안녕하세요.

감사로 모든 문을 여는 감사의열쇠입니다.

오늘은 단지분석을 투자와 연결하는 방법에 대해서

이야기 해보려고 합니다.

강의 때 우리가 항상 듣는

단지의 선호도!

제일 중요하다는 것..

이제는 우리 모두가 알고 있죠 😊?

단지임장을 하고 단지분석을 할 때

혹은 지도만 보아도ㅎㅎ

단지의 선호요소는 모두 잘 뽑아내실 겁니다!

(신축, 초코아, 균질성, 선호상권밀집, 직주근접, 바다뷰..)

끊없는 선호요소들~~~~

혹시 열심히 단지분석하고, 단지 임장을 했는데

투자와 연결되지 않는 것 같은 느낌이 들지는 않으신가요?

우리가 열심히 파악하고 기록한 단지의 선호요소와 선호도가

투자와 잘 연결되지 않는 이유는 무엇일까요?

단지분석을 투자로 연결하는

✨마법의 질문✨

예를 들어

A단지는, 직장과 가까운 위치이면서 바다뷰가 나옵니다.

B단지는, 선호상권들과 가깝고 균질성 있는 대단지 입니다.

이런 경우 어떻게 우리는 투자와 연결할 수 있을까요?

단지 분석 할 때, 투자 결론을 지을 때

그래서 A단지는 이게 좋고,

B단지는 그게 좋은거지~ 그래서 뭐??!!

결론이 나지 않을 때가 많은데요.

이때 단 한가지의 마법의 질문을 던지면 됩니다.

“그래서 A단지와 B단지 중에서 뭐가 더 좋아?”

이 질문에 답변이 어렵게 느껴진다면,

“만약 내가 그 지역에 사는 사람이라고 한다면

나는 어디에 살고 싶을까?”

로 생각하면 조금 답변이 쉬워집니다.

단지분석 단계라면,

분위기 임장과, 지역개요 (직장 교통 학군 환경) 단계에서

지역의 특징을 이해하는 단계가 선행되었을 텐데요.

이 지역에 사는 사람들이 왜 사는지? = 지역의 특징

이 단지에 사는 사람들이 왜 사는지? = 단지의 선호요소

두가지를 알고 있는 상태에서

“A단지와 B단지 중에 뭐가 더 좋아?”

질문을 한다면,

지역 안에서 단지의 선호도를 파악하는데

아주 중요한 열쇠가 됩니다.

혹시 단지 분석가가 되어서,

하나의 선호요소를 깊이 파게 되거나

혹은 선호요소별로 점수를 매겨 계량화 해보고 싶다는 생각..

해보시지 않으셨나요?ㅎㅎ

저도 초반에는

선호요소 별로 점수를 매겨서,

초코아 = 10점

신축 = 20점

대단지 = 10점

선호요소를 정량화해서 판단하면 너무 좋겠다~

생각 했었는데요.

결국 이런 공식과 같은 법칙이 적용되지 않은 이유는,

가격을 결정 짓는 것은 선호요소가 아니라,

단순히 “사람들이 더 좋아해서” 이기 때문입니다.

어떤 지역에 가면

직주근접이 그렇게 중요하지 않고,

어떤 지역에는 직주근접이 가장 중요한 요소가 되기도 합니다.

그렇기 때문에 선호요소를 계량화 할수 없는 것이죠!

특히 지방은 지역마다 특색이 다 달라서

너무 어렵기도 하고

또 그것을 찾아내는 재미가 있기도 한 것 같습니다!

비교평가를 쉽게 하는 황금열쇠,

🎃매물임장🎃

앞서 말했듯,

지역마다 단지마다

사람들이 좋아하는 이유는 다 다를텐데요.

우리가 임장지에 사는 것도 아닌데에~~

그걸 어떻게 알 수 있을까요???

1. 임장보고서

(직장 교통 학군 환경)

2. 임장

(분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장)

매일 잠들지 못하고 붙들고 있는 임보,

땡볕에서 하루종일 걸으며 내 눈과 발에 담아내는 임장.

이 모든 활동의 이유는

"그래서 사람들이 뭘 좋아하는데~~"

단 하나를 알기 위한 행동입니다.

그리고 이 모든 활동 중

지역의 선호도를 가장 직접적으로 파악할 수 있는 방법은

바로, 매물 임장입니다.

앞마당이 하나 둘 쌓여가면,

이제는 지도만 봐도 단지의 선호요소들은 걸러집니다.

이제 우리가 확인해야 할 것은

“그래서 이 지역 사람들이 더 좋아하는데 뭔데?” 입니다.

그리고 지도와 손품으로 알수 없는

진짜 선호도를 알게 해주는 것은

부사님과의 대화를 통해서 알수 있는데요.

선호도를 확인하는 저의 꿀팁은,

사장님께 질문하는 것입니다.

“사장님~~~~

그런데 오늘 본 단지랑

바로 옆에 이 단지는 비슷한거 같은데

왜 가격이 달라요?”

바로 이것이~~~

부사님께 단지 비교평가 기출문제를 드리는 것ㅎㅎ

물론 제대로 된 답변을 들 수 없을 때도 많지만,

계속 질문을 던지면

'이 지역에서 사람들이 뭘 좋아하는구나,

뭘 중요하게 생각하는구나.'

를 확인할 수 있게 됩니다 :)

아마도 우리의 이런 질문에

사장님은 영혼 없이 대답하실 겁니다.

“여긴 구조가 잘 빠졌잖아~

그리고 여긴 상권 바로 앞인데?

여길 좋아하지~”

처음 매물 임장 했을대는

'그런가? 사장님 물건 거래하려고 얘기하는건 아닌가?'

하고 무심코 흘려 들었었는데요.

이제는 부사님의 그 한마디가

이 지역의 진짜 선호요소라는 것을 알았습니다.

예전엔 구조가 그렇게 중요한가? 하고 말았겠지만

'아, 여기 사람들은 구조랑 상권 가까운 걸 중요하게 생각하는구나,

그래서 가격이 3천만원이나 차이나는 거였어!'

라고 단지를 이해합니다.

이렇게 살아있는 단지의 선호요소는

이 지역의 전문가 이신 부동산 사장님과 대화하면서

매물 임장을 통해 파악 하고 정리해 갑니다.

“이 지역 사람들은,

직장이 조금 더 가까운 것보다

구조가 잘 빠졌으면서 상권과 가까운 곳을 좋아하는구나”

이것을 알고 있는 상태에서

처음의 질문을 던져보겠습니다.

A단지

직장과 가까운 위치이면서 바다뷰

B단지

선호상권들과 가깝고 균질성 있는 대단지

“그래서 A단지와 B단지 중에서 뭐가 더 좋아?”

질문을 던진다면

저는 당연히 B단지를 선택할 것입니다.

'여기는 직장 가까운 것보다 상권 가까운 곳을 사람들이 좋아하잖아~'

( 단지 비교평가 쉽다 쉬워, 올레~~~~)

혹시 밤마다 잠들지 못하고 임보를 쓰고

새벽같이 나와 하루종일 임장을 해왔는데도,

단지의 선호도와 투자가 연결되지 않으셨나요?

단지 분석을 투자로 연결하는 단 한가지 질문

“그래서 A단지와 B단지 중에 뭐가 더 좋아?”

그리고 '매임을 통해 파악한

지역의 선호요소를 연결' 시켜서

투자의 결론을 내려보시기를 바랍니다.

감사합니다.