[지기 29기 더위 2겨내고 임장하면 3억씩 벌어가조_김제로] 3강(자음과모음) 후기 - 대구: 공급 폭탄이 만든 절대적저평가

안녕하세요? 김제로입니다.

벌써 지투기 과정의 마지막 3주차 강의가 되었습니다.

3주차 과정이 진행되다보니 평소보다도 더 빠르게 시간이 지나간 듯한 느낌이 듭니다..

이번 3주차 강의는 ‘자음과모음’님께서 공급 폭탄으로 전국에서 유명하였던 ‘대구’를 주제로 진행되었습니다.

평소에도 자주 다니며 앞마당도 있는 지역이기에 시작부터 아는 지역이 나오며 흥미로웠습니다.

저의 대구에 대한 사전 지식과 자모님께서 말씀해주시는 대구 이야기를 함께 비교해보는 것도 즐거웠습니다.

1. 지방 투자시에 고려할 핵심

앞서 다른 튜터님들께서도 모두 말씀해주셨지만, 지방의 임장 및 투자를 할 때는 

서울과 다른 시각으로 봐야 한다는 것을 다시 알려주셨습니다.

- 지방 투자할 때는 투자 후 돈 남겨서 다음 투자를 굳이 고려하지 말고 할 수 있는 가장 좋은 것을 할 것.

- 지방에서는 아파트 자체의 상품성(브랜드, 택지, 선호 위치, 세대수 등)이 더욱 중요함.

▶ 입지와 상품성을 함께 투자금에서 할 수 있는 가장 좋은 단지를 투자하자

2. 광역시와 중소 도시의 한 판 정리

광역시와 중소 도시에서 투자를 고려할 기준을 예시로 제시해주셨습니다.

‘가격’과 ‘공급’을 토대로 투자 여부를 정할 수 있음을 알았습니다.

특히 ‘전주’, ‘울산’과 같이 이미 지나간 사례를 복기하며 대구의 미래 흐름을 분석해보는 것이 인상적이었습니다.

(입주장) → (입주 정리) → (전세 정리) → (매매 반등)

현재 대구는 두 번째의 ‘입주 정리’로 실거주자들이 움직이며 신축부터 거래가 진행되는 중입니다.

그렇기에 우리는 대구의 선호 지역 전세가를 분석하며 흐름을 분석하고 투자 시기를 조절할 수 있음을 알았습니다.

▶ 다른 도시의 사례를 통해 적절한 투자 조건을 파악하고 앞마당에 적용해 투자 범위를 선정하자

3. 지방의 인구 수

수도권과 다른 지방의 인구 및 변화 흐름을 전체적으로 설명해주셨습니다.

- 어떤 지방이라도 인구가 줄어들고 있다는 사실은 변하지 않음

- 구별 연령별 인구 비율에서 경제활동인구(30대~50대)의 비율과 영유아 비율이 중요함

- 인구 이동 (유입, 유출)이 일어나는 방향이 중요함

인구가 감소하는 추세가 어떠한지, 구매력 있는 연령층이 얼마나 있는지, 지역 간의 전출입 이동량이 얼마나 되는지를

종합적으로 검토한다면 지역의 선호도를 이해하는데도 도움이 될 것이라는 생각을 하였습니다.

▶ 지방의 인구의 총량과 비율을 함께 보며 각 생활권 별 수요를 파악하기

4. 공급과 선호도의 관계

대구의 과거 2020년부터 2023년까지 공급과 실거래가 그래프를 통해서 예시를 보았습니다.

‘선호 입지 단지’와 ‘비선호 입지 단지’의 가격을 비교해보았더니 전세가 방어 차이가 극명하였습니다.

수성구의 핵심 단지들은 하락장에도 가격이 거의 떨어지지 않았지만

비선호 입지의 단지들은 과거 2014~2017년 가격 수준까지 내려가는 것이 다소 충격적이었습니다.

양극화가 심화되는 것을 체감하며 투자 범위를 보수적으로 볼 필요가 있음을 느꼈습니다.

▶ 공급이 많은 하락 시기에 선호도에 따라 가격 방어가 차이나기에 선호도를 정확히 파악하는 것이 중요함

5. 대구의 입지분석

대구를 구별로 나누어 각 구별 특징을 분석하는 시간을 가졌습니다.

각 구별로, 생활권 별로 핵심 키워드를 통해 구분하였더니 이해에 큰 도움이 되었습니다.

또한 입지요소인 “직장, 학군, 환경, 공급, 교통” 각 파트별로 대구를 분석하였더니

기존에 알던 지식에서 비는 부분들이 채워지는 듯한 기분이 들었습니다.

도심에서 부도심으로 외곽으로 뻗어나가던 대구의 생활권들이 다시 원 도심으로 들어옴을 느끼며 

투자든 실거주든 대구의 중심에 가까운 지역으로 고려해야겠다는 확신을 가졌습니다.

▶ 대구의 핵심 입지를 나타내는 키워드를 기억하고 입지의 비교 우위를 확실히 하기

6. 투자를 하기 위한 준비

자모님께서는 투자를 하기 위해 생활 속에서 관리하며 준비할 수 있는 부분을 설명해주셨습니다.

크게 ‘돈, 시간, 행동, 태도’로 4가지 파트로 나누어 각 부분에서 신경 써야 할 부분을 알려주셨습니다.

1. 돈: 아낄 때와 아끼지 않을 때를 구분 / 기분을 위한 소비X

2.시간: 투자자로서 무엇이 중요한지 생각하고 정해서 효과적으로 하는 시간 관리

3.행동: 투자금 기준에 들어오지 않아도 미리 앞마당으로 만들고 꾸준히 트래킹하기

4.태도: 나의 현재 실력이 어느 정도인지 알고 인정하며 다음을 위해 발전하기

현재 저는 ‘행동’ 부분에서 더 열심히 개선해야겠다는 마음을 먹었습니다.

앞마당을 만들 때는 열심히 만들지만 그 이후 트래킹을 하는 것이 참 쉽지 않았기 때문입니다… 

▶ 운동을 잘하기 위해 몸을 만드는 것처럼 투자를 잘하기 위한 상태를 만들자