성동구 성수동 트리마제 아파트 수익률 보고서 [열기68기 잘8고 잘4조 따뜻한부자b]

▶아파트명

성동구 성수동 트라마제

▶위치(지도)

▶입지평가

1.직장 : B

성동구 사업체수 : 28,343개 / 종사자수 : 178,243

2.교통 : S

강남: 23분/ 여의도: 34분 / 시청: 28분

3.학군 : C

광희중 85.9% / 트리마제에서 가장 가까운 중학교: 경일중 79%

4.환경 : C

트리마제 단지 1km 반경 내 → 백화점: 0개 / 대형마트: 0개

성동구 전체 → 백화점: 0개 / 대형마트: 2개 / 종합병원 1개 / 스타벅스 14개

5.공급 : A

● 인구수: 281,000명 / 적정 수요량: 1,405 / 3년 평균 공급물 : 1,749 / 연 평균 물량: 1,359

● 적정 수요 대비 공급 수준: 적정 수요 1배 이내 / 공급 평가: A

▶입지 평가

▶과거시세

▶수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

● 28평 미래의 수익률 계산

→ 200% 수익률 기대하려면? +250,000원

→ 51.5억 갈 만한 물건인가 (글쎄..지금 압구정 현대 45억임)

● 38평 미래의 수익률 계산

→ 200% 수익률 기대하려면? +100,000원

→ 35억 갈 만한 물건인가 (YES!)

● 네이버 호가가 너무 싸게 나온 것 같다. 다른 매물은 40억 이상이므로, 전임으로 25억 매물 알아보자.

▶현장사진

● 성동구에 비슷한 연식의 초역세권 아파트보다 10억 이상 비쌈. 교통이 선호도 결정적 요소 아닐 것 같음.

● 주변 낙후된 빌라들이 밀집되어 있어 균질성은 떨어짐. 성수전략정비구역으로 묶여 있어 향후 개발 가능성 높음. 앞으로의 환경 개선이 기대됨.

● 서울숲과 한강변을 끼고 있음. 특히, 한강 영구 조망권 단지로 한강이 보이지 않은 단지에 비해 10억 정도 차이 남. 트리마제 주변 20평대 단지들 시세 비교.

→ '01년식 142세대 성수동양 매매 호가 24억 (한강뷰)

→ '94년식 378세대 한진타운 매매가 14억(한강뷰X)

→ '09년식 445세대 서울숲힐스테이트 매매가 18억(한강뷰X)

● 트리마제 단지 주변만으로도 성동구에 대한 관심과 호기심이 생김. 앞으로 기회가 된다면 성동구도 앞마당으로 만들고 싶음.

▶저환수원리 투자 원칙 생각해보기