안녕하세요.
수지구 풍덕천 상급 생활권 선호도 좋은 구축 vs 동안구 외곽(비 평촌신도시) 신축 (전용84) 비교평가 질문 드립니다!
비교한 단지는 아래와 같습니다.
- 교통/위치: 시간적으로 강남 접근성은 수지구 정자뜰태영데시앙이 보다 더 좋습니다. 그러나 물리적으로는 평촌어바인퍼스트가 보다 더 가까운 곳에 위치하고 있습니다. 또한 동안구에서는 강남 뿐만 아니라 다른 업무지구까지 상대적으로 더 가까운 장점이 있기도 하지만.. 제1 업무지구인 강남을 최우선적으로 생각했고.. 물리적으로 수지구가 먼 게 사실이지만, 시간적으로 보다 더 빨리 도달 가능하기에 (만약 시간적으로 비슷했다면 물리적으로 가까운 곳을 선택했을 것입니다) 수지구 정자뜰태영데시앙이 우위에 있다고 봤습니다.
- 상품성: 당연히 평촌어바인퍼스트가 우위에 있다고 봤습니다. 규모, 연식 등 모든 부분에서요.
- 환경: 현장에서 두 단지 모두 주변 환경 나쁘지 않다고 봤습니다. 균질성도 둘 다 괜찮고.. 그러나 정량적으로 태영데시앙의 경우 롯데몰, 롯데마트 등 보다 더 유의미하다고 판단했습니다.
- 학군: 동안구, 수지구 모두 학군 좋은 곳입니다. 그러나 단지 단위로 볼 때 태영데시앙에서 배정받는 초등/중학교가 보다 더 좋다고 생각하고.. 사람들의 수요가 많다고 생각했습니다. (동안구에서 학군을 생각한다면 구축이라도 평촌 내로 들어가는 사람들이 많을테니까요)
지역 내 생활권 및 단지 선호도를 종합적으로 생각했을 때, (일단 둘 다 경기도 4급지이기 때문에 비슷) 수지구 정자뜰태영데시앙이 더 우위에 있다고 봤으며, 지역 내 수요를 더 끌 것으로 판단했습니다.
결론적으로 입지도 전반적으로 태영데시앙이 더 좋고, 지역 내 수요도 더 많다고 보고.. 비록 구축이지만, 같은 가격이면 정자뜰태영데시앙이 저평가라고 생각했습니다. (중장기적 관점)
마지막으로 확인을 위한 아실 그래프는 아래와 같습니다.
일단 제 예상과는 조금 다른 결과가 나온 것 같습니다.
지난 상승장에서의 전고점이나 최근 거래까지, 어바인퍼스트가 더 좋은 기록을 찍어 왔습니다.
다만, 전세가 측면에서는 두 단지의 실거주 가치가 비슷~하다고 느껴집니다.
제 판단 및 위 결과를 복기해보면, 확실히 입지나 지역 내 선호도는 수지구 정자뜰태영데시앙이 더 좋다고 생각합니다.
다만 지금은 어바인퍼스트의 건물가치가 확실히 좋아서 이런 결과가 나온듯 하고요. 미래에는 오히려 어바인퍼스트의 가격이 태영데시앙보다 아래 있을 것으로 생각됩니다.
즉, 다시 말해, 중장기적 투자의 관점으로 생각했을 때.. 구축임에도 불구하고 태영데시앙이 더 좋은 투자일 수 있겠다.. 라고 생각됩니다.
질문입니다.
과거 강의나 먼저 올렸던 질문을 통해, 하급지일수록 땅의 가치가 상대적으로 약하기 때문에..
상품성 또한 중요 요소로 생각해야 한다고 배웠습니다.
그리고 그 기준은 무 자르듯 딱 떨어지는 게 아니고 지역 및 단지에 따라 다르다고요..
다만 두 단지의 전세 거래 기록도 그렇고.. 최근 전세 호가도 비슷~한데요 (즉 투자금 비슷)
이런 상황에서 선배님, 동료분들은 어떤 단지를 선택하실건지, 이유는 무엇인지 궁금합니다!
댓글
티피씨님 안녕하세요?? 수지와 평촌 아파트 비교평가 중에 난제가 생겼나봅니다.ㅎㅎ 일단 꼼꼼하게 비교평가하신 부분은 정말 고생많으셨다고 말씀드리고 싶습니다. 그리고 두 번째로 강의에서 잘 배우셨다는 생각도 듭니다.ㅎㅎ 같은 투자금에 비슷한 상황이라면 뭐를 선택할지는 각자 상황에 따라 다를 거 같습니다. 1년 종잣돈 모으는게 적어서 전세 상승분이 중요하신 분은 신축을 선택하는 게 좋고요 그렇지 않은 분은 조금 더 입지가 좋은 것을 하는 게 낫다고 생각합니다. 여기서부터는 단지 대 단지, 물건 대 물건으로 비교평가하셔야 하고요, 최종 의사결정은 본인 상황과 앞으로의 투자로드맵에 따라 달라지게 됩니다. 결국 티피씨님의 상황에 따라 결정하시는 게 좋겠다는 말씀을 드립니다. 더운 여름 부동산 투자에 '집착'하시느라 고생하시는 티피씨님!!! 진심으로 좋은 투자하시길 응원합니다. ㅎㅎ
안녕하세요 티피씨님~ 비교평가를 정말 꼼꼼이 하셨네요!! 읽으면서 저도 술술 따라간 것 같습니다 ^^ 입지적인 가치에 대해 비교하신 부분은 저도 동의가 됩니다. 다만, 평촌 단지가 연식이 좋다보니 전세가 상승에 있어서는 유리할 것으로 보이네요~ 투자를 고려한다면 위 빈쓰튜터님의 말씀처럼 연 모으는 종잣돈에 따라 달라질 듯 합니다. 그럼 화이팅입니다 :)
티피씨님 ^^ 진짜 너무 꼼꼼히 공부하시는 걸요 ~ 여름에도 이렇게 꾸준히 앞마당 공부를 하시다니 정말 대단하세요 !! 위에 분들도 참 좋은 첨언 해주셔서 도움이 되실 것 같습니다 1.단지의 가치 평가 저는 이부분에 비교 평가할때 ' 주변 직장 수요' 크기도 한번 더 고려해봅니다 강남가까운게 가장 중요함 +@ 그외 다른 수요는? ( 각 단지에서 수도권 주요 업무지구의 어디까지 거주 수요를 끌고 올수 있을까 ) 이런 부분까지 고려해서 배후수요도 한번 추가해서 고민해보시는 것도 좋을 것 같아요 2.가치판단의 가설 결국 [가치] 라는 것은 현재와 미래에 사람들이 어떤 걸 더 좋아할까에 대한 [가설] 정립과 같은 거라 완벽한 정답은 없습니다 다만, 내가 선택할 때 기준을 두고 확신있는 선택을 하기위해서 스스로 이런 저런 공부를 해보는 것이지요 이럴때 티피씨님은 [강남접근성+학군]을 최우선 수요로 두신 가설이므로 그 가설을 통해 생각을 정리하고 추후 단지 가격들을 추적하면서 ( 시세트래킹) 내 판단이 맞았나 ?아닌가를 정교하게 복기해보면서 실력이 키워질 거에요 ! 3.가설을 뒷바침할 사례 그리고 저는 이렇게 고민될때는 추가적으로 비슷한 단지들이 있나 ? 샘플링 채취도 많이 해보는데요 ~ 어바인 퍼스트보다 좀 떨어진 금정역 호계 푸르지오 (2015년식 ) , 신정6단지 상록(2000년식)을 한번 비교해보는 것도 가설을 확인하기위해서 도움이 되지 않을까 생각 해요 물론 그것역시 정답을 말하는 것은 아니고 [ 가설을 정립]하는 과정이라고 생각 하시면 좋겠습니다 4. 투자는 단지 가치만 보고 결정하는 것은 아님 또한 투자는 개인의 자산, 소득, 투자 실력에 따라 결정이 달라질 수있기 때문에 이 자체로만 어떤 것을 사는게 더 좋을지를 판단하기는 충분치 않다는 것, 개별 물건에 대한 판단도 들어가야한다는 것 까지 ~~ 검토하시면 좋겠어요 ^^
