[지투기 29기 더위쯤이야! 14천리로 앞마당 만들조 딸기라씨] 또 지켜보고만 있을껀가요? (3주차 강의 후기)

안녕하세요.

성장하는 투자자 딸기라씨입니다. 

지투기도 어느덧 3주차로 들어섰네요. 

지난 주 임장하고 시세를 따며 지역에 대해 좀 더 딥하게 들여다 보고 있는데요,

3주차 자모님의 강의는 제게 많은 것이 해소되는 강의였던 것 같아요. 

연제구를 앞마당으로 임장하면서, 

입지가 있는 것 같으면서도

단지 개별로의 개성이 강한 것 같아서 약간 아리송했는데요.. 

강의 시작점에서 

지방은 상풍성이 중요하다. 

연식, 브랜드, 택지인지 , 좋아하는 위치에 있는지가 중요하다고 말씀해주셨어요. 

어머나

연제구와 너무나 딱 맞아떨어진 설명에 

엉킨 실타래가 풀리는 느낌이었습니다. 

입지와 선호도를 같이 보고

투자 범위를 정하는 것이 중요하다

공급 물량으로 인한 매매, 전세 가격의 변동 이로 인한 사이클을 파악하는 것이 중요하다

자모님께서는

입주 단계 - 입주 정리 단계 - 전세 정리 단계 - 매매 반등 단계로 

공급으로 인한 시장의 변화 단계를 설명해주셨어요. 

특히 각 단계에 따른 지역의 예시를 들어주셔서 이해하기기 한결 쉬웠어요. 

포항과 같은 입주 단계

대구와 같은 입주 정리 단계

부산과 같은 전세 정리 단계

울산과 같은 매매 반등 단계

를 통해 사이클을 이해할 수 있을 것 같습니다. 

23년부터의 울산 시장의 복기를 통해 

23년 입주로 전세 하락 - 전세 하락으로 인한 매매 하락 - 전세 소진이 안 되는 시장 (이때가 진짜 바닥임)

- 서서히 전세 물량이 소진되면서 신축부터 전세 거래가 시작됨 - 전세가 소진되니 전세가가 오르고 설거주자의 매매가 시작됨. - 그리고는 반등으로~~

전세가 없는 시장에  진입했을 때 전세 실거래가보다 높게 전세를 맞추고 싶다면,

광고 전에 전세 대기자가 있는지 물어 보고 전세가를 협상하는 것도 방법이라고 말씀해주셨는데,

진짜 경험해보고 싶습니다. ㅋㅋㅋ

소액으로 투자하기 위해서

입주 정리 단계나 전세 정리 단계에 진입하는 것이 중요하며,

투자 범위를 정하는 것이 중요하다는 말씀을 해 주셨는데요, 

매- 전 차가 1억 정도의 단지를 타켓으로

선호도를 나누고 전세가를 트레킹하다가 기회가 오는 것을 찾으라는 구체적인 행동지침까지 알려주셔서 

정말 저희들의 투자에 진심이신 자모님의 마음이 느껴졌습니다. 

단, 지역 내 선호도가 아주 떨어지는 것들은 전세가 하방이 무너지고 매매가 수준이 2014-17년으로 원복된 것들도 있으니 보합을 유지하고 있는 것들을 봐야한다고 첨언해주셨습니다. 

C지역을 분석해주시면서 

제가 비엠하고 싶은 부분은

1. 인구에서 경제활동 연령과 영유아 비율을 보는 것이 중요하고

중소도시는 영유아 비율이 많은 신도시의 위치가 크게 중요하지는 않지만

광역시의 경우는 신도시의 위치가 어디인지 중요하며, 

중심지 주변에서도 어디에 영유아 비율이 많은지 보는지가 중요하다. 

2. 물건의 위치가 좋으면 상품성을 조금 떨어뜨려도 되고

위치가 안 좋으면 상품성을 좋은 것을 한다.

위치가 안 좋은데 상품성까지 떨어진다면 하지 않는 편이 낫다. 

3. 학군지라면 학업 성취도가 중요하지만

학군지가 아니라면 초등학교 학생수가 중요하다. 

학군지가 아니라면 아이들 키우는 곳이 좋은 곳이기 때문이다. 

4. 전세가가 오르면 사람들은 이사가는 것을 꺼린다.

순리대로 개갱권을 쓰게 하고

다음에는 전세가를 시세로 맞춰달라고 하거나 이사비를 줄테니 퇴거해달라고 딜을 하는 것이 좋다. 

시장이 안 좋다면 실거주자에게 매도해야 하니 내보내야 하고

이 때 전세퇴거자금대출을 활용할 수 있다. 

5. 협상은 육식동물처럼 하라. 

기회를 포착하는 사자처럼 기다려라. 

기회를 잡기 위해서는 현장 동향을 잘 알고 있어야 한다. 

매매 /전세 물량의 거래 현황을 잘 알고 있어야 목표 매수가도 던질 수 있다. 

3,4군데 부동산과 지속적으로 연락하면서 기회를 찾아라. 

6. 입주장에서 잔금이 안 되는 사람들은 매물을 던진다. 

그 때 준신축을 보고 있으면서

신축도 싸니 준신축도 싸게 해달라고 협상카드를 던질 수 있다. 

입주가 끝나면 팔아야 할 이유가 없으니 매물이 잠긴다. 

서울 시장을 보면서 시장이 어떻게 날아가는지 지켜볼 수 있는 한 해였습니다. 

지방도 당연히 그런 흐름을 보일 테구요. 

안 오를 때 열심히 해야 해요.

가격이 올라가면 후회해요~~. 

지금 열심히 해야 하는 이유는? 

아직 안 올랐으니까요!!!

자모님, 열심히 하겠습니다!!!

인사이트 넘치는 강의 너무 감사합니다. ^^