[실준70기 6개월 안에 1채 등기칠조 멈추지말고달려] 단지임장_더 효율적으로 하고 싶다면?

단지 안을 봐야하는 이유

1. 어떤 사람들이 살고 있는지
2. 연령대
3. 거주민 형태 (아이들이 많은지, 어르신들이 많은지, 유모차가 많은지 등등)

단지임장_더 효율적으로 하고 싶다면? 

• 단지별 정보 / 입지 / 시세 / 궁금사항을 사전에 정리하기
• 생활권별 선호도, 핵심입지요소를 파악해 단지 가치 확인할 때 적용 

단지 임장 전 - 단지임장 루트 그리기

단지 임장 - 단지 외부, 내부 확인하기 (지하철 노선도, 초등학교 등등)

단지 임장 후 - 단지별 특징, 선호도 정리하기

단지 가치 

입지의 가치 (쉽게 변하지 않는것) - 단지가 어느 위치에 있는지, 역과의 접근성, 상가의 접근성, 초등학교 얼마나 가까운지 (교통, 학군, 환경)

건물의 가치 (변할 수 있는 것) - 연식, 세대수, 대단지, 소단지, 평형이 중대형 평형이 같이 섞여 있는지, 임대동이 섞여 있는지 (연식 대비상태, 조경, 동간 거리, 경사도, 주차, 지하주차장, 공동현관통제, 주차차단기, 거주민 등)

단지 주변

교통 - 단지가 역이랑 가까운가? (도보권 vs 버스권) 

학교 - 초등학교가 가까이 있는가? / 대로변을 건너는가? 통학로가 안전한가?

환경 - 중심 (메인) 상권과 가까운가? / 주변에 편의시설이 있는가? (규모, 업종 등) / 아파트로 걸어가는 길이 잘 정비되었는가? / 경사에 위치했는가? / 빌라, 주택가가 혼재되었는가? 혐오시설은 없는가? 

단지 내부

연식 - 연식대비 단지 상태가 좋은가?

동간 거리 - 동간 거리가 충분히 넓은가?

단지 관리, 언덕 - 조경이 잘 되어 있는가? (나무, 공원, 단지내 도로) / 단지 관리가 깔끔한가? (분리수거, 외부도색) / 단지내 경사가 있는가? / 평탄화 되었는가? 

주차 - 주차상태가 혼잡한가? (2중주차) / 지하주차장이 있는가? / 엘베와 연결되었는가? 

거주민 - 어떤 사람들이 거주하는가? (연령대, 가족구성, 옷차림 등) 

구축아파트 단지 간 차이 

• 구축 아파트는 건물 가치보다 땅의 가치가 있으므로 기본적으로 단지 입지를 먼저 따져봐야함 (재건축 이슈가 붙은 단지들의 경우, 용적률에 따라 가격 차이 있을 수 있음) - 용적률이 낮을수록 사업성이 높아서 매가에 영향을 줄 수 있음
• 구축 아파트는 평형 구성에 따라 단지 느낌이 달라짐. 대형평형이 껴 있는 구축 단지들이 더 선호도 있음 (동간거리가 넓고, 대지면적 자체가 넓게 지어짐) 

단지분석  - 임보에 남길 것

단지 정보 - 기본정보 (연식, 세대수, 평형구성)  - 위치

단지 입지분석 - 교통, 학군, 환경 - 직장은 동일

임장 후 단지 특징 - 조경, 동간거리, 지하주차장, 거주민 특징

매매 / 전세 개별 상황 - 최근 실거래내역 6개월~1년, 전고점 대비 하락률