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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
1. 책을 읽고 본 내용을 써주세요
| 목차 | |
| 1부 대출력 마인드셋 | |
| 2장 대출은 갚는 것이 아니라 이용하는 것 | |
| 01 무이자 대출의 비법, 원리금통장을 만들어라 | 대출받을 때 이자까지 고려한 금액을 받아두기를 강력히 추천한다. 일명 '원리금 통장'을 따로 만들어두라는 의미 |
| 2부 대출력 워밍업 | |
| 4장 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 마스터하기 | |
| 01 담보를 기준으로 하는 LTV, 상환 능력을 따지는 DTI | 같은 아파트라도 KB시세는 층마다 다른데 1층은 하위평균가를 적용하고 2층부터는 일반 평균가, 고층이면 상위평균가를 적용하기에 1층보다 고층일 때 대출이 더 많이 나온다. -> 1층이어도 일반평균가를 적용하는 은행을 찾기 :기업,KDB생명,현대해상 등 |
| 03 차주별 DSR에 현명히 대응하려면 | 신용대출 상환조건부 주택담보대출 승인을 부탁해보자 원하는 만큼의 주담대를 받으려면 기존 신용대출을 얼마나 상환해야 하는지 은행원에게 먼저 물어보는 것. 당장 신용대출을 갚지 못할 상황일 때 향후 일으켜질 주담대로 기존의 신용대출을 상환해도 되는지 물어보면된다. 우리는 은행에 가서 대출을 받는 것이 목적이므로 대출력을 최대한 발휘하는 것이 좋다. 디딤돌과 같이 DSR을 보지 않는 주담대는 신용대출을 먼저 -> 은행원들도 그냥 직장인일 뿐 물어봐야 알아봐준다. |
| 5장 나만의 최적 대출 전략 찾기 | |
| 01 소득에 따른 대출 전략 | 대출력 레벨업을 위한 Q&A 대출을 몇 년정도 사용 할 것인지 기한을 정하고 금리와 상환기간(30년) 을 정해서 매달 원리금을 산정. * 4년의 금액을 대출액에서 미리 빼서 원리금 통장에 넣어두고 나머지 금액만을 대출금액이라고 생각하고 사용하는 것. 소득은 부부합산가능하다. 배우자소득을 합산할 때는 부채도 합산됨에 유의해야한다. 주담대는 합산소득이 가능하니 연봉이 적은 사람이, 신용대출은 차주별 소득에 기반하니 연봉이 높은 사람이 받는 것이 좋다. 디딤돌, 보금자리론 같은 정책자금대출은 카드 대체소득을 인정하지 않음. |
| 3부 본격 트레이닝으로 부를 키우자 | |
| 05 은행재원대출 활용법 | 생애최초인 경우 은행권 주택담보대출 기준 규제-비규제지역 모두 LTV80%, 최대 6억 원까지(DSR 범위 내) 대출을 받을 수 있다. 15억의 LTV 80%는 12억이다. 즉 전세보증금과 생애최초대출의 합계가 12억 이하이기만 하면 된다. 12억원에서 선순위 전세보증금 9억원을 차감하고 나면 후순위 대출가능금액은 3억원이 된다. DSR이 통과된다면 9억원 전세를 끼고도 3억원의 대출이 더 실행되어 결론적으로 내 돈 2억만으로 규제지역에 내 집을 마련할 수 있게 되는 것이다. -> 이제 규제로 최고 70%이면서 대출실행시 6개월내 전입의무 발생. 규제가 변경되기전까지는 불가능한 방법이 되어버럼. |
| 06 선대출 후전세 극비 전략 | 대응방법 전세 수요가 탄탄한 곳에 투잫나다. 전세를 시세보다 낮게 받는다. 전세금 반환보증보험을 들어준다. 시세보다 저렴하고 안전한 전세 |
| 07 지금도 여전히 ‘선대출 후전세’ 신공을 발휘할 수 있을까? | 불미스런 일을 방지하기 위해 선대출 후전세로 세팅하려면 임차인에게 전세금보다 앞서 근저당이 설정됨을 명확히 인식시키고 이 부분이 상호 인지-합의됐다는 내용을 반드시 계약서에 남겨두어야한다. |
| 08 청약: 대한민국에서 신축을 가장 갓성비 있게 마련하는 법 | 중도금대출의 세대당 보증건수에는 제한이 있음. 규제지역과 비규제지역을 합해 세대당 총2건 / 규제지역은 총1건, 비규제지역은 총2건까지 가능하기에 규제지역에서 먼저 중도금대출을 실행하고 후에 비규제지역의 중도금대출을 일으키면 된다. 반대로 비규제지역에 먼저 중도금대출을 실행하면 규제지역의 중도금대출은 불가하게 되니 순서에 주의 중도금대출 틈새포인트 - 연체는 어떤경우에도 피해야한다. 다만 중도금대출 자납 부분에서 연체하는 것은 은행과는 상관없는 시공사와의 관계인 경우가 많아 건설사-시행사에서 자체처리하는 경우도 있다.(건설사-시행사마다 다를 수 있으니 별도 확인 필요) |
| 09 청약 잔금 맞추는 다양한 방법 | 잔금대출 협약은행 1금융권은 금리가 좋음, 2금융권은 DSR에 여유가 더 있어 대출한도가 좋음. 대출한도가 급하면 2금융권 먼저 상담 받아보는것이 좋다. 잔금대출+월세세팅(현재 불가능) 과거 은행권 주담대 또는 보금라리론을 활용할 수 있다. 둘 다 실거주 의무가 없기에 월세 세팅과 함께 진행 가능 |
| 7장 1주택자 전략: 전세대출과 갈아타기를 적극 활용하라 | |
| 01 1주택자의 전세대출 활용법 | 증액하여 새롭게 전세계약을 맺자 전세자금대출 활용을 통해 종잣돈을 마련할 수 있다. -> 결국 사람과 사람간의 거래 상호 합의만 잘 된다면 문제 될게 없다. |
| 02 주택담보대출: 구매자금대출과 생활안정자금대출 | 추가약정서 3조 : (기한 전의 채무변제의무) 채무자가 속한 세대의 세대주 또는 세대원이 대출실행일 기준으로 제2조에 명시되지 않은 주택을 보유하고 있는 경우 본 대출의 기한의 이익은 상실되고, 그에 따라 본 대출은 즉시 변제할 의무를 집니다. -> 해당 조항은 추가주택구입 금지를 의미하는게 아니다. 대출 실행일 기준으로 2조에 신고되지 않은 주택이 늘어나면 안된다는 의미이다. -> 계약만 진행한 집(잔금전)을 2조에 명시하는 것도 방법이 될 수 있다. 은행에 따라 또는 지점에 따라 해석이 다를 수 있으니 은행원말에 휘둘리기보다 나에게 맞는 은행을 찾아 대출을 받아낼 수 있다. |
| 에필로그 자신의 속도대로 꽃을 피우자 | 노력하는 한 방황하게 되어 있다. 이 길이 맞는지, 저 길이 맞는지 길을 물으며 찾아가야 하기 때문이다. 그러나 그 방황자체가 성장의 과정이며, 끊임없이 길을 찾는 노력 속에서 비로소 자신만의 방향을 발견하게 된다. |
| 이 책의 독자들을 위한 대출 무료 상담 |
2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요
(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)
NOT A BUT B
기존 월부방식의 투자대로라면 대출을 사용해서 투자할 일이 없으니 괜찮겠지만 차후 내집마련 등을 한다고 가정하고 대출을 고려할 때 항상 원리금에 대한 고정비 지출이 발생해서 대출 실행 이후 종잣돈을 모으는데 시간이 걸리다보니 다음 투자에 대한 연속성 면에서 해결이 되지 않는 부분이 있었는데, 이 책을 통해서 대출금의 일부를 원리금상환액으로 미리 빼놓고 나머지만 사용한다는 점에서 이렇게 생각 해볼 수도 있겠구나 괜찮은 방법이다 라는 생각이 들었다.
한도
시장을 좀 더 지켜봐야겠지만 전세대출의 한도가 5억이라는 부분이 한계점으로 작용하는 지점이 오지 않을까? 하는 생각이 들었다. 물론 그사이 사람들의 소득이 증가하는 부분도 있겠지만 전세상승의 속도가 엄청 빠르진 않을 수 있겠다. 최근 몇몇 동료분들 이야기를 들어보면 1~2년안에 수도권 소액투자 시장이 올 것 처럼 이야기하는 부분이 있었는데, 전세가 오르는 시장은 최상급지를 제외하면 공급의 영향으로 그동안 눌려있던 지역의 전세가 빠르게 원상태로 회복하는 것이지 전세가격이 빠르게 상승한다는 느낌은 못받았어서 이 부분에 대해 좀 더 신경써서 체크해보고 어떤 데이터를 통해 보면 좋을지 생각해봐야할 것 같다.
3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써주세요
(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)
운영
앞으로 주택을 운용해감에 있어서 대출을 활용해야하는 경우가 많이 생길텐데, 미리 알아두지못하면 지금처럼 규제가 발생했을때, 대응이 어렵고 책에 있던 내용들처럼 대출도 은행별 지점별로 규정에 대한 해석을 달리하고 적용이 다른부분이 있기때문에 어느정도 수준이상으로는 알고 있을 필요가 있겠다는 생각이 든다. 또한 전세 PIR과 소득 부분 잘 관찰하고 전체적인 시세트래킹시 전세가의 움직임 파동이 커져가는 모습 또는 주전자 끝부분(외곽)에서부터 물이 끓어오는 것을 생각하면서 흐름을 파악해보려한다.
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(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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