌아 보게 되었다

그리고 인구를 분석할 때

주로 사용하는 세대당 인구수가

얼마나 되어야 많은지 감이 없었는데

수도권에서 학군으로 유명한 C지역의 세대당 인구수를

기준으로 잡아서 비교하면

내가 임장하는 곳의 세대당 인구수가

많은지 적은지 가늠할 수 있다는 방향도

알게 되었다

또 환경을 이야기 할 때

단지 주변에 상권이 어떤 것들이

있는지를 단임을 하면서 보게 되는데

이전에는 그냥 상가 간판이 여러개

많이 있으면 좋은 곳이다 생각하고

넘어갔는데…

좀 더 자세히 들여다 보면

생활상권인 학원, 병원, 빵집 등이 있는곳과

당구장, 가발가게 등 이 있는 곳이 있어서

환경이 좋은 곳인지를 알기 위해

상가가 무엇이 들어와 있는지 좀더

세심하게 봐야겠다는 생각을 했다

그리고 인구 연령 비율을 볼때

30~50대가 경제력이 있는 인구여서

아파트 구매층 이기 때문에

어느 동이 많은지는 확인하고 있는데

그래서 다른 곳 대비해서도 많은지를

분석할때 애매했었는데

지방에서는 가장 인접한 광역시의

비율과 비교해 보면 많고 적음을 가늠

할 수 있다는걸 알게되었다

마지막으로 학군의 경우 

지방에서는 학군으로 유명한 곳들이 정해져 있지만

그렇다고 학군이 중요하지 않은 지역에서

아예 학군을 보지 않아도 되는 것은 아니며

오히려 좀더 뾰족하게 어떤 단지에서

선호하는 학교를 가며, 주변에 어떤 학원들이

있는지를 좀더 자세히 봐야 된다는 것도 알게 되었다

(& 초등학교 학급당 학생수는 23명 이상이면 많음)

이렇게 입지 요소를 판단할 때

좀더 세부적으로 어떤 것들을 봐야하며

어떤 방식으로 봐야 하는지를

배우고나서

비교평가를 할 때

우선은 생활권이 비슷한 곳끼리 단지대 단지 비교를 하는데

전고 대비 하락율, 전세가(실수요), 20평대 가격등을

비교해 보면서 사람들이 선호하는 단지가

어디인지 관점에서 바라보는 연습이 필요하며

낀평수를 단순하게 거르는게 아니라

선호하는 단지라면 환금성이 좋을 수 있고

투자금이 적게 들어간다면

충분히 투자를 고려할 수 있기 때문에

잘 봐야 한다고 말씀해주셨다

마지막으로 지방광역시는

다른것보다 환금성이 중요한데

선호하는 생활권의 후순위 생활권 보다도

하위 생활권의 선호 단지가 가격상승이 빨리올수 있고

나중에 매도를 할때까지 기간이 길기 때문에

환금성 측면에서 유리해서

무조건 상위 생활권을 고집하지 않고

환금성 까지 고려한 투자를 해야 겠다고 생각했다