안녕하세요. 처음 게시글을 작성해봅니다.
개인적으로 합리적인 금액으로 나왔다고 판단되는 매물이 있어 부동산에 문의해보았는데
“현재 경매 진행 중인 매물이라 한번에 큰 돈이 들어가야할 것 같습니다” 라는 답변을 받았습니다.
관련해서 찾아보니 내가 매수할 때 내는 돈으로 집주인이 채무를 변제하지 않으면 경매는 그대로 진행되버리기 때문에
계약금은 계약금대로 내고 소유권은 경매 낙찰자에게 넘어가버리는 문제가 발생한다고 하는데요..
이 부분이 마음에 걸려 특약 조건에 아래와 같은 계약조건을 명시하려고합니다.
1. 잔금 지급일 이전까지 매도인은 해당 부동산에 대한 모든 근저당 및 경매 개시 기록을 완전히 말소하여야 한다.
2. 매도인이 채권자에게 전액 변제를 완료하고, 법원의 경매절차 취하 결정이 완료되어야 한다.
3. 위 조건이 충족되지 않거나 경매가 계속 진행될 경우, 본 계약은 자동으로 해제되며, 매도인은 계약금 전액을 지체 없이 반환한다.
4. 위 조건 미충족으로 인한 손해가 발생할 경우, 매도인은 계약금 외 추가 손해 배상 책임을 진다.
이 정도의 특약조건 만으로 괜찮을까요?
부동산 매매가 처음인데다가 공부해보지 않은 상황을 닥쳐보니 좀 불안하네요 ㅠ
댓글
안녕하세요 걸음걸음님^^ 저도 질문글 작성중인데 걸음걸음님 글이 보여 제 작은 의견 나눌 수 있으면 좋을 것 같아 글을 남기게 되었습니다. 우선 경매기입등기 이후 부동산을 취득하는 제3자는 해당 부동산이 경매 진행 중임을 알 수 있으므로, 선의의 보호를 받을 수 없기 때문에 신중히 진행하셔야 할 것 같습니다. 우선 경매진행중인 물건은 권리분석 하실 수 있는 상태에서 접근하시는 것이 맞다고 생각이 들고요, 실제로 경매 고수 분들은 경매 예정 물건이나 진행 물건도 처리 가능한 물건이면 시세 대비 아주 저렴하게 매수하는 것 같습니다. 그런데 이것은 모두 본인이 권리분석이 가능하여 위험한지 아닌지 판단할 수 있기 때문이라 생각이 듭니다. 그리고 경매 물건 매매 하는 부동산이 경매 프로세스에 대한 이해가 있어야 거래 가능할 것 같습니다. 우선 경매 진행 중인 물건 채무자는 경제적으로 아주 어려운 경우가 많습니다. 특히 등기부등본상 카드사 압류까지 있는 경우도 있는데 이 경우 채무자가 경제적으로 일상 생활까지 정말 어렵다고 추측해 볼 수 있겠죠. 그리고 다른 채무도 복잡하게 엮여 있을 수도 있을텐데, 이런 상황에 계약금이나 중도금 등이 해당 물건의 근저당이나 압류 등 말소에 제대로 쓰일 수 있을지 잘 모르겠습니다. 경매 진행 물건 일반 거래시 계약금이나 중도금 전달 방법 등 실무적인 것은 모르겠습니다. 매수자가 직접 법무사 고용해서 채무자의 계좌를 거치지 않고 근저당등 말소시키는 프로세스가 있는지는 모르겠습니다. 어쨌든 채무자의 계좌로 직접 입금된다면 또다른 리스크가 있을 수도 있을 것 같습니다.) 그래서 경매 진행 물건을 특약만 믿고 거래하는 것은 위험하다고 생각이 듭니다. 혹시라도 정말 매력적인 물건으로 꼭 갖고 싶은 물건이라면 이런 절차에 대해 잘 아는 경매 대행 업체 같은 곳에 물건에 대해 컨설팅 받아보시고 안전하게 진행하시거나, 임차인이 없고 채무자가 거주하는 곳이고 권리분석상 아무런 하자가 없다면 차라리 경매에 입찰하시는 것이 더 안전하시리라 생각이 듭니다.(명도도 업체에 맡길 수 있습니다.) 그런데 제 속마음은 걸음걸음님이 독강임투 열심히 하시고 앞마당 넓혀가며 가치평가 잘하셔서 가치있는 매물을 저렴하게 일반 매매로 하셨으면 좋겠습니다. 경매진행중인 물건은 걸음걸음님이 준비가 되셨을때 하셨으면 좋겠습니다. 더운데 내집마련위해 노력하시는 걸음걸음님 파이팅입니다.
걸음걸은님 안녕하세요. 매수를 고민 중이신 것 같습니다. 위에 대표님께서 경매진행 물건의 리스크를 잘 말씀해주신 것 같습니다. 월부에서는 더 버는 투자보다 잃지 않는 투자를 강조합니다. 그만큼 리스크가 중요하면 내가 감당가능한 리스크인지를 명확하게 알아야 합니다. 하지만 리스크를 내가 감당가능한지 조차 모른다면 정말 큰 리스크 일 것 같습니다. 또한 대표님께서 말씀해주신 것처럼 특약은 말그대로 특약이라, 실제 이슈가 발생했을때는 특약을 근거로 민사를 진행하셔야 됩니다. 그 과정에서 드는 돈과 정신적 스트레스도 따라오게 되구요. 수익적이 부분 뿐만 아니라, 리스크를 다시 한번 더 고려해보시고 좋은 투자하시길 응원하겠습니다.