안녕하세요
민갱입니다.
비교적 최근인
작년 하반기와 올해 초
차가워진 시장속에서
수도권과 지방 중소도시 물건을 매도하였습니다.
두 건 모두 단지 내 최저가로
매도하게 되었는데요.
매도하는 과정에서 느낀점을 정리해보도록 하겠습니다.
1. 최저 호가와 시장가
최저 호가와 시장가가 무슨 말이냐면
최저 호가이더라도 말그대로 호가는 호가 일뿐
시장에서 받아주는 가격과는 차이가 있을 수 있다는 걸 알게되었습니다.
저는 분명 최저호가로 물건을 내놓았지만
첫 협상이 들어온 가격은 -4,000만원이었습니다.
제 물건은 초등학교가 가까운 2단지에 5층이었고,
실입주 가능한 물건이었기에
1,000~2,000만원 정도의 협상은 생각하고 있었으나,
-4,000만원은 적지 않은 충격이었고 받아들이기 힘든 가격이었습니다.
시간이 점점 지나고, 매도한 뒤에 실거래가를 하나하나 뜯어보면서 알게되었습니다.
시장의 분위기가 식고, 물건이 쌓이기 시작하면
시장의 참여자들의 선호도는 점점 더 뾰족해진다는 것을요
우리가 말하는 저층(1~3층)과 4층까지는 거래가 거의 안되는 상황이었고
5층도 그냥 저층 물건이었습니다.
또한, 25평의 특성상 수요층이 신혼부부이거나
영유아를 키우는 3인가족인 만큼
초등학교와 가까운 것보다는 교통이 우선이 었습니다.
매수자들은 1,000~2,000만원을 더 지불하더라도
교통이나 편의시설이 좋은 1단지, 고층 물건을 사고싶어했습니다.
실제로도 저희집과 다른집 중에 고민하던
손님들은 돈을 더주고 고층을 선택했습니다.
중요한 건 내 물건이 네이버 최저호가냐 아니냐가 아니라
시장에서 받아주는 가격과 매도 목적이었습니다.
2. 32평보다 잘 팔리는 25평
지방에서 있었던 일입니다.
저는 이전까지
지방은 모든면에서 32평이 25평보다 좋다 라는
생각을 마음 한 켠에 가지고 있었다는 걸 알았습니다.
그렇기 때문에
절대 가격의 차이뿐만 아니라
환금성 측면에서 당연히 25평보다는 32평이 좋을 것
이라 생각했습니다.
하지만 뚜껑을 열어보니 달랐습니다.
25평의 거래량이 30평, 32평보다 많았습니다.
심지어 30평과 32평은 가격차이가 3천만원 정도임에도
30평을 선택하는 모습을 보면서
부동산 사장님과 통화하면서
'가격이 얼마 차이 안나는데 왜 30평을 사시는건지?'
여쭤보기도했습니다.
돌아오는 사장님의 답변,
그건 서울가격 보는 사장님 이야기고
여기 사람들은 차이가 많이 난다고 생각해요~
그리고 여긴 혼자살거나 신혼부부들이 많아서
25평이 더 거래 잘 되어요~
그렇게 투자한 단지의 2년동안의 실거래를 살펴보니
같은 기간
25평은 월 평균 4~5건
32평은 월 평균 1~2건정도로
확실히 거래량의 차이가 있다는 걸 알게되었습니다.
지역의 선호도와 특성에 따라 분명 차이가 있겠지만
이번 경험을 통해
25평이 엉덩이가 가볍기 때문에 거래가 잘 된다 라는 말이
비단 수도권에만 적용되는 말이 아니라는 것을 알게되었습니다.
멘토, 튜터님들께서 투자에있어서
각각의 장단점이 있기때문에
편견을 가지지 않고 모든 가능성을 열어놓고 봐야한다 말씀이
잘 와닿지 않았었는데, 이번 경험을 통해 깨닫게 되었습니다.
3. 초품아
보통 초품아와 바로 옆단지는
약 1,000만원 정도의 차이를 보여주게 됩니다.
이전까지는 단순히 1,000만원의 가격차이'만' 있다고 생각했습니다.
하지만, 매도를 하는 과정에서 시장을 자세히 살펴보니
가격, 거래량 등 모든 면에서 차이를 보였습니다.
초품아 단지만 집을 보시는 손님들이 거의 대부분이었습니다.
매수자들은
2차선 작은 길 하나 건너야 하는 바로 옆 단지 임에도 불구하고
1,000~2,000만원 금액을 더 지불하더라도
초품아인 단지를 찾고 선택한다는 것을 알 수 있었습니다.
이번 경험으로 수요층이 작은 시장일 수록
선호도를 더 뾰족하게 봐야한다 는 것을 배울 수 있었습니다.
4. 소탐대실
이번에 '소탐대실'이라는 말을
정말 뼈에 새기게 되었습니다.
대출규제로 차갑게 식은 시장에서
수도권 물건을 매도하면서
제 매도목적은 갈아타기 였기때문에
매매가격 1,000~2000만원보다
갈아타기로 취득할 자산을 통해
10년뒤에 얻을 이득이 훨씬 더 크다는 걸 알면서도
눈 앞에 1,000~2000만원을 더 받으면
좀 더 좋은 단지, 좀 더 좋은 물건 할 수 있지않을까?
라는 마음으로 수차례 매도를 못했었고,
수도권 경험을 통해
소탐대실에 대해 알게 되었으면서도
지방물건을 매도할 때는
내 물건은 입주 물건인데,,
'세안고'보다 싼가격은 좀 아니지 않나? 라는 마음에
좀 더 기다려볼까? 라는 고민을 했었습니다.
이런 과정을 통해
투자에서 마음을 컨트롤 하는 부분이
정말 너무 어렵다는걸 알게 되었습니다.
투자에서 매수가 가장 쉽다고하지만
뾰족한 선호도 파악을 통해 단지와 물건을 고르는 것이
이후 운영과 매도과정을 결정 하는 만큼
매수-매도 과정에서
1. 뾰족한 선호도 파악(동, 층, 향, 교통, 초품아 등)
2. 시장에서 받아주는 가격
3. 소탐대실(매도 목적) 을 통해
좀 더 좋은 의사결정을 하시기를 바라겠습니다.
더운 날씨에도 현장을 다니시는 동료분들
건강 조심하시고 항상 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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